Le syndic de copropriété bénévole

Publié le Par LA CHASCUNIERE Vu 707 fois 0

Rien n’oblige les copropriétaires à passer par un syndic professionnel : un syndic bénévole peut très bien être choisi pour gérer la copropriété. La raison la plus évidente de choisir un syndic bénévole est sans aucun doute l’aspect financier : un syndic bénévole implique des coûts de gestion moindres puisqu’il n’est pas rémunéré mais seulement défrayé pour ses dépenses réellement engagées.

Le syndic de copropriété bénévole

Par ailleurs, étant lui-même copropriétaire, le syndic bénévole est davantage impliqué dans la gestion de la copropriété qu’il connaît bien, et la gère ainsi au plus près des intérêts de tous. Il est également plus réactif en cas de problème et connaît bien les autres copropriétaires.
Le recours à un syndic bénévole est plus fréquent dans les petites copropriétés comprenant peu de lots. Plus simples à gérer, elles sont aussi moins rentables pour les syndics professionnels qui refusent parfois de les prendre en charge.

Pour des missions plus techniques ou nécessitant des connaissances spécifiques, le syndic bénévole peut avoir besoin de conseils d’experts. Leur consultation peut représenter un coût qui amoindrit l’intérêt économique de passer par un syndic bénévole.
Pour un nombre de lots plus important, les taches administratives et de gestion se révèlent plus nombreuses et plus complexes, rendant préférable le recours à un syndic professionnel.

Pour être syndic bénévole certaines conditions doivent être réunies :
- Être copropriétaire ou conjoint d’un copropriétaire d’un lot ou d’une fraction de lot,
- Ne pas faire partie du conseil syndical.

Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n’a besoin ni de carte professionnelle, ni de garantie financière, ni d’assurance responsabilité civile.
Cette dernière est toutefois souhaitable car la responsabilité du syndic bénévole peut être engagée au même titre que celle du syndic professionnel, même si les tribunaux tiennent compte de son engagement bénévole.
Par ailleurs, l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires est également obligatoire.

Pour passer d’un syndic professionnel à un syndic bénévole, un vote de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire. Pour cela, Il suffit de respecter la même procédure qu’en cas de changement de syndic :
- Envoi de la demande d’ajout à l’ordre du jour du Renouvellement du mandat du syndic ou élection d’un syndic bénévole, au moins deux mois avant l’AG
- Envoi des convocations pour l’AG avec l’ordre du jour
- Vote en AG : la décision doit être prise à la majorité absolue de l’article 25 (majorité de tous les copropriétaires, présents comme absents), ou à défaut de majorité, si au moins les deux tiers des voix sont réunies, lors d’un deuxième vote à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés. Pour en savoir plus lire notre article sur Les règles de majorité en assemblée générale.

Les missions du syndic bénévole sont les mêmes que celles d’un syndic professionnel. Elles consistent à réaliser des taches administratives et de gestion, à mettre en oeuvre des décisions prises par l’AG et à s’occuper de leur suivi. Pour mener à bien ces missions, une bonne organisation est nécessaire, ainsi que des connaissances en droit et gestion.
Le syndic bénévole devra entre autres accomplir :
- les tâches de secrétariat courant : liste des copropriétaires à jour, etc.
- la convocation et la tenue des assemblées générales,
- la tenue du carnet d’entretien des équipements collectifs et des travaux réalisés,

- la collecte de devis pour les travaux à réaliser,

- la souscription des contrats d’assurance,
- la tenue d’une comptabilité,
- la tenue du compte bancaire de la copropriété,
- l'élaboration d’un budget prévisionnel,
- la réalisation des appels de fonds (charges, travaux etc) ,
- la gestion des fournisseurs et des contrats (EDF, Gaz, espaces verts, plomberie etc)

- le suivi des travaux.

Le syndic bénévole ne perçoit généralement pas de rémunération pour les fonctions qu’il occupe.
Si toutefois une rémunération est prévue pour compenser le temps passé à l’exercice de ses fonctions, cette dernière est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Il peut par ailleurs se faire rembourser les frais engagés dans l’exercice de ses fonctions : téléphone, photocopies, frais d’affranchissement etc.
Comme pour un syndic professionnel, la durée du mandat d’un syndic bénévole ne peut être supérieure à trois ans mais il peut être renouvelé indéfiniment.
Le syndic bénévole doit convoquer deux types d’assemblées générales :
- L’assemblée générale annuelle : L’assemblée générale annuelle est celle pendant laquelle les comptes de l’année sont approuvés et le budget prévisionnel présenté. Différentes décisions y sont votées : travaux, contrats, choix du syndic, modification du règlement intérieur, élection des conseillers syndicaux etc.
- Les assemblées générales « spéciales» , dites aussi « exceptionnelles » ou « extraordinaires ». Les assemblées générales exceptionnelles permettent de prendre toutes les décisions qui ne peuvent attendre l’Assemblée Générale annuelle suivante.

La plupart du temps, il est nommé par l’assemblée générale des copropriétaires pour une durée d’un an. Son mandat est ensuite renouvelé d’année en année. Ce renouvellement ne peut être automatique : il nécessite un vote de l’assemblée générale des copropriétaires avant la date d'échéance du contrat.

Le mandat du syndic bénévole est en principe régi par un contrat à l’image de celui qui existe entre le syndicat des copropriétaires et le syndic professionnel.
C’est ce contrat qui liste les taches à réaliser et les missions à remplir, qui précise si une indemnisation est prévue en contrepartie, et qui fixe l’ensemble des règles, notamment les conditions de démission du syndic bénévole et la façon dont la copropriété est gérée à cette occasion.

Comme le syndic professionnel, le syndic bénévole peut ne pas souhaiter voir son mandat être renouvelé, auquel cas il ne se présente pas à sa propre  succession. Il peut également décider de mettre un terme à ses fonctions avant la fin de son mandat en démissionnant.
Les conditions de démission du syndic peuvent également être prévues dans le règlement de copropriété.
Le syndic bénévole est libre de démissionner ; la copropriété ne peut s'y opposer.
Toutefois, la démission du syndic bénévole en cours de mandat ne doit pas être brutale et causer un préjudice à l’ensemble des copropriétaires.
La démission du syndic bénévole peut intervenir de deux façons :
- La démission à effet immédiat,
- La démission avec préavis.

Dans l’un ou l’autre des cas, la démission peut avoir été préparée ou non.
Dans le cas d’une démission à effet immédiat, le syndic bénévole ne peut plus s’occuper des affaires courantes de gestion de la copropriété jusqu’à la nomination du nouveau syndic.
Dans le cas d’une démission avec préavis, le syndic informe le président du conseil syndical de son intention de démissionner ; celui-ci peut d’ores et déjà rechercher un nouveau syndic.
Le syndic bénévole sortant convoque l’assemblée générale des copropriétaires en mettant à l’ordre du jour :
- sa démission à une date déterminée,
- la désignation d’un nouveau syndic à cette même date.

Dans le cas d’une démission programmée et concertée, il n’y a en principe pas de rupture entre le mandat du syndic sortant et celui du syndic entrant, le premier transmettant au deuxième tous les éléments et documents nécessaires à la gestion de la copropriété.
Le nouveau syndic peut aussi bien être un syndic bénévole qu’un syndic professionnel.
Le syndic bénévole démissionnaire doit joindre à la convocation à l’Assemblée Générale des devis de syndics professionnels et/ou la proposition de contrat d’un autre syndic bénévole.

Dans le cas d’une démission à effet immédiat, si le syndic sortant n’a pas convoqué une Assemblée Générale pour pourvoir à son remplacement ou si à l’issue de l’Assemblée Générale aucun syndic n’est désigné, une requête peut être adressée au président du Tribunal de Grande Instance par n’importe quel copropriétaire pour qu’un administrateur provisoire soit nommé, notamment dans le but de convoquer l’assemblée générale qui procédera à la nomination du nouveau syndic.

Qu’il soit bénévole ou professionnel, le syndic sortant doit transmettre la totalité des documents qui concernent la gestion de la copropriété au syndic entrant, et notamment la comptabilité mais aussi les actifs. La transmission des documents et archives du syndicat est accompagnée d'un bordereau récapitulatif des pièces transmises.
Quelle que soit la manière dont son mandat a pris fin, révocation, démission ou terme du contrat, le syndic dispose d’un délai maximum de trente jours suivant la fin de son mandat pour remettre lesdits documents, ce que précise l’article L18-2 de la loi du 10 juillet 1965 :
« En cas de changement de syndic,l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.
Dans les deux mois suivants ce premier délai d’un mois, l'ancien syndic doit remettre « le solde des fonds disponibles après apurement des comptes » et « l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat
». Pour en savoir plus lire notre article sur le sort des documents de copropriété en cas de changement de syndic.

Sources : https://www.illicopro.fr/syndic-benevole
https://www.consortium-immobilier.fr/guide/achat-v...

 

Retrouvez d'autres articles sur notre blog

Vous avez une question ?

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

Publier un commentaire
Votre commentaire :