La résiliation du bail d'habitation par le bailleur

Publié le Modifié le 12/02/2019 Par LA CHASCUNIERE Vu 1 135 fois 0

Dans certains cas, le propriétaire d'un logement vide (sauf logement social ou conventionné Anah) peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail à condition de respecter des conditions de formes et de délais. Il peut donner congé pour vendre le logement, pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, ...). Une exception existe toutefois : les locataires protégés.

La résiliation du bail d'habitation par le bailleur

Dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a la possibilité de reprendre son logement dans trois hypothèses. L’article 15 prévoit en effet lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié :
- par sa décision de reprendre le logement ;
- par sa décision de vendre ce logement ;
- par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

I. Généralités

Pour les locations nues, le congé doit impérativement parvenir au locataire au moins six mois avant la date d'expiration du bail.
Pour les locations meublées à usage de résidence principale, le délai de préavis que le bailleur doit respecter pour donner congé est fixé à trois mois. 

Une fois que le locataire l'a reçu, il peut quitter le logement quand il le souhaite. Il n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement. Toutefois,
rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné (c'est-à-dire la date d'échéance du bail).

Le bailleur doit donner congé au locataire dont le nom est inscrit sur le bail et l'expédier à l'adresse du logement loué.
Quand le locataire est marié, l'autre époux est cotitulaire du bail même si un seul a signé le contrat. Il est alors nécessaire de donner congé à chacun des époux. Si le bailleur ignore la situation matrimoniale de son locataire, le congé envoyé à un seul des époux est valable et les deux époux doivent quitter le logement. Les conjoints pacsés peuvent également demander la cotitularité du bail. Dans ce cas ils bénéficient des mêmes règles que les couples mariés.
Dans les autres situations, lorsqu'il y a plusieurs locataires indiqués sur le contrat (concubinage, colocation ou pacs sans demande de cotitularité), chacun d'eux doit recevoir un congé. À défaut, le contrat de bail se poursuit avec celui qui n'en a pas reçu.

Le bailleur doit donner congé soit par lettre recommandé avec accusé réception (LRAR), soit par acte d'huissier, soit encore par remise en main propre contre un récépissé.
La lettre recommandée est moins coûteuse qu'un acte d'huissier, mais elle est plus risquée car le délai de préavis court à compter du jour de la signature de l'avis de réception. Cela signifie que si le locataire ne va pas chercher le courrier recommandé, le préavis ne court pas. Aucun congé pour vente ou pour reprise ne peut être donné au locataire  dont le logement, ou le bâtiment dans lequel se situe le logement fait  l'objet d'une procédure d'insalubrité ou de péril. Cela redevient possible si la procédure est abandonnée ou annulée.

Depuis le 1er janvier 2018, tous les bailleurs en location vide qui donnent congé pour reprise ou congé  pour vente à leur locataire doivent joindre une notice d'information  relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours d'indemnisation du locataire. La notice ne modifie en rien le formalisme requis pour un congé pour reprise ou pour vente. Elle vient au contraire confirmer dans un format qui se veut plus synthétique et clair, les dispositions législatives qui organisent le congé donné au locataire. Le but est permettre facilement à celui ci de savoir quels sont ses droits et ses recours à l'égard du propriétaire qui n'aura pas respecté les règles du congé pour reprise ou du congé pour vente
Un arrêté du 13 décembre 2017 détaille le contenu du document que le bailleur devra transmettre à son locataire lorsqu'il souhaitera mettre en vente ou reprendre un bien mis en location vide.

Si ces règles ne sont pas respectées, le bail est reconduit pour la même durée que celle inscrite dans le contrat.
La notice annexée à la notification devra notamment rappeler que « la loi donne au locataire du logement mis en vente un droit de  préemption : le locataire a priorité sur tout autre acquéreur potentiel  du logement pour en faire l'acquisition à sa place et dans les mêmes conditions. »

La notification doit comporter :
- le motif du congé ;
- les noms et adresses du bénéficiaire ;
- si le bail a été conclu depuis le 27 mars 2014, l'indication du lien entre le bailleur et le bénéficiaire et le caractère réel et sérieux de la reprise.
Pour ces deux motifs de rupture du bail, le propriétaire doit joindre à sa demande de congé une notice d'information précisant ses obligations ainsi que les voies de recours et d'indemnisation du locataire. La notice informe le locataire qui conteste son congé des voies de recours et d'indemnisation dont il dispose contre le bailleur qui ne lui aurait pas donné un congé régulier.

Le destinataire du congé peut le contester dans des hypothèses bien précises listées par l'arrêté du 13 décembre 2017:
- l'absence des mentions obligatoires pour un congé pour vente ou pour reprise ;
- l'auteur du congé n'était pas habilité à délivrer le congé (il n'est ni  propriétaire, ni mandaté par le propriétaire pour le faire) ;
- un des cotitulaires n'a pas reçu notification du congé ;
- le congé n'a pas été délivré par courrier recommandé avec accusé de  réception, acte d'huissier ou remise en main propre contre émargement ou récépissé ;
- le congé n'a pas respecté le délai de préavis ;
- le congé n'a pas respecté les règles sur les locataires protégés ;
- le locataire n'a pas reçu de notification l'informant de la baisse du prix du bien pour lequel il avait bénéficié du droit de préemption.

Les parties ont le choix entre un règlement à l'amiable et un règlement judiciaire, lorsqu'elles s'opposent sur la régularité d'un congé.
Lorsque les parties le souhaitent elles peuvent rechercher une solution  concertée avec l'aide de la commission départementale de conciliation ou auprès du conciliateur de justice.
Présente dans chaque département, la commission départementale de conciliation. est constituée à égalité de représentants d'organisation de propriétaires et de locataires. Sa saisine est gratuite et se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou par mail au secrétariat de la commission. Si les parties trouvent un accord pendant la conciliation, elles le formalisent par un document qu'elles signent chacune. En l'absence d'accord, la commission rend un avis qui pourra être transmis au juge par l'une ou l'autre des parties.
Le conciliateur de justice. Le recours gratuit peut se faire par courrier, téléphone ou en se rendant à sa permanence. Pour trouver ses coordonnées:
Si les parties s'accordent, le conciliateur le formalise par un constat d'accord signé par les parties et lui. En cas d'échec, il reste aux  parties la possibilité d'un règlement judiciaire.

Le locataire qui conteste le congé donné par le bailleur peut introduire une action en justice auprès du tribunal d'instance dont dépend le logement. Le recours à un avocat n'est pas obligatoire. Le jugement peut déclarer la nullité du congé si le formalisme du congé n'a pas été respecté.

Pour le locataire, les effets varient selon qu'il demeure toujours dans les lieux ou non au moment de la nullité du congé :
S'il est toujours dans les lieux, il bénéficiera d'une reconduction tacite de son bail. S'il avait déjà quitté les lieux, il lui sera octroyé des dommages-intérêt par préférence à une réintégration dans les lieux.
Pour le bailleur dont le congé aura été jugé frauduleux, il encourt une sanction pénale, soit une amende qui peut atteindre 6.000 € pour une  personne physique et 30.000 € pour une personne morale.

II. Le congé pour vendre

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais. Le propriétaire peut aussi vendre le logement occupé en cours de bail sans en informer le locataire et sans lui donner congé.

 

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