Les obligations du bailleur du bail d'habitation

Article juridique publié le 15/02/2018 à 07:18, vu 754 fois, 0 commentaire(s), Auteur : LA CHASCUNIERE
La loi du 6 juillet 1989 met le bailleur dans l'obligation:
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué (article 6b),
- d'entretenir les locaux en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés (article 6c),
- de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des lieux loués (article 6c),
- d'informer le locataire des mutations à titre gratuit ou onéreux concernant l'immeuble loué.

I - L'obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués

L'obligation pour le bailleur d’assurer au locataire une jouissance paisible a un caractère d'ordre public. Cette obligation concerne :
- les troubles provenant du bailleur lui-même,
- les troubles causés par des colocataires,
- les troubles causés par des voisins ou des tiers,
- les troubles causés par l'Administration.

A. Les troubles causés par le bailleur

Par principe, le bailleur ne peut par ses agissements venir troubles la jouissance de son locataire. Ainsi, le bailleur doit s'abstenir de tout fait de nature à priver le locataire des avantages qu'il tient du bail. Ainsi, lui est-il interdit de supprimer des éléments d’équipement comme l'antenne de télévision. Le bail peut cependant comporter une clause autorisant le bailleur à supprimer une prestation particulière prévue au contrat à la condition qu'il y ait une contrepartie équivalente sous forme de diminution du loyer et des charges (article 4h de la loi de 1989). Le fait d'entrer dans le domicile du locataire contre son gré est susceptible de constituer une violation de domicile.Il est également interdit au bailleur de changer la forme des lieux loués. Ainsi, on doit considérer qu'il lui est interdit de modifier les accès les vues du logement loué.

B. Les troubles de jouissance causés par des tiers

Il y a trouble de fait pour lesquels la garantie du bailleur ne joue pas lorsque le locataire est perturbé dans sa jouissance sans que l'auteur du trouble ne prétende à aucun droit sur l'immeuble loué ainsi en cas de cambriolage. Il y a troubles de droit lorsque le tiers prétend avoir un droit sur l'immeuble loué ainsi s'il prétend interdire au locataire l’exercice d’une servitude bénéficiant à l'immeuble loué. Dans cette hypothèse, le bailleur répond de ce trouble.

C. Les troubles causés par l'Administration

Lorsque l'administration apporte un trouble de jouissance au locataire par le seul fait qu'elle impose l'application d'un texte légal ou réglementaire comme une réglementation en matière d'hygiène et de sécurité, le trouble éprouvé par le locataire est in trouble de droit dont le bailleur doit garantie. Il en est autrement lorsque l'administration comment une voie de fait pure et simple, il appartient alors au locataire d'agir directement.

II. L'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu

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