Les travaux sur les parties communes d'un immeuble en copropriété

Publié le Modifié le 14/02/2019 Par LA CHASCUNIERE Vu 1 368 fois 0

Couloirs, escaliers, jardins, ascenseurs… Toute copropriété comporte des parties communes à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires. Dans certains cas, les parties communes peuvent faire l’objet d’un usage exclusif. Elles peuvent aussi devenir privées si elles sont rachetées par un copropriétaire, avec l’autorisation de l’assemblée. Le syndic de copropriété joue un rôle décisif en gérant l’entretien des parties communes et en s’assurant de leur bon usage, conformément au règlement de copropriété. Dans une copropriété, seul le syndic est habilité à engager des travaux collectifs sur l’immeuble dont il a la charge

Les travaux sur les parties communes d'un immeuble en copropriété

I. Les différents types de travaux

A. Les travaux d’entretien

Les travaux d'entretien des parties communes qui permettent de maintenir l'immeuble en bon état ainsi que les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à
mobilité réduite sont décidés par l'assemblée générale lors d'un vote à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1969.

Lorsque les travaux concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, leur coût est réparti entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété que représente leur lot.

S'ils concernent le fonctionnement des services collectifs et des éléments communs, alors le coût des travaux est réparti entre les copropriétaires en fonction de
l'utilité potentielle du service ou de l'équipement commun pour chaque copropriétaire.
Il s'agit de la même règle de répartition que celle applicable pour les charges communes générales et les charges spéciales. B. Les travaux d'amélioration

Les travaux d'amélioration apportent une plus-value économique ou de confort à la copropriété. Comme par exemple le remplacement d'une chaudière au fuel en bon état par
une chaudière à gaz plus économique ou la création d'un local à usage commun pour les vélos. Ou encore, le remplacement d'un ascenseur (hors obligation légale).

1. Les travaux d'amélioration effectués à l'initiative des copropriétaires

Certains de ces travaux doivent être votés à la double majorité et d'autres à la majorité absolue, plus souple.
Les travaux d'amélioration soumis au vote à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1969 sont :
• l'installation d'un ascenseur
• l'installation de boîtes aux lettres
• le remplacement d'une chaudière en état de fonctionnent par une chaudière plus performante et plus économique
• la plantation d'arbres
• le ravalement lorsqu'il n'est pas imposé par l'administration et qu'il ne relève pas non plus de l'entretien courant
• les travaux d'économie d'énergie amortissables sur plus de 10 ans

Les travaux d'amélioration soumis au vote à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1969 sont des travaux d'amélioration technique :
• l'installation ou la modification d'antennes, de réseaux de télévision, du câble ou du satellite
• les fermetures de l'immeuble (exemples : installation d'un
interphone, remplacement d'une porte de garage manuelle par une porte
automatique)
• les travaux d'économie d'énergie amortissables sur moins de 10 ans
• la pose de compteurs d'eau froide divisionnaires, de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage
• la modification du réseau de distribution électrique devant permettre de charger des accumulateurs de véhicules électriques sur des emplacements de parking
• la suppression des vide-ordures (pour des impératifs d'hygiène)

Si l'article 30 de la loi de 1965 stipule que les frais occasionnés par ces travaux sont répartis entre les copropriétaires en fonction de l'avantage que chacun en retirera … la notion d'«avantage» n'est pas définie. Pour beaucoup, elle se rapproche de la notion d'«utilité» prise en compte pour le mode de répartition des charges de copropriété relatives aux équipements communs, sans pour autant y correspondre complètement.

Les copropriétaires qui ont voté contre ces travaux et les copropriétaires absents et non représentés lors du vote peuvent demander un paiement échelonné sur 10 ans,
soit 10 annuités.
Ces travaux sont souvent onéreux et la copropriété peut être amenée à souscrire un emprunt pour les financer. S'il y a eu emprunt, les annuités des copropriétaires opposants ou absents et non représentés comprennent les intérêts de l'emprunt.

2. Les travaux d'amélioration obligatoires en vertu des lois et des règlements

Certains travaux sont imposés par la loi pour des raisons de sécurité, de salubrité, d'urbanisme ou encore d'environnement. L'assemblée générale ne peut pas s'opposer
à la réalisation de ces travaux : ce ne sont donc pas les travaux eux-mêmes qui sont soumis au vote de l'assemblée générale mais les modalités d'exécution de ces travaux (quand, par qui, à quel coût, …).
Le vote est soumis aux règles de majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1969 (majorité absolue)

Par exemple : la loi impose la suppression des vide-ordures ; le vote lors de l'assemblée générale permettra de retenir une date pour le chantier et d'accepter un montant pour ces travaux qui devront nécessairement être faits.

La réglementation oblige les copropriétés à effectuer des travaux lourds et onéreux pour respecter les programmes de réduction de consommation d'énergies. Surtout lorsque les bâtiments sont anciens (construits avant 1975) parce qu'ils sont alors concernés à plusieurs titres : isolation, assainissement, ascenseurs.

Les principaux travaux d'amélioration obligatoires sont :
• les travaux de désamiantage, de déplombage
• les travaux de mise en conformité des ascenseurs
• la mise en conformité avec les normes de sécurité des gaines et canalisations
• la pose de compteur de calories pour le chauffage collectif
• la pose de compteurs d'eau chaude pour le chauffage collectif
• le ravalement imposé par l'administration
• la suppression des vide-ordures pour des raisons d'hygiène

La contribution financière des copropriétaires aux travaux d'amélioration rendus obligatoires par la loi suit la même règle de participation que pour les charges. 

 

C. Les travaux de surélévation

Les travaux de surélévation sont des travaux d'amélioration de la copropriété qui ont pour résultat de créer ou d'augmenter la surface des locaux privatifs. Ils sont soumis au vote à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1969.
Ces travaux étaient soumis au vote à l'unanimité de l'article 26 (double majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents détenant les 2/3 des voix de la copropriété), jusqu'à la loi Boutin de 2009.
Malgré l'assouplissement mis en place par cette loi, il faut toujours l'accord unanime des copropriétaires du dernier étage.
En fonction de la nature des travaux envisagés, le type de majorité requise diffère. 

 

II. Le vote en assemblée générale

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