La vente en état futur d’achèvement ou VEFA

Article juridique publié le 02/06/2018 à 07:28, vu 383 fois, 0 commentaire(s), Auteur : LA CHASCUNIERE
La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA (également appelée « achat sur plan »), est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé. Comme toute vente immobilière, elle est obligatoirement reçue par un notaire.

L’acquéreur choisit son bien immobilier sur la base de plans et de documents descriptifs et graphiques fournis par le promoteur-vendeur. Il n’intervient pas dans le processus de construction dont la responsabilité pèse entièrement sur le promoteur. Ce dernier s’engage à lui livrer un bien achevé et conforme aux plans et notices descriptives, dans un délai déterminé. Il doit faire toutes les démarches en ce sens (permis de construire, assurances, surveillance des travaux...).

La VEFA fait l’objet d’une réglementation spécifique et impérative pour les biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel (on parle de « secteur protégé »). Dans les autres cas, elle ne s’applique pas.

I - Le contrat de réservation

Préalablement à la signature d’un contrat définitif, l’acheteur peut signer un contrat de réservation (ou contrat préliminaire) par lequel le promoteur ou le constructeur s’engage à lui réserver un logement dans un programme à venir. Le contrat préliminaire est toutefois facultatif, c’est-à-dire qu’il n’est pas obligatoire de faire précéder la VEFA d’un tel avant-contrat et il est possible de signer directement le contrat de vente définitif. Généralement, le contrat de réservation est établi par acte sous signatures privées, le recours à un notaire n’étant pas obligatoire à ce stade.

A. Le contenu du contrat de réservation 

Régi par les articles R 261-26 et suivant du Code de la construction et de l’habitation, le contrat de réservation doit être établi par écrit et contenir un certains nombres de mentions obligatoires :

− la surface habitable approximative de l'immeuble ;

− le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. S'il s'agit d'une partie d'immeuble, le contrat doit en outre préciser la situation de cette partie dans l'immeuble.

− le prix de vente du logement et les conditions de révision, le cas échéant ;

− la date à laquelle le contrat définitif sera conclu ;

− le délai d'exécution des travaux ;

− les conditions prévues par la loi qui permettent de renoncer à acheter en récupérant le dépôt de garantie ; ce sera le cas, si :

o le contrat de vente définitif n'est pas signé à la date prévue, du fait du vendeur ;

o le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé ;

o le logement tel qu'il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du contrat de réservation et les changements constatés diminuent de 10 % la valeur du logement ;

o l'un des équipements promis n'est pas fourni ;

o le montant des prêts que le vendeur s'est engagé à vous faire obtenir est inférieur de 10 % à ce qui était prévu.

B . Le dépôt de garantie

En contrepartie de la réservation du bien, l’acquéreur doit verser un dépôt de garantie. son montant est au maximum de 5% du prix de vente si la signature du contrat définitif de vente est prévue dans l’année de la signature du contrat de réservation. Il n’est que de 2% si la signature de l’acte de vente doit intervenir entre un et deux ans après celle du contrat de réservation. En revanche, le vendeur ne peut demander aucun dépôt de garantie si le délai de réalisation de la vente est supérieur à deux ans. Ce dépôt de garantie est versé sur un compte spécial ouvert en la comptabilité du notaire ou au sein d’un établissement financier au nom de l’acquéreur. Il s’agit d’une condition de validité du contrat de réservation.

Le dépôt de garantie devra être restitué impérativement à l’acquéreur dans un délai de trois mois dans les cas suivants :

- si la VEFA n’est pas régularisée dans les délais prévus pour une raison imputable au vendeur,

- si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel prévu au contrat préliminaire,

- si le prêt de l’acquéreur n’est pas obtenu,si le projet de VEFA définitif fait apparaître des différences anormales par rapport aux prévisions du contrat préliminaire (non réalisation d’un équipement prévu par exemple),si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation dans le délai de 10 jours.

C. Le délai de rétraction

Le délai de rétractation est le délai légal imparti à l’acquéreur réservataire d’un logement en état futur d’achèvement, pour sortir du contrat. Cette sortie du contrat permettra à l’acquéreur réservataire de « décommander » le bien immobilier qu’il avait réservé en vertu du contrat de réservation. Le délai de rétractation prévu par le Code de la construction et de l’habitation est de 10 jours en faveur de l’acquéreur réservataire. S’il se rétracte dans ce laps de temps, le contrat définitif de vente n’aura pas lieu, et la rétractation ne pourra donner lieu à aucun dédommagement au profit du vendeur réservant.

Le délai de rétractation court à compter du jour de la conclusion du contrat de réservation, ce dernier étant conclu soit par acte sous seing privé soit par acte notarié. Dans le cas où l’acquéreur réservataire désire sortir de l’avant-contrat qu’est le contrat de réservation, il devra le notifier au vendeur réservant par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai de 10 jours à compter de la signature du contrat préliminaire. En manifestant sa volonté de se dédire de l’achat envisagé, l’acquéreur réservataire doit également signifier au vendeur et au dépositaire de la somme (un établissement financier ou un notaire) sa volonté de récupérer son dépôt de garantie.

La rétractation effectuée anéantit alors la vente définitive et remet les parties au statu quo ante, c'est-à-dire en l’état juridique antérieur au contrat de réservation. L’immeuble bloqué au profit de l’acquéreur réservataire redevient libre de toute charge de réservation, et ce même réservataire récupère son dépôt de garantie. Le vendeur, quant à lui, ne connaît pas de modification dans sa situation juridique puisqu’il a toujours été propriétaire de l’immeuble, quand bien même ce dernier était réservé, le transfert de propriété n’opérant que lors du contrat définitif de vente.

II. Le contrat de vente

Le contrat de vente peut prendre la forme :  

- soit d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement : L’acquéreur devient propriétaire du sol et de ce qui est construit à la signature du contrat de vente et de la totalité du logement, au fur et à mesure de son édification. Il faut vérifier qu'une assurance incendie et responsabilité civile a été souscrite par le vendeur; à défaut Il faudra souscrire à cette assurance à la signature du contrat de vente.

- soit d'un contrat de vente à terme (plus rare en pratique) : L’acquéreur ne devient propriétaire qu'à l'achèvement des travaux ; les versements effectué sont déposés sur un compte ouvert dans une banque ou un établissement financier et ne peuvent être utilisés par le vendeur avant la livraison; jusqu'à cette date, c'est au vendeur d'assurer la construction en cours.

Le contrat de vente doit contenir, sous peine de nullité dudit contrat (article L261-11 du Code de la construction et de l’habitation)  :

- une description exacte et détaillée du logement (consistance, caractéristiques techniques, matériaux utilisés…) ainsi que sa situation exacte dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier, conformes à celles du contrat de réservation ;

- le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux L’échelonnement des paiements est impératif. Le promoteur ne peut exiger de versements plus importants sous peine de s’exposer à des sanctions pénales ;

- la date d’achèvement du logement ;

- la date de livraison : il est préférable de l’exprimer en mois et il est conseillé de prévoir des pénalités de retard en cas de dépassement de la date butoir ;

- les garanties financières d’achèvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que toutes les assurances-construction (biennale, décennale…) ;

- le rappel de toutes les autorisations administratives obtenues, notamment le permis de construire.

Le projet de VEFA accompagné des documents évoqués ci-dessus)doit être communiqué à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature de la vente définitive afin de lui permettre de les examiner. Le contenu de ces documents doit être conforme avec celui du contrat de réservation. sont adressés à l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception :

- le projet de l’acte de VEFA accompagné d’un plan coté des lots vendus, de la notice technique descriptive ainsi que du plan de l’ensemble immobilier ;

- la copie des documents nécessaires à la conclusion de la vente : règlement de copropriété, état descriptif de division, cahier des charges du lotissement…

III. Le paiement du prix

A. L'échelonnement des paiements

Retrouvez cet article sur notre blog


Commentaire(s) de l'article

Posez votre question sur le forum
Posez gratuitement vos questions sur le forum juridique Légavox
Ajouter un commentaire