Les travaux sur les parties privatives d'un immeuble en copropriété

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L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 indique que « chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». Ainsi tout copropriétaire est en droit d’effectuer des travaux et d’aménager son logement comme il le souhaite, la liberté d’entreprendre étant la règle générale en la matière.

Les travaux sur les parties privatives d'un immeuble en copropriété

Il en découle que tout copropriétaire peut ainsi effectuer des travaux de redistribution intérieure des pièces à l'intérieur de son lot, sous réserve toutefois de ne pas compromettre la solidité de l'immeuble et de ne pas provoquer de troubles ou d'atteintes aux parties privatives des autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne peut pas obliger le copropriétaire à choisir telle ou telle entreprise pour réaliser les travaux, même si le règlement de copropriété le prévoit. Une telle clause n'a pas de valeur légale.
Ce même syndicat ne peut pas non plus exiger qu’un architecte contrôle les travaux en cours ou en fin d’exécution. L’intervention d’un architecte ou d’un expert peut être exigée si les travaux en copropriété sont soumis à l’approbation préalable.
Tous les travaux de copropriété doivent respecter la destination de l’immeuble.

Un copropriétaire à l'occasion de la réalisation de ses travaux strictement privatifs, peut porter atteinte aux parties communes et/ou aux droits des autres copropriétaires, dans différents cas de figure :
- travaux de remplacement d'une moquette par du carrelage source de nuisances pour les copropriétaires
- suppression d'une cloison privative, qui avec le temps, est devenue porteuse.

Il est fréquent que le règlement de copropriété, dont les mentions doivent par principe être respectées, limite la liberté dont jouissent les copropriétaires pour aménager leurs parties privatives.
Des clauses de certains règlements de copropriété imposent aux copropriétaires dans l'hypothèse d'un changement ou de modification du revêtement de sol, que le nouveau dispositif présente des caractéristiques d'isolation phonique au moins équivalentes à celles du matériau d'origine.
Un copropriétaire se trouvera en faute s'il remplace la moquette existante par du carrelage ou du parquet sans s'assurer préalablement que cela ne détériore pas le niveau de l'isolation phonique (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre a, 4 juin 2003, numéro 2002 / 18731).

En l'absence de clause spécifique dans le règlement de copropriété, et en cas de nuisances pour les copropriétaires, le régime juridique des troubles anormaux de voisinage trouvera application, si les travaux provoquent une situation dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

La responsabilité d'un copropriétaire peut se trouver engagée même lorsque les travaux sont effectués uniquement dans ses parties privatives, dans l'hypothèse où ils n'ont pas été conduits avec les précautions et la prudence nécessaire, en provoquant des préjudices pour les autres copropriétaires ainsi pour
- des travaux ayant eu pour conséquence une perte d’éclairement du lot voisin,
- des travaux ayant provoqué des infiltrations d'eau,
- la suppression de cloisons intérieures ayant entraîné le fléchissement d'un plancher.

Dès que les travaux touchent aux parties communes, les copropriétaires doivent disposer d'une autorisation de l'assemblée générale, qui doit intervenir à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires).
Les tribunaux se montrent le plus souvent extrêmement vigilants quant au respect de cette obligation, et ce quel que soit l'importance de ces travaux qui dès lors qu'ils empiètent sur les parties communes, doivent faire l'objet d'une autorisation préalable de la copropriété.
On distingue dans les parties communes :
- les murs porteurs.
- les plafonds.
- les canalisations.

Ainsi le le fait d’installer un conduit de cheminée ou de ventilation, d’effectuer un branchement sur un tuyau commun ou d’installer une gaine d’évacuation doit être autorisé par l’assemblée.

L'autorisation de l'assemblée est indispensable, même si ces travaux ne portent pas atteinte au gros œuvre, ne sont pas en opposition avec la destination de l'immeuble, ne réduisent pas l'usage des parties communes, car ils peuvent être bloqués par cette même assemblée de copropriété s’ils n’ont pas été autorisés.

Les terrasses ou balcons, qui sont le plus souvent classés parties communes mais dont l'usage exclusif appartient à un seul copropriétaire, sont les sujets de litige les plus fréquents car même s'il est le seul à pouvoir l'utiliser et à y accéder, cette partie commune ne peut être utilisée comme partie privative.

S'il veut aménager (à ses frais) la terrasse ou le balcon dont il a l'usage, il doit demander aux copropriétaires l'autorisation d'y procéder et les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble.

L'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 énonce que cette majorité est requise pour les décisions concernant "l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci".

Les travaux qui ne se contentent pas "d'affecter" des parties communes, mais qui ont pour conséquence une véritable appropriation de parties communes
par un copropriétaire, relèveront de la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix).

On pourra notamment évoquer les exemples :

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