La mise en location d'un bien immobilier

Publié le Modifié le 13/05/2019 Par LA CHASCUNIERE Vu 1 008 fois 0

En matière de bail, il existe des règlementations spécifiques s’imposant aux parties, notamment à l’entrée dans les lieux du locataire mais aussi à sa sortie.

La mise en location d'un bien immobilier

Ces règlementations ont pour but d’apporter une protection minimale aux locataires. La plus significative en la matière est la loi du 06 juillet 1989 qui s’impose lorsque le locataire loue un logement vide constituant sa résidence principale. Le législateur a crée au fil des années un arsenal impressionnant de règles protectrices envers le locataire.
A contrario, les baux professionnels ou généralement ceux de droit commun (résidence secondaire, meublé ne constituant pas la résidence principale du locataire, garage…) sont généralement moins protecteur pour le locataire dans la mesure où les clauses sont purement contractuelles. En effet, le bailleur a plus de facilité pour résilier le bail.

La mise en location d’un local ainsi que sa restitution suppose différentes étapes durant lesquelles le bailleur ou son mandant doit veiller à respecter scrupuleusement les règles imposées par les textes
sous peine de voir sa responsabilité ainsi que celle du bailleur mises en cause et voir même parfois le bail qualifié de nul et non avenu.

 

I. La conclusion d’un mandat de location ou de gestion


A. Un mandat préalable


La loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 imposent la conclusion d’un mandat écrit, ici de gestion ou de location (articles 64 et 72 du décret du 20 juillet 1972).

 

1. Les informations précontractuelles


Tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur doit être précédé de la transmission de certaines informations appelées « informations précontractuelles » par le professionnel (exemples : identité du professionnel, le service proposé, ses modalités de paiement et le droit de rétractation).

La charge de la preuve de cette obligation incombe au professionnel et son inexécution le rend passible d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (art. L. 131-1 du code de la consommation).
Pour cette raison, nos mandats mentionnent que « le mandant reconnait expressément avoir pris connaissance, tant par lui-même que par les explications qui lui ont été fournies, préalablement à la signature, de l’intégralité des caractéristiques du présent mandat conformément aux articles L. 111-1 et suivants du code de la consommation ».

 

2. Le mandat conclu hors établissement ou à distance


S’agissant des contrats conclus hors établissement ou à distance, le consommateur bénéficie d’un délai de rétractation de 14 jours à compter de la conclusion du mandat (article L. 221-18 du code de la consommation).
Le mandataire doit avoir l’autorisation expresse de son mandant s’il souhaite commencer l’exécution de sa mission avant l’expiration du délai de rétractation. Le droit de rétractation étant d’ordre public : « toute clause par laquelle le consommateur abandonne son droit de rétractation est nulle ». Comme indiqué dans notre dossier relatif au mandat, « cela ne signifie aucunement que le client renonce à son droit de rétractation : il le conserve, mais l’exécution de la prestation peut néanmoins débuter ».
Par conséquent, en cas d’autorisation donnée pour commencer votre travail de manière anticipée, toutes les démarches que vous auriez engagées seront inopposables si le bailleur se rétracte dans les 14 jours.

 

3. Le pouvoir de signature du bail


Le mandat de location est un mandat d’entremise sans représentation du mandant. Par conséquent, l’agent immobilier n’a pas pouvoir de signer le bail à la place de son mandant sauf si une clause expresse le prévoit.
« Le mandat d’entremise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours de manière habituelle à une opération visée à l’article 1er de la loi Hoguet ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée, à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément » (Cass. Civ. 1ère, 5 janvier 1985, n° 83-13560).
Quant au mandat de gestion, le gestionnaire peut conclure le bail pour le compte du propriétaire s’agissant d’un mandat de représentation.

 

B. La capacité du mandant


1. La propriété du bien

Il convient de s’assurer de la qualité de propriétaire à la lecture du titre de propriété.
En cas de bien reçu par succession, le propriétaire pourra présenter une attestation immobilière notariée constatant la transmission ou la constitution par décès d'immeubles ou de droits réels immobiliers. Vous ne pouvez pas vous contenter de la seule présentation de la matrice cadastrale. Elle ne saurait attester du droit de propriété ne s’agissant que d’une simple présomption.


2. La signature du mandat


Les mandats de location et de gestion de biens d’habitation relèvent des actes d’administration car relatifs à la gestion courante du patrimoine (art. 496 du code civil).
L’article 1er du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 précise que : « constituent des actes d’administration, les actes d’exploitation ou de mise en valeur du patrimoine de la personne protégée dénués de risque anormal, à moins que les circonstances d’espèce ne permettent pas de les qualifier ainsi, en raison de leurs conséquences importantes sur le contenu ou la valeur du patrimoine de la personne protégée, sur les prérogatives de celle-ci ou sur son mode de vie. »
Cette qualification d’acte d’administration permet de déterminer les personnes ayant la capacité de conclure un mandat de gestion ou de location ainsi que le bail en cas de propriétaire mineur, majeur incapable, époux, indivision, usufruitier/nu-propriétaire, personne morale, pacsé et concubin.
En cas de démembrement du droit de propriété, la mise en location relève du monopole de l’usufruitier puisqu’il dispose du droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits.
Contrairement aux autres baux, la conclusion d’un contrat de bail commercial ainsi que son renouvellement, et celle d’un bail professionnel, sont considérées comme des actes de disposition. Les personnes qui peuvent être habilitées à les conclure sont amenées à être différentes de celles qui concluent des actes d’administration.

Si l’un des mandants ou le mandant ne peut se déplacer pour signer le mandat ainsi que le bail, celui-ci peut donner pouvoir à un tiers de le représenter à la signature de l’acte.
Afin de s’assurer de la régularité de cette intervention, il est nécessaire de solliciter la présentation d’une procuration (mandat au sens du code civil), la pièce d’identité du propriétaire et celle du porteur de la procuration. La vérification devra ainsi porter sur l’identité de ce dernier et la procuration par comparaison de la signature sur celle-ci et celle sur la pièce d’identité du propriétaire.

 

C. L’obligation de louer un logement décent


1. La décence du logement


L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 liste les obligations à la charge du bailleur. La première exigence est la remise au locataire d’un logement décent.
Un logement décent est un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation » (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
Ce décret impose une surface minimale : « le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. »
Il s’agit d’une obligation alternative :
- une pièce principale de 9m2 avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres
ou
- un volume habitable au moins égal à 20 mètres cube.

La location d'une surface inférieure à 9 m2 est possible si le volume de la pièce principale est égal ou supérieur à 20 m3.
La Cour de cassation a admis l’application des conditions de décence relatives à la surface du logement prévues par le règlement sanitaire si les conditions minimales de superficie d'un local destiné à l'habitation prévues par ce règlement non abrogé sont applicables dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec les conditions prévues par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et sont plus rigoureuses que celles-ci. En l’espèce, l’article 27-2 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dispose que " tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à 2 mètres ". Il n’est pas évoqué le critère alternatif du volume de la pièce principale. Ainsi, il convient de prendre en considération la seule surface minimale prévue dans le règlement sanitaire départemental. (Cass. Civ. 3ème, 17 Décembre 2015 – n° 14-22754).

Dans le cadre d’une colocation, si plusieurs contrats de location sont conclus, il s’agit d’une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Avant la loi ELAN, la partie du logement propre à chaque locataire devait avoir :
- une superficie et un volume habitable supérieur respectivement à 14 m2 et à 33 m3 hors installations et pièces communes (art. L 111-6-1 du CCH) ;
- une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ;
- un accès à la fourniture de courant électrique ;
- avoir fait l'objet de diagnostics amiante.
La loi ELAN a uniformisé les critères de la décence du logement prévus par le décret du 30 janvier 2002 aux colocations à baux multiples de façon à ce que les critères retenus soient :
- A minima une surface de 9m2 et un volume de 20m3 et,
- D’apprécier la décence en prenant en compte l'ensemble des éléments et pièces du logement et non de la seule partie de logement dont le colocataire a la jouissance exclusive.
Applicable aux baux signés, renouvelés ou reconduits à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

Indépendamment de ces dispositions, nous vous rappelons l’intérêt de se rapporter au règlement sanitaire départemental qui peut prévoir des dispositions plus restrictives que le décret du 30 janvier 2002.
La loi ELAN ajoute une nouvelle obligation à la charge du bailleur applicable aux contrats en cours en tant qu’effet légal : la délivrance d’un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.
Ces espèces ne sont pas définies et déterminées dans le texte.
A titre d’exemples : puces de lit, puces de parquets, chenilles processionnaires, belettes, fouines, frelons asiatiques, souris domestiques, rats noirs, criquets dans les DOM extraits de l’arrêté du 31 juillet 2000 établissant la liste des organismes nuisibles aux végétaux, produits végétaux et autres objets soumis à des mesures de lutte obligatoire.
Le bailleur doit veiller à respecter cette obligation au jour de la prise d’effet du bail et pendant toute sa durée.
Ce critère de décence porte sur le logement, ce qui exclut le jardin. Toutefois, en raison de son obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible, le bailleur doit faire cesser toute invasion de nuisibles ou de parasites dans le jardin.

2. Questions pratiques

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