Que se passe-t-il si le vendeur ou l'acquéreur refuse de signer l'acte authentique ?

Publié le Par LA CHASCUNIERE Vu 1 298 fois 0

Suite à la signature d’un compromis de vente, la réitération d’un acte authentique doit intervenir. Il se peut que l'une des parties refuse de signer l’acte authentique.

Que se passe-t-il si le vendeur ou l'acquéreur refuse de signer l'acte authentique ?

Avant de conclure à la vente définitive d’un bien immobilier, il est de coutume que le vendeur et le futur acquéreur signent un compromis de vente. En vertu du compromis de vente, les deux parties sont engagées l’une envers l’autre : le vendeur s’engage à céder le bien dont il est question et l’acheteur à accepter l’offre de vente. Pour qu’un compromis de vente soit valable, les deux parties doivent déterminer expressément la chose et le prix et y consentir mutuellement. Un compromis de vente est généralement assorti de conditions suspensives. Une condition suspensive a pour visée de suspendre l’exécution du contrat jusqu’à la survenance d’un évènement ou à la réalisation d’une condition. Dans un compromis de vente, les conditions suspensives servent à retarder le transfert de propriété du bien immobilier à l’acheteur jusqu’à l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire par exemple.

Au terme du compromis de vente, différents délais s’appliquent. Tout d’abord, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation légal fixé à dix jours. S’il décide d’exercer son droit de rétractation en respectant ce délai, il pourra le faire sans avoir besoin de justifier d’un motif légitime auprès du vendeur. Il est à noter que le vendeur ne bénéficie pas d’un droit de rétractation. La rétractation de l’acheteur mène à la résiliation du compromis de vente.

Au terme de ce délai, l’acheteur et le vendeur sont engagés l’un envers l’autre. Aussi, en pratique, l’accord au contrat de vente est souvent matérialisé par la réitération de l’acte de vente lors de la signature d’un acte authentique devant un notaire. La réitération de l’acte de vente permet de renouveler le consentement du vendeur et de l’acheteur à la vente du bien immobilier. Au terme de cette réitération, l’acte de vente devient définitif et le transfert de propriété du bien immobilier est réalisé au profit de l’acheteur.
Il existe un autre délai qui court après la conclusion du compromis de vente. Il s’agit du temps écoulé entre la signature du compromis de vente et la conclusion de l’acte définitif de vente

Une date butoir de réitération de l’acte de vente peut avoir été expressément mentionnée dans le compromis de vente. Dans ce cas précis, le dépassement de la date de réitération de l’acte de vente entraîne la caducité de la promesse synallagmatique de vente. Les deux cocontractants sont alors libérés de leurs obligations mutuelles. Si l’une des parties est fautive, elle engage sa responsabilité civile et devra octroyer des dommages et intérêts à l’autre partie en réparation du préjudice subi.
En revanche, si aucune condition de la sorte n’est prévue dans le compromis de vente, alors le dépassement du terme fixé verbalement par les parties n’entraîne pas la caducité de la promesse, le compromis de vente restera valable.
Si un acquéreur ou un vendeur souhaite renoncer à la vente, il est également intéressant de regarder si une éventuelle clause de dédit a été prévue dans le compromis. La clause de dédit permet à l’une ou l’autre des parties de renoncer purement et simplement à la vente, mais ce type de clause est rarement usité. La clause de dédit n’est pas la clause pénale qui sanctionne financièrement l’inexécution par l’une des parties de ses engagements.

En général, il faut sommer la partie défaillante de s’exécuter le plus rapidement possible. Pour ce faire, en général, une convocation chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier de justice suffit. Dans cette convocation, doivent être précisées les conséquences d’un délai dépassé dans un compromis de vente, à savoir la caducité de la promesse et des sanctions civiles.
À l’issue de cette convocation, plusieurs situations sont envisageables :
- La partie défaillante se présente chez le notaire : ce dernier dresse un procès verbal de carence,
- La partie défaillante ne se présente pas chez le notaire ce dernier dresse un procès verbal de difficultés.
L'octroi de dommages et intérêts ou exécution forcée sont possibles selon les modalités du compromis de vente

Si c’est le vendeur qui fait défaut à la vente, l’acheteur pourra faire délivrer une mise en demeure par huissier d’avoir à régulariser la vente et pourra par la suite saisir le tribunal suite au procès-verbal de carence dressé par le notaire. La constatation de la vente réalisée avec des dommages et intérêts pourra être sollicitée.

A l’inverse, en cas d’acheteur défaillant, le vendeur pourra demander la réalisation de la vente, la résolution de la vente si la solvabilité de l’acquéreur n’est pas certaine, assortie de dommages et intérêts ou faire constater la caducité de la vente. La clause pénale aura vocation à s’appliquer.
Si les conditions suspensives conditionnant le compromis de vente n’ont pas pu être réalisées, en principe, le compromis de vente est caduc (pour en savoir plus sur les conditions suspensives). Les conditions suspensives incombent souvent à l’acheteur et consistent généralement en l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire. Il appartient à l’acheteur d’informer le vendeur, lorsque le délai de rétractation court encore, de l’obtention ou non du prêt bancaire ou du permis de construire. S’il ne le fait pas dans le temps imparti, l’acquéreur potentiel peut être tenu d’indemniser le vendeur par l’octroi de dommages et intérêts conformément à l’article 1178 du Code Civil.

Dans le cas où la condition suspensive n’a pas pu être réalisée pendant le délai légal, notamment dans le cadre d’un refus de prêt bancaire, ce seront les juges du fond qui apprécieront la bonne ou la mauvaise foi de l’acquéreur. En effet, si le délai de réalisation de la condition suspensive est expiré alors même que l’établissement bancaire n’a pas notifié l’acceptation ou non du prêt bancaire de l’acheteur, ce dernier est considéré comme non fautif dans la mesure où il a réalisé les diligences nécessaires. Il appartiendra à l’acquéreur de rapporter la preuve des sollicitations effectuées en cas de litige. Cela permettra aux juges du fond de considérer l’acheteur comme étant de bonne foi.
En pratique, lorsque l’acheteur a entrepris les démarches pour réaliser la condition suspensive dans le temps imparti et qu’une issue favorable est probable, si les délais de réponse se rallongent, à cause des formalités administratives par exemple, alors il convient de prolonger le compromis de vente.
La prorogation du compromis de vente nécessite la rédaction d’un avenant au compromis de vente qui définira le nouveau délai de réalisation des conditions suspensives consenties. Lorsque les conditions suspensives du compromis de vente ne sont pas réalisées et que l’acheteur n’est pas fautif, alors le vendeur doit lui restituer intégralement le dépôt de garantie.

En revanche, si l’acheteur est de mauvaise foi, c’est-à-dire lorsqu’il a par exemple refusé une offre de prêt qui correspondait aux critères définis dans le compromis de vente, alors l’acheteur est considéré comme fautif. Dans ce cas, sa responsabilité civile est engagée et la condition suspensive est réputée réalisée. Le vendeur peut alors ouvrir une action en justice pour obtenir réparation du préjudice subi. Il peut soit obtenir l’octroi de dommages et intérêts soit la vente judiciaire du bien immobilier.
Par ailleurs, si l’acquéreur refuse de procéder à la conclusion de l’acte définitif de vente sans motif légitime, deux options s’offrent au vendeur :
- il peut renoncer à la vente et obtenir alors des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
- ou bien il pourra demander l’exécution forcée du compromis de vente et forcer la vente. 


Le compromis de vente peut également prévoir une clause pénale. En vertu de cette clause, le montant des dommages et intérêts est préalablement déterminé par les parties lors de la rédaction de cette clause pour anticiper toute inexécution contractuelle. Ainsi, en cas de non-réalisation des conditions suspensives dans le délai imparti, le vendeur pourra mettre en application la clause pénale.
La clause pénale ne s’applique pas de plein droit. Le vendeur devra manifester sa volonté d’appliquer la clause pénale en justifiant l’inexécution contractuelle de l’acheteur. Avant de mettre en place la clause pénale, il est bon de recourir à la mise en demeure de l’acheteur de s’exécuter. Si la mise en demeure échoue, la partie demanderesse pourra faire appel à la juridiction compétente pour connaître du litige.

Pour en savoir plus sur la vente immobilière lire notre article.

Sources : https://www.legavox.fr/blog/regine-vanitou-avocat-...
http://lacan-avocat.com/que-faire-quand-lacquereur...

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