Les usages abusifs des parties communes en copropriété

Publié le Modifié le 18/12/2018 Par LA CHASCUNIERE Vu 3 129 fois 5

En vertu de l’article 3 alinéa 1 de la loi du 10 juillet de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les parties communes sont celles du bâtiment et des terrains, affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux ».

Les usages abusifs des parties communes en copropriété

Les parties communes d’un immeuble sont la propriété indivise de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux. Les copropriétaires disposent ainsi de prérogatives restreintes sur ces parties. En effet, aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, l’usage et la jouissance des parties communes sont libres à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les copropriétaires peuvent user des parties communes conformément aux conditions fixées par le règlement de copropriété. Dès lors, pour une occupation ou une utilisation particulière des parties communes non prévue par le règlement de copropriété, les copropriétaires doivent impérativement se voir consentir une autorisation en assemblée générale. Des exceptions existent. 

Un copropriétaire peut se faire conférer un droit de jouissance exclusive sur une partie commune : une terrasse, un jardin ou une cour intérieure. Cette jouissance exclusive est licite si elle est inscrite à l’origine dans le règlement de copropriété ou si elle résulte ultérieurement d’une décision de l’assemblée générale. Par contre, si un copropriétaire ne disposant pas du droit de jouissance exclusive, s’approprie une fraction des parties communes ou l’utilise de façon abusive, cette utilisation est illicite. En l’absence d’une telle autorisation, l’utilisation par les copropriétaires de leur droit de jouir des parties communes sera considérée comme abusive.

La jurisprudence fait preuve d’une extrême sévérité en présence d’un usage abusif des parties communes. En effet, en cas de violation du règlement de copropriété, la Cour de cassation applique avec rigueur l’obligation de rétablir les lieux dans leur état antérieur, au titre de l’article 1222 du Code civil selon lequel le créancier d’une obligation – en l’espèce, le syndicat des copropriétaires – peut, « après mise en demeure en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier ».
Outre le syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire est en droit d’exiger que le règlement soit strictement appliqué.

L’exécution en nature consiste selon les cas, soit à restituer les lieux dans leur état initial, soit à démolir les ouvrages irrégulièrement installés, soit à enlever les objets ou marchandises entreposés dans les parties communes sans autorisation. Cette sanction s’impose dans tous les cas, y compris lorsque la modification apportée aux parties communes peut paraître négligeable (C.cass. 3ème civ. 18 janvier 1972, n° 70-11350), à moins que la remise en état ne soit impossible. Elle peut être assortie d’une astreinte.
De plus, le copropriétaire peut être condamné, à titre subsidiaire, au paiement de dommages et intérêts. Elle ne peut en effet être prononcée à titre principal lorsque l’exécution en nature est possible.

La condamnation du copropriétaire peut être demandée par le syndicat des copropriétaires. Il revient alors au syndic, son représentant, d'intenter l'action en cessation de l'usage abusif des parties communes, après autorisation de l'assemblée générale de copropriété sauf urgence. Un copropriétaire peut cependant exercer une action individuelle aux fins de faire cesser l'usage abusif des parties communes s'il justifie d'un préjudice personnel.

L'action en cessation de l'usage abusif des parties communes doit être intentée contre le copropriétaire indélicat. Dans le cadre d'un usage abusif du fait d'un locataire, le syndicat des copropriétaires peut exercer une action à l'encontre du bailleur qui est personnellement responsable. Le bailleur peut être condamné à faire cession l'infraction sous peine d'astreinte. Il appartiendra au bailleur d'agir contre son locataire. Le syndicat des copropriétaires peut agir directement contre le locataire.

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 institue un délai de prescription de dix ans pour toutes les actions personnelles entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndicat. En cas d'appropriation abusive d'une partie commune par un copropriétaire, l'action se prescrit pas trente ans, s'agissant d'une action réelle. Un copropriétaire peut en effet se prévaloir de la prescription trentenaire dès lors qu'aucun recours pour usage abusif n'a été formé à son encontre.

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Source : http://www.cheuvreux-notaires.fr/veille_juridique/...

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Publié par Belfiore/bouba
27/02/19 15:51

Bonjour
Nous sommes 3 co propriétaires et nous nous louons notre appartement or depuis 2016 le syndic bénévole a fait voter à 2 voix contre 1 à l assemblée générale l interdiction du jardin à notre locataires.
Dans le règlement de la co propriété est cité : les parties communes sont celles qui sont affectées à l usage ou à l utilité de tous les copropriétaires sachant que les copropriétaires pourront louer leurs appartements à la condition que les locataires soient de bonne vie et mœurs etc etc ...
Question : si le règlement stipule l usage ou l utilité à tous les co propriétaires nos locataires ont ils le droit d y accéder sachant que les 2 autres co propriétaires vont et jouissent du jardin
Merci

Publié par Clém280
08/03/19 09:01

Bonjour,
A priori il s'agirait d'un abus de majorité. Vous devriez vous rapprocher de l4ADIL ou consulter un avocat lors des consultations gratuites qui sont organisées partout en France. Vous pouvez également saisir le conciliateur de justice (c'est gratuit) et aller le voir avec tous les documents (copie de l'AG, du règlement de copropriété).
Cordialement
Clém

Publié par Steph_mzn
21/09/19 08:34

Bonjour, Le restaurant en bas de l'immeuble se sert des parties communes dans les caves pour entreposer sa marchandise ? Quelles actions peuvent être intentées pour faire cesser ?

Publié par mamydan
01/10/19 13:07

Bonjour,

Le président du Conseil syndical s'est permis d'aménager un hall "monumental" avec des objets récupérés (table, fauteuils, canapé, tapis, miroirs, etc....) . En a t-il le droit ? ce hall est une partie commune sur lequel donne 2 logements. Il a l'intention d'y faire des réunions ? Que pouvons nous intenter ? Merci pour votre réponse. (je fais moi-même partie du C.S. et je m'oppose à laisser entreposer ce genre d'objets "non feu" de plus !)

Publié par FIFI146
04/10/19 07:41

Bonjour,
L’entreposage d’objets encombrants dans les parties communes d’un immeuble est interdit par le règlement de copropriété et par la loi. Les vélos et les poussettes bénéficient parfois d’un local commun mis à disposition de l’ensemble des résidents, mais il s’agit alors du seul espace où il est possible de stocker des objets encombrants bien spécifiques dont la liste est probablement précisée dans le règlement de copropriété.

La norme pour les autres parties communes est celle du libre accès. Ainsi, lorsque tout résident, locataire ou copropriétaire, entrepose des objets encombrants, que ce soit dans le hall d’entrée, à côté de sa porte d’entrée d’appartement, dans le couloir de la cave, dans les escaliers, etc., pendant une longue période, cela est considéré comme une faute.

Le syndicat des copropriétaires est chargé de veiller à la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et de faire respecter le règlement de copropriété. Mais c’est le syndic qui agit en justice au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires. Pour pouvoir agir, il doit être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires. Néanmoins, si aucune contestation sérieuse de cette action ne semblepossible, c’est le cas lorsque la violation du règlement de copropriété est évidente, le syndic peut entamer une procédure en référé. Cette procédure judiciaire rapide et simplifiée ne nécessite pas l’autorisation de
l’assemblée générale mais doit être entamée très rapidement et peut être remise en cause si les éléments apportés par le syndic ne sont pas suffisamment probants.

Un copropriétaire peut assigner seul le responsable du trouble dans deux cas :
- s’il subit un préjudice personnel. C’est le cas si l’encombrement des parties communes l’empêche d’utiliser normalement ses parties privatives. Il doit alors prouver ce préjudice s’il veut obtenir gain de cause.
- en cas d’atteinte au règlement de copropriété. Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou qu’un autre copropriétaire cesse de porter atteinte aux parties communes, sans être contraint de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre le syndicat des copropriétaires, affirme la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 17.11.04, n° 03-10039). Ainsi, un copropriétaire qui se heurte à l’immobilisme de son syndic, qui, bien que dûment informé, ne réagit pas, peut assigner seul le copropriétaire à l’origine du trouble.

Si à la date mentionnée il n’a pas retiré ses effets personnels, le syndic au nom des copropriétaires, devra se tourner vers le juge des référés pour régler le conflit. Si le syndic ne s’en charge pas, un copropriétaire peut le faire et peut agir seul en référé. Dans les deux cas, le dossier doit être complet et le constat d’un huissier est fortement recommandé.

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