La notion de logement décent

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L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié en ce sens par la loi SRU du 13 décembre 2000), tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que le bailleur est tenu de mettre à disposition du locataire un logement décent.

La notion de logement décent

Ce dernier est ainsi défini : « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Les critères devant être remplis par un tel logement sont définis par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Ce dernier ne fait cependant pas référence à la notion de performance énergétique minimale, qui n’a a été introduite que récemment, par la loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015 et définie par le décret du 9 mars 2017. Cependant, l’obligation de délivrance d’un logement décent ne concerne pas les seuls baux d’habitation soumis à la loi de 1989.

Ainsi, l’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de location, et sans qu’il soit besoin de stipulation particulière, « de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent».
Cette obligation concerne donc toute location de locaux d’habitation constituant la résidence principale du preneur qu’ils soient ou non  soumis à la loi de 1989.

 

I. Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Selon, l’article 6 modifié de la loi du 6 juillet 1989, un logement décent est un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Cette obligation est d’ordre public : on ne peut y déroger par un accord ou une clause dans le bail prévoyant un loyer moindre en contrepartie de la remise d’un logement “indécent“. Toutefois, s’il existe un règlement sanitaire département plus strict que le décret de 2002, il prévaut sur ce dernier.

 


II. Les principales normes

Voici les principales normes à respecter :

1°) Normes de décence en matière d’habitabilité

Pour être reconnu d’une habitabilité décente, le logement doit disposer d’au moins une pièce principale ayant (ces critères sont alternatifs et non cumulatifs) :
- soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m,
- soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.
A Paris, a superficie d'au moins une des pièces principales doit être supérieure à 9 m², et les autres pièces d'habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 m²,et la hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres.


2°) Normes de décence en matière de confort ou d’équipement

Pour être reconnu d’un confort et d’un équipement décents, le logement doit disposer
- d’une installation de chauffage adaptée aux caractéristiques du logement,munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion d’une arrivée d’eau potable (chaude et froide),
- d’un système d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon. d’une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées. Le logement dont les canalisations refoulent n’est pas décent. Le bailleur doit supporter le coût du débouchage et du curage des canalisations trop étroites dont l’engorgement a provoqué des remontées de matières dans le local loué. Le logement qui ne dispose pas d’une évacuation des eaux usées conforme à la réglementation n’est pas décent. Le fait que les canalisations soient des parties communes est sans influence. L’article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent fait en effet figurer les installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents parmi la liste des équipements dont les lieux doivent être dotés. (C.Cass. 3e chbre civ., 20 décembre 2018, n° 17-24.286).
- d’une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
- le réseau électrique doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants. Pour les logements de plus d’une pièce, une installation sanitaire complète est requise (les WC sur le palier ne sont pas acceptables)

3°) Normes de décence en matière de sécurité sanitaire et physique

Un logement décent assure le clos et le couvert et doit être protégé contre les eaux de ruissellement et les infiltrations. Ainsi, le gros œuvre du logement doit être en bon état d’entretien et de solidité, la couverture doit protéger les occupants des infiltrations d’eau, les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers…), doivent assurer leur rôle de protection, l’état de conservation des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques pour la santé et la sécurité physique des locataires.
Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement.

La ventilation et la lumière sont suffisantes les ouvertures et ventilation assurent un renouvellement suffisant de l’air ; les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

 

La loi ELAN ajoute une nouvelle obligation à la charge du bailleur applicable aux contrats en cours en tant qu’effet légal : la délivrance d’un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

La loi ne définissant pas ce qu’elle entend par nuisibles et parasites, il convient,à notre sens,de s’en rapporter aux différentes législations en vigueur.Que faut-il entendre par nuisible et parasites? Qui est visé? La faune et/ou la flore ?

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que l’obligation du bailleur est de remettre un logement décent. A la lecture de cet article, le critère de décence ne s’applique donc qu’au logement. L’invasion de nuisibles dans le jardin ne relève donc, a priori, pas du critère de décence. Néanmoins, en vertu de l’article 6 précité, le bailleur est également tenu d’assurer la jouissance paisible du logement. A ce titre, en cas d’invasion du jardin par un animal nuisible ou une plante invasive et en l’absence de son intervention, sa responsabilité pourrait être recherchée pour manquement à ses obligations. 

Certains animaux sont qualifiés de nuisibles par différents textes, il s’agit notamment des:

-Belettes, fouines : En vertu de l’arrêté du 30 juin 2015 pris pour l'application de l'article R. 427-6 du code de l'environnement et fixant la liste, les périodes et les modalités de destruction des espèces d'animaux classées nuisibles

- Frelons asiatiques : Selon l’arrêté du14 février 2018 relatif à la prévention de l'introduction et de la propagation des espèces animales exotiques envahissantes sur le territoire métropolitain,

- Souris domestiques,

- Rats noirs,

- Dans les DOM, les criquets sont qualifiés des nuisibles : A la lecture de l’arrêté du 31 juillet 2000 établissant la liste des organismes nuisibles aux végétaux, produits végétaux et autres objets soumis à des mesures de lutte obligatoire.


4°) Normes de décence en matière de performance énergétique pour l’étanchéité et pour l’aération

Le logement doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage  d’habitation et répondre à un critère de performance énergétique  minimal.

Le décret du n°2017-312 du 9 mars 2017 a précisé ce critère de performance énergétique en prévoyant qu’un logement ne pourra être considéré comme décent qu’à partir du moment où il présentera une étanchéité totale à l’air, ainsi qu’une aération suffisante.Le logement doit permettre une aération suffisante.
Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites.
Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres. 

Les cheminées doivent être munies de trappes.

A noter, ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

 

III. Sanctions en cas de respect de la délivrance d’un logement décent

L’article 20-1 de la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le locataire d’un logement indécent peut demander à son bailleur la mise en conformité de ce dernier avec les normes en vigueur, sans qu’il soit porté atteinte à la validité du bail. À défaut d’accord amiable entre les parties, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Cette saisine préalable n’est cependant pas obligatoire et il est possible pour l’une ou l’autre des parties de saisir le juge Ce dernier peut ainsi déterminer la nature des travaux à réaliser et leur délai d’exécution. Il lui est également possible de  réduire le montant du loyer, voire de décider de sa suspension jusqu’à l’exécution des travaux. Le locataire peut simplement de demander le versement de dommages et intérêts, ou encore de demander la résiliation du bail.

Lorsqu’un logement loué n’est pas conforme aux caractéristiques de la décence, le locataire doit d’abord s’assurer qu’il n’est pas à l’origine du mauvais état du logement (attention à ne pas boucher les ventilations, à entretenir les joints de la douche, des fenêtres…). Les menues réparations et les réparations d’entretien courant sont à sa charge. Si la responsabilité paraît bien incomber au propriétaire, le locataire peut engager des démarches. Mais il est tenu de poursuivre le paiement de son loyer et de ses charges tant qu’il n’y a pas eu de décision du juge.

Le propriétaire est responsable de l’entretien des locaux et doit effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire. Lui ou le professionnel qui gère le logement doit être informé par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) du mauvais état du logement et de la nécessité de faire des travaux. En cas d’urgence, pour éviter un accident, il est possible de le prévenir également par téléphone.
En cas d’accord avec le propriétaire ou son représentant sur les travaux à réaliser, un écrit détaillant cet engagement permet d’éviter tout malentendu. Il permet de préciser la liste des travaux à réaliser, leur date de début d’exécution, le délai de réalisation ... Il est nécessaire de conserver toutes les preuves des démarches effectuées.
Si deux mois après la demande du locataire par LRAR, le propriétaire ne répond pas ou refuse de faire les travaux de mise en conformité, la Commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie. Cette démarche est facultative.La CDC saisie par voie électronique ou par LRAR entend les deux parties (bailleur et locataire) et tente de trouver une solution acceptée par elles.
Une démarche auprès d'un conciliateur de justice peut également être entamée.

Si le propriétaire ne répond pas ou refuse de faire les travaux, le juge du tribunal d’instance peut être saisi pour demander la réalisation des travaux. Le juge peut condamner le propriétaire à l’exécution des travaux à ses frais, dans un délai et éventuellement sous astreinte, c’est-à-dire avec des pénalités de retard. Il peut également décider de réduire ou suspendre le paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux. La durée du bail peut être prolongée d'autant.

Cette démarche nécessite de fournir la preuve du mauvais état du logement ou des défauts d’équipements : attestations de techniciens (électricité, gaz, chauffage…), rapports de services de la mairie (ou d’organismes mandatés par elle) ou de l’Agence régionale de santé (ARS), constat de la Caisse d’allocations familiales (CAF), de la Mutualité sociale agricole (MSA) ou d’organismes habilités par elles.

Pour bénéficier de l’allocation de logement (AL), le logement doit être décent. Si le locataire perçoit l’allocation de logement, il informe la CAF ou la MSA du mauvais état du logement. Ces organismes peuvent vérifier sur place si le logement satisfait ou non aux caractéristiques de la décence. Ils peuvent également habiliter un organisme à le faire (un service d’hygiène et de santé, un organisme habilité ...)

En cas de constat de non-décence, la CAF ou la MSA le notifie au propriétaire et au locataire du logement. Elle informe le propriétaire :
- que le versement de l'allocation logement est suspendu et son montant conservé et qu’il lui sera versé si les travaux de mise en conformité sont réalisés dans le délai de 18 mois ;
- de l’existence d’aides publiques pour réaliser les travaux de mise en conformité et des lieux d’information sur le sujet.
Cette mesure vise à inciter le propriétaire à réaliser les travaux.


Dans le cas où les travaux ne sont pas réalisés dans le délai de 18 mois, le montant de l'allocation logement conservé est définitivement perdu pourle bailleur sans possibilité de recours contre le locataire. À titre exceptionnel, au terme de la période de 18 mois, le maintien et la conservation de l'allocation logement peuvent être autorisés par décision de la CAF ou de la MSA, pour une durée de six mois renouvelable une fois.


Il résulte des articles L. 835-2 et 831-3 du Code de la sécurité sociale que le versement de l’allocation logement est soumis à la mise à disposition par le bailleur d’un logement décent. À défaut, le bailleur doit restituer les allocations qu’il a directement perçues. Cela a été jugé aux termes d’un arrêt rendu par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation en date du 29 novembre 2012. Les organismes sociaux sont de plus habilités à faire vérifier le respect des critères de décence et à retenir le montant de l’allocation tant que les travaux de mise en conformité ne sont pas effectués.

La Cour de cassation et plusieurs cours d’appel ont jugé que le locataire pouvait être exempté de l’obligation de respecter un préavis de départ s’il était en mesure de rapporter la preuve de la non-décence de son logement et de l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués (cass. civ. 3e, 2.5.07, n°06-11172, logement privé d’alimentation en eau).
Le propriétaire s’expose à des sanctions pénales (cass. crim., 23.4.03, n°02-82985). En application de l’article 225-14 du Code pénal, celui qui abuse de la vulnérabilité ou de l’état de dépendance d’une personne pour la soumettre notamment à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine, peut en effet être condamné à cinq ans d’emprisonnement et 150 000 euros d’amende.

 

Le maire est responsable de la salubrité publique et de la sécurité sur sa commune. Un agent des services techniques et sanitaires de la commune peut effectuer une visite du logement et établir un rapport transmis ensuite au maire.
Si le logement ne répond pas aux prescriptions du RSD, et que la responsabilité ne paraît pas incomber au locataire dans le cadre de l’entretien courant du logement, le maire peut mettre en demeure le
propriétaire de respecter ce règlement. Une démarche préalable auprès du propriétaire lui demandant de réaliser les travaux est également nécessaire.
Si les travaux ne sont pas réalisés à l’issue d’une demande verbale ou d’un courrier simple, un procès-verbal d’infraction sera établi et adressé au propriétaire par LRAR. Celui-ci sera tenu au paiement d’une contravention.

En cas d’insalubrité ou de péril, il est conseillé de tenter également une démarche amiable auprès du propriétaire, d’abord verbalement ou par courrier simple, puispar LRAR. Il est nécessaire de conserver toutes les preuves des démarches effectuées.En l’absence de réponse satisfaisante, il faut signaler la situation à l’ARS ou au maire. Si le logement fait l’objet d’une mesure administrative (arrêté d’insalubrité ou de péril), le locataire bénéficie de protections.

L’immeuble, vacant ou non, est considéré insalubre lorsqu’il est dangereux pour la santé des occupants ou pour celle du voisinage du fait de son état ou de ses conditions d’occupation. L’insalubrité résulte d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres. Dans cette hypothèse, le préfet peut engager une procédure d'insalubrité à l'encontre du propriétaire d'un logement ou du syndic de copropriété lorsque l'immeuble est en copropriété. L'insalubrité implique une appréciation qui associe la dégradation d'un logement à des effets sur la santé des occupants.

L'insalubrité s'analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant à une liste de critères d'évaluation. L'évaluation de l'état d'insalubrité est notamment appréciée au regard :
- de l'éclairement naturel des pièces principales,
- des structures du logement (organisation intérieure, dimensions des pièces, protection phonique, isolation thermique, état des surfaces),
- de facteurs de risques spécifiques (installations de combustion, toxiques présents tels que peintures au plomb, amiante, risques de chutes de personnes),
- de l'humidité,
- de l'aération des pièces,
- des équipements (alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, électricité, gaz, chauffage, cuisine, WC, salle de bains ou d'eau),
- de l'usage et l'entretien des lieux (propreté courante, mode d'occupation, sur-occupation).

Tout locataire (ou autre occupant) d'un logement insalubre doit le signaler à la mairie. En principe, c'est le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) ou des agents d'une agence régionale de santé (ARS) qui interviennent pour visiter le logement et réaliser un rapport concluant ou non à l'insalubrité. Une fois saisi du rapport concluant à l'insalubrité, le préfet consulte dans les deux mois une commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques.

Le préfet en informe le propriétaire concerné, par lettre recommandée avec avis de réception, qu'une réunion va se tenir avec cette commission.  Cette lettre doit lui être parvenue au minimum trente jours avant la tenue de cette réunion afin qu'il puisse produire ses observations.  Après avis de la commission, le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable ou irrémédiable.

L'arrêté d'insalubrité remédiable est pris lorsqu'il existe un moyen de remédier à l'insalubrité du logement. Le préfet peut assortir l'arrêté d'insalubrité remédiable d'une  interdiction temporaire d'habiter dans
les lieux. Cet arrêté  prescrit au propriétaire les travaux à effectuer ainsi que le délai pour leur réalisation.Lorsque ces mesures n'ont pas été exécutées dans les délais, le propriétaire est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans le délai d'un mois. À défaut, les travaux peuvent être effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts.

Le propriétaire peut également faire l'objet:de  poursuites pénales, et se voir infliger une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour de retard. L'arrêté d'insalubrité irrémédiable est pris :
- lorsqu'il n'existe aucun moyen de mettre fin à l'insalubrité,
- lorsque les travaux de résorption de l'insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction du logement.

Le préfet accompagne son arrêté d'insalubrité remédiable d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.

Si le logement présente un danger immédiat pour la santé ou la sécurité des occupants, le préfet peut également prendre d'office certaines mesures (par exemples, faire réaliser des travaux urgents, démolir le logement insalubre et prononcer l'évacuation immédiate des occupants).  Le préfet notifie l'arrêté d'insalubrité au propriétaire. Cet arrêté est affiché en mairie.

Lorsqu'un logement fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, le loyer versé par les occupants cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie. Le loyer sera de nouveau dû à partir du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté mettant fin à l'interdiction d'habiter dans les lieux. Le propriétaire doit assurer le relogement des occupants de manière temporaire ou définitive selon la situation.

Le nouveau logement doit être décent et correspondre aux besoins des occupants. En cas de défaillance du propriétaire, le préfet prend les dispositions nécessaires pour reloger les occupants aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales.

 

IV. Jurisprudences

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Publié par kouko
05/08/19 03:16

Avant de mettre en location un logement, un bailleur doit obligatoirement s’assurer que le logement est décent. C’est-à-dire que le logement respecte les différents critères de décence définis par la loi. Cette obligation de remettre à son locataire un logement décent doit être tenue tout au long du contrat de location.

Publié par otello
24/09/19 21:51

Que se passe-t-il si le logement était rénové avant location en parfait état mais rendu indécent par le locataire (état des lieux et photos à l'appui). Aide de la CAF suspendue suite à une visite déclarant le logement indécent. Qui paye quoi? Merci

Publié par fga
09/10/19 08:52

Bonjour,

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est responsable des dégradations et pertes qui surviennent durant le bail dans le logement et les annexes loués. La responsabilité du locataire s’étendant jusqu’à la fin du bail, si le locataire quitte les lieux avant le terme de celui-ci, il reste responsable des dégradations et pertes qui y seraient constatées, même après son départ.
De plus, aux termes de l'article 1735 du Code civil, le locataire répond des dégradations et pertes commises par les personnes qu’il a introduit dans le logement comme les personnes hébergées, les sous-locataires, des invités ou un professionnel.
L’état des lieux de sortie permettra de relever ces pertes et dégradations en comparaison avec l’état des lieux d’entrée.
Quant aux parties communes de l’immeuble, elles en sont exclues ainsi que toute partie dont la jouissance est partagée avec toute autre personne (propriétaire, locataires, copropriétaires…). Dans cette situation, il appartient au bailleur de prouver la responsabilité de telle personne pour obtenir réparation auprès de celle-ci. Il ne peut être inséré dans le bail une clause engageant “la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun”.

Il y a dégradation si par ses actes ou par son inaction, le locataire est à l’origine de la détérioration anormale, du mauvais état conduisant à la perte de valeur de la chose louée ou de ses équipements.Tel est le cas lorsque le locataire a enlevé des meubles en laissant, sans les reboucher, de très nombreux trous de chevilles (CA Versailles, 1ère ch. B, 18 sept. 1998 : Loyers et copr. 1999, comm. n° 178).
Le logement étant dans un état de saleté repoussant, les papiers des murs et le revêtement de sol étant arrachés, les meubles et le canapé éventré, ce qui interdit toute relocation immédiate (TI Clermont-Ferrand, 28 janv. 1992 : Rev. loyers 1993, p. 338).
Il en va de même quand « l'enlèvement du lavabo et du bidet posés par lui-même a été exécuté dans des conditions qui ont entraîné des dégradations. En effet, le constat d'huissier montre que la tuyauterie et les pièces métalliques laissées sur place, après l'enlèvement du lavabo et du bidet rendaient, sans nouvelle transformation, la pièce inutilisable à la fois comme salle de bains et comme pièce sèche » (CA Paris, 6ème ch. C, 22 mai 2001, n° 1999/08663 : JurisData n° 2001-144845).
Par application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la locataire doit répondre des dégradations locatives. La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie révèle que la locataire a enlevé les tapisseries murales qui étaient en bon état. Le coût de remise en état est justifié à hauteur de 15 000 euros. Le coût de remise en état de la moquette est quant à lui évalué à 4942 euros (CA Paris, Pôle 4, chambre 3, 23 Février 2017 - n° 15/02126).
https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/etat-du-logement-etat-des-lieux-et-depot-de-garantie

Il est possible que vous ayez besoin d'ester en justice mais vous devriez saisir la commission départementale de conciliation; n’oubliez pas de faire des devis, prendre des photos.. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1216

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