La vente immobilière par adjudication

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La réalisation de l'immeuble est un acte grave pour le débiteur et également pour les personnes ayant des droits sur l'immeuble. Dès lors, le législateur envisage uniquement la vente par adjudication lorsqu'il n'y a pas eu de demande de vente amiable ou encore en cas d'échec de celle-ci. Elle est régie par les articles 2204 et suivants du Code Civil et le Décret n°2006-936 du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d'un immeuble.

La vente immobilière par adjudication

I. Les formalités préalables de publicité

Lorsque la vente forcée est inéluctable, l'intérêt des parties et d'obtenir le meilleur prix. Deux conditions sont ainsi requises: une large publicité pour informer le plus grand nombre d'enchérisseurs possible et des frais modiques. L'adjudication doit être annoncée deux mois au plus tôt et un mois au plus tard avant l'audience d'adjudication.

Cette formalité est accomplie par l'avocat du créancier poursuivant. Deux avis sont rédigés sous peine de déchéance: un avis complet et un avis simplifié.

- l'avis complet comprend mentions (article 64 al.3 du Décret de 2006): des nom et domicile du créancier poursuivant et de son avocat,la  désignation et description sommaire de l'immeuble éventuellement avec indication des heures et dates de visite, la mise à prix, l'indication que les enchères doivent être portées par un avocat inscrit au barreau du
tribunal du lieu de la vente, indication du lieu de consultation du cahier des conditions de vente (greffe du JEX), depuis 1998 il n'est plus fait mention du nom du saisi.
L'avis complet est déposé au greffe du juge de l'exécution (JEX) pour qu'il soit affiché à un emplacement "accessible au public".
De plus, pour information, la forme de l'avis est réglementée, l'avis doit être rédigé avec des caractères forme 30 minium et sur papier A3. Cet avis est publié dans un journal d'annonces légales de l'arrondissement du lieu de situation de l'immeuble.
- l'avis simplifié contient l'indication de la mise en vente aux enchères publiques de l'immeuble, sa nature et sa localisation, sa mise à prix, les lieux jours et heures de l'audience d'adjudication, le lieu de consultation du cahier des conditions de vente. La forme de l'avis est réglementée, caractères taille 30 sur papier A.3.

L'avis est apposé à l'entrée de l'immeuble et publié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale,publication faite à l'initiative de l'avocat du créancier poursuivant.
L'accomplissement de ces formalités est justifié par la production d'un exemplaire des journaux et par la rédaction d'un procès-verbal d'huissier en ce qui concerne l'apposition de l'avis au lieu de situation de l'immeuble.

Des formalités supplémentaires peuvent s'ajouter le cas échéant sans autorisation judiciaire.
Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits le cas échéant, peuvent recourir à tout moyen supplémentaire de publicité (Internet), pour cela deux conditions sont requises :
- ces moyens supplémentaires de publicité ne doivent pas entraîner de frais supplémentaires pour le débiteur, ils sont à la charge de la personne qui en prend l'initiative
- ces moyens supplémentaires ne doivent pas mentionner le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur

Les formalités de publicité peuvent être aménagées par le juge de l'exécution (JEX) à la demande du créancier poursuivant, d'un créancier inscrit ou du débiteur. Le juge est saisi par une requête en aménagement de la publicité, la requête peut être présentée lors de l'audience d'orientation ou deux mois au plus tard avant la date de l'audience d'adjudication. Le juge saisi statue par ordonnance non susceptible de recours, sur l'adaptation du régime de droit commun au regard des spécificités de l'immeuble, il prend en compte la
nature, la valeur et la situation de l'immeuble ou tout autre circonstance justifiant l'aménagement.

De plus, le juge peut à ce titre, restreindre ou compléter les mesures de publicité de droit commun. L'adjudication peut notamment être annoncée par voie de presse dans des journaux spécialisés.

Ces formalités supplémentaires sont réalisées à la diligence et aux frais de la partie requérante.

S'il existe un droit de préemption sur l'immeuble, une formalité supplémentaire de publicité est prévue. En effet, le titulaire du droit de préemption est spécialement informé de la vente par
l'avocat du créancier poursuivant: preneur rural, SAFER, ils sont alors convoqués à l'audience d'adjudication vingt jours au moins avant celle-ci.

Lorsque l'immeuble saisi est indivis, chaque indivisaire doit être informé de l'adjudication un mois au moins auparavant.

II. L'adjudication

L'audience d'adjudication a lieu normalement à la date fixée par le juge dans le jugement d'orientation ou dans la décision qui l'ordonne faute de réalisation de la vente amiable. Dans les deux cas, elle intervient dans un délai entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision du JEX. Mais, le JEX peut parfois surseoir à l'adjudication lorsque la demande de sursis est justifiée par un cas de force majeure ou par des causes graves et dûment justifiées,causes qui sont invoquées par la Commission de surendettement des particuliers devant laquelle une procédure est engagée. Saisi d'une telle demande, le JEX a tout pouvoir d'appréciation, si le sursis est prononcé, une nouvelle date est fixée et une nouvelle publicité est réalisée.

Au jour fixé initialement ou reporté, l'avocat du créancier poursuivant commence par solliciter la vente, à ce titre le créancier justifie du dépôt de l'état ordonné des créances. Ensuite, le greffer désigne l'immeuble et résume le cahier des conditions de vente, les frais sont annoncés publiquement par le juge, enfin, le juge déclare les enchères ouvertes.

A. Le déroulement des enchères

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