La répartition des travaux entre locataire et propriétaire

Article juridique publié le 12/12/2017 à 07:51, vu 1105 fois, 0 commentaire(s), Auteur : LA CHASCUNIERE
Les réparations à la charge du locataire sont énoncées dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Ce décret s'applique pour les locations soumises à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le locataire est tenu d'assurer l'entretien courant du logement, ce qui inclut les petites opérations d'entretien et de réparation. Le propriétaire est tenu d'effectuer toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement, mais également des accessoires énumérés dans le bail (cave, grenier, garage...), et des éléments d'équipement y figurant (baignoire, chauffe-eau, piscine, cuisine équipée...).

I. Les obligations du bailleur

Le bailleur a l'obligation de délivrer un logement en bon état. Les travaux ne relevant pas des réparations locatives sont à la charge exclusive du bailleur. Il doit les faire réaliser sous réserve d'en informer le locataire dans les formes. Une réduction de loyer doit être prévue si les travaux excèdent un certain délai.

A. La délivrance d’un logement en bon état

Sauf exception, le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général. Outre l'obligation de délivrer un logement décent, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement :

- en bon état d'usage et de réparations,

- doté d'équipements en bon état de fonctionnement,

- respectant un critère de performance énergétique minimale.

Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, les parties peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état. Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise :la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter,la manière dont leur montant est imputable sur le loyer,la durée de cette imputation,et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement.

B. La nature des travaux à la charge du bailleur

Le bailleur est obligé d'entretenir le logement qu'il loue en dehors de tout ce qui touche aux réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Sont à la charge du bailleur :

- les réparations urgentes (exemple : panne de chauffe-eau en hiver),

- les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade...),

- les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...),les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...),

- les travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent.Certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

C. L'exécution des travaux

1. L'obligation d’information

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu de remettre au locataire une notification de travaux par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception. Cette notification précise la nature et les modalités d'exécution des travaux. Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire doit permettre l'accès à son logement :

- tous les jours sauf les samedis, dimanche et jours fériés (à moins qu'il ne donne son accord),

- moyennant réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.

2. Le dédommagement du locataire

Si les travaux présentent un caractère abusif, ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux, ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse, le tribunal d'instance peut, sur demande du locataire, demander l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. Le locataire peut également solliciter la résiliation du bail si les travaux rendent le logement inhabitable.

3. La non exécution des travaux

Le locataire est tenu d'avertir le bailleur si un dommage apparaît.Si le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations.Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :

- une commission départementale de conciliation,

- ou le greffe du tribunal d'instance.

Même si le bailleur n'effectue pas des travaux qui relèvent de ses obligations, le locataire doit continuer de payer son loyer. S'il estime que les travaux relèvent des obligations du bailleur, le juge peut :

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