La vente d’immeuble à rénover

Article juridique publié le 01/02/2018 à 08:53, vu 791 fois, 0 commentaire(s), Auteur : LA CHASCUNIERE
Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage dans un délai déterminé par le contrat à réaliser directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur doit conclure un contrat de vente d’immeuble à rénover.

I. Champ d'application de la vente d'immeuble à rénover

Ce contrat doit être adopté lorsque le vendeur s’engage à réaliser directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble et lorsque l’acquéreur perçoit des sommes d’argent avant la livraison.

À l’instar du contrat de vente d’immeuble à construire dont il est inspiré, les droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes sont transférés immédiatement à l’acquéreur. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

La vente d’immeuble à rénover est soumise aux dispositions des articles L. 262-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux dispositions de droit commun de la vente.L’immeuble vendu doit être un immeuble ou partie d’immeuble bâti.

L’immeuble doit être à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation ou destiné après les travaux à l’un de ces usages (la VIR ne s’applique que dans le secteur protégé, c’est-à-dire pour les immeubles à usage d’habitation et/ou professionnel et d’habitation). En revanche, la loi ne s’applique pas dans le cas de la vente d’un immeuble à rénover en bloc et destiné partiellement à l’habitation car il ne tombe pas dans le secteur protégé. La réalisation des travaux directe ou indirecte par le vendeur doit être fixée dans un délai déterminé par le contrat (c’est-à-dire même si les travaux sont effectués par des entreprises). Ni la loi ni le décret ne font référence à un seuil minimal de travaux devant être réalisés.

Tous travaux entrent donc dans le champ d’application du contrat dès lors qu’ils sont payés avant achèvement.Si les travaux sont effectués après l’avant-contrat et avant l’acte définitif :

* si l’avant-contrat ne comprend pas la description des travaux alors que l’acte définitif porte sur un immeuble rénové, l’objet de la vente étant différent, le droit de rétractation de l’article L. 271-1 du CCH doit être exercé à nouveau.

* si les travaux ont été indiqués dans l’avant-contrat et terminés avant la vente définitive, l’objet de la vente étant respecté, le contrat de VIR ne s’applique pas.

Si les travaux, qui ont été indiqués dans l’avant-contrat, ne sont pas encore terminés avant la vente définitive : l’acte authentique proposé à la signature sera forcément différent de celui prévu par l’avant-contrat puisque celui-ci envisageait un immeuble entièrement terminé alors qu’il ne l’est pas. Cette différence, affectant le consentement de l’acquéreur, lui permet à nouveau de se désengager du contrat s’il le souhaite.

Dans l’hypothèse où l’acquéreur maintient son projet d’acquisition, le contrat de vente d'immeuble à rénover s’applique. Il n’y a pas lieu de prendre en considération l’importance des travaux de remise en état : le simple coup de peinture sur les volets ou la remise en état des sanitaires suffira à déclencher l’application des dispositions protectrices.

Sont exclus du champ d’application de la vente d'immeuble à rénover les travaux d’agrandissement ou de restructurations complètes de l’immeuble assimilables à une reconstruction.

L’article R. 262-1 du CCH renvoie aux critères de l’article 257-1 et 245A du CGI sur la définition des travaux sur existant et soumis au régime de la TVA au titre de la production d’immeubles neufs.

L’article R. 262-1 déclare que les travaux d’agrandissement ou de restructuration sont ceux qui « rendent à l’état neuf » :

- soit la majorité des fondations,

- soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage,

- soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement,

- soit l’ensemble des éléments de second oeuvre suivant, dans une proportion au moins égale à 2/3 pour chacun des éléments suivants : les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations de sanitaire et de plomberie, les installations électriques, le système de chauffage (sauf hors métropole).

Le contrat de vente à rénover doit impérativement être conclu lorsque :

- le vendeur s’engage à réaliser lui-même des travaux l’immeuble vendu. Ce régime s’applique impérativement à toutes les opérations de rénovation quels que soient leur nature et leur quantum. Seuls les agrandissements et restructurations restent soumis au régime de la vente d’immeuble à construire ;

- l’acquéreur s’engage à payer le prix avant la livraison ;

- l’immeuble à rénover est destiné à l’habitation ou à un usage professionnel et d’habitation, sans égard pour la qualité des parties.

Ce contrat ne concerne ainsi que le secteur protégé.

II. Formalisme de la vente d'immeuble à rénover

Si un avant-contrat est conclu, ce dernier prend la forme d’une promesse de vente de droit commun devant comprendre à peine de nullité les mentions obligatoires mentionnées aux articles L. 262-9 et R. 262-14 du code de la construction et de l’habitation.

Cette promesse de vente doit comporter à peine de nullité les éléments suivants :

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