Les résidences-services seniors

Article juridique publié le 30/01/2018 à 08:25, vu 1203 fois, 0 commentaire(s), Auteur : LA CHASCUNIERE
Il existe 2 catégories qui regroupent les résidences-services seniors :

- Les résidences seniors de première génération sont apparues à partir des années 1970, et se sont développées dans le cadre du droit commun de la copropriété régi par la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965. Dans ce modèle, les résidents sont généralement propriétaires de leur logement et participent, via le conseil syndical, à la gestion des services offerts par la résidence ;

-Les résidences seniors de deuxième génération dites résidences pour seniors se sont développées à partir des années 2000 et dans lesquelles la part des propriétaires résidents est minime (moins de 5%).

Depuis loi d’adaptation de la société au vieillissement (ASV) du 28 décembre 2015 et le décret du 26 octobre 2016, le régime des résidences-services en copropriété a fait l’objet d’évolutions pour renforcer la protection des occupants en particulier lorsqu’ils sont âgés. Ces textes visent également à prévenir les difficultés de fonctionnement de ces résidences, comme les conflits d’intérêt récurrents entre les prestataires de services et le syndic, le niveau de charges élevé ou l’opacité dans la facturation des services et la répartition des dépenses.

Différentes mesures législatives et réglementaires ont ainsi été prises : une distinction entre les services dont peuvent bénéficier l’ensemble des copropriétaires (services spécifiques non individualisables) et ceux choisis individuellement par eux (services spécifiques individualisables) est opéré pour clarifier la facturation aux occupants ; la mise à la disposition des prestataires de parties communes pour la fourniture de ces services est encadré et doit résulter d’une convention, renouvelable, consentie à titre gratuit pour cinq ans au maximum ; la présence obligatoire d’un conseil syndical et l’interdiction de confier la fourniture de services à un prestataire ayant un lien avec le syndic ou l’un de ses proches pour éviter tout conflit d’intérêt ; enfin, un conseil des résidents, est créé.

À l’exception des dispositions sur le conseil de résident et la possibilité de modifier par décret la liste des prestations non individualisables, qui sont entrées en vigueur depuis le 1er novembre 2016, les autres mesures s’appliquent aux résidences-services dont le règlement de copropriété est publié après le 28 juin 2016.  Celles dont le règlement de copropriété est paru avant le 28 juin 2016 restent soumises à l’ancienne réglementation jusqu’à leur mise en conformité.   

Pour inciter les copropriétés à intégrer ces nouvelles mesures dans leur règlement, le syndic est tenu d’inscrire chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. Les copropriétaires doivent se prononcer sur ce point à la double majorité.

I. Services pour tous et services "à la carte" (services spécifiques individualisables ou non)

Les copropriétés qui offrent des prestations et des services à leurs occupants ne peuvent être qualifiées d’établissement hébergeant des personnes âgées. Elles se situent donc hors du champ d’application de la législation sociale et médico-sociale (CCH : L.633-5). La loi rappelle que le statut de la copropriété est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne. Ces soins sont, en effet, exclusivement fournis par des établissements et des services sociaux et médicaux-sociaux ou par des établissements, des services ou des professionnels de santé relevant du Code de la santé publique .

Les occupants de logements en copropriété peuvent bénéficier de services collectifs au sein de leur résidence avec la possibilité d’opter pour la fourniture complémentaire de certaines prestations. Deux conventions sont ainsi conclues :

- une première entre la copropriété, représentée par le syndic et le prestataire choisi pour fournir les services qui profitent à tous (services spécifiques non individualisables) ;

- une seconde entre le prestataire et chacun des copropriétaires qui souhaitent bénéficier d’autres services (services spécifiques individualisables) et éventuellement mettre à disposition du prestataire un espace ou un local commun de la copropriété.

Dans le premier cas, tous les copropriétaires participent au paiement de ces services et dans le second, seuls ceux qui en ont demandés le bénéficie y contribuent.   

Tous les litiges relatifs à l'exécution de ces conventions relèvent de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l'immeuble.

II. Services pour tous (services spécifiques non individualisables)

Les modalités de fourniture et de facturation des services spécifiques non individualisables à la copropriété ont été encadrées par la loi ASV et le décret du 26 octobre 2016.   

A. Fourniture de services à la copropriété    

Pour bénéficier de services collectifs, la copropriété doit au préalable modifier son règlement pour étendre l’objet du syndicat à la fourniture de prestations ou de services à destination de l’ensemble des copropriétaires.  Une convention doit par ailleurs être conclue entre la copropriété et chaque prestataire.

Cette convention comporte notamment :

- sa durée,   

- ses conditions de renouvellement et de dénonciation,   

- ses modalités de surveillance de son exécution par le conseil syndical,   

- les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution,   

- l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services,  

- les conditions matérielles et financières d'occupation des locaux. 

Les décisions relatives à la création ou à la suppression des services non individualisables sont prises à la double majorité (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix ).

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