La vente immobilière : généralités

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La vente immobilière est le contrat par lequel une personne transfère la propriété d'un bien immobilier à une autre personne qui en contrepartie lui en paye le prix. Vendre un bien immobilier est une opération complexe. Lors de la procédure de vente, le vendeur se doit de fournir des informations obligatoires qui peuvent être de nature juridique et technique. En effet, une vente immobilière peut faire partie de l’ordre du juridique sur de nombreux points. Voici un bref aperçu de cette opération.

La vente immobilière : généralités

I. Les différents mandats

Pour pouvoir rechercher des acheteurs, des locataires, ou un bien à acheter, l’agent immobilier doit être,  préalablement, titulaire d’un mandat. L’agent immobilier est un mandataire professionnel. Le mandat est un contrat qui permet à l’agent immobilier d’agir au nom et pour le compte du mandant. La palette des  mandats recouvre :
- Le mandat de vente, confié par un propriétaire désireux de vendre son bien,
- Le mandat de recherche, confié par une personne cherchant un bien à louer ou à acheter,

Dans le cadre de la vente ou de la location, il existe deux grandes sortes de mandats :
- Le mandat simple, qui permet au mandant de rechercher un acheteur ou un locataire, par lui-même ou par un autre intermédiaire.
- Le mandat exclusif, par lequel le mandant confie à l’agent immobilier choisi, et à lui seul, la mission de recherche un acheteur ou un locataire.

Fréquemment, le mandat contient des clauses particulières et spécifiques. Ainsi, il peut être « semi-exclusif » : le mandant peut chercher par lui-même un acheteur, mais il devra le renvoyer vers l’agent immobilier titulaire du mandat.
Le mandat étant un contrat, il a force de loi et le mandant a l’obligation de respecter les engagements qu’il a souscrits.


II. Les avants-contrats

A. L’offre d’achat

L'offre formulée par le candidat acquéreur est écrite et contient :
- généralement un prix inférieur ou identique à celui fixé par le vendeur dans son annonce,
- et souvent un délai de validité de 1 ou 2 semaines, au terme duquel l'offre devient caduque.
Le candidat acquéreur qui fait une offre d'achat ne doit payer aucune somme d'argent au vendeur du bien immobilier.

Le vendeur est libre :
- de refuser l'offre si le prix proposé par le candidat acquéreur est inférieur à celui initialement fixé, -
- de faire une contre-proposition.

Si le vendeur accepte les conditions de l'offre, le candidat acquéreur est engagé. Le compromis de vente peut ensuite être signé. Le candidat acquéreur peut uniquement renoncer à l'achat du bien s'il fait valoir une à compter de la  signature du compromis de vente.


B. Les promesses de vente

Lorsque le vendeur et l'acquéreur sont parvenus à un accord sur la vente, ils peuvent signer une promesse de vente avant la signature de l'acte de vente définitif. Cet acte fixe d'ores et déjà les conditions précises dans lesquelles la vente s'effectuera.
La promesse de vente peut prendre la forme d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente.

1. La promesse unilatérale de vente


Lorsque l'acquéreur est intéressé par la vente mais n'est pas certain de vouloir la conclure, il peut alors réserver le bien pendant une durée limitée, et signer une promesse unilatérale de vente.

2. Le compromis ou promesse synallagmatique de vente

Lorsque le vendeur et l'acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente mais que certains points restent à régler (obtention d'un prêt
immobilier), ils peuvent signer un compromis de vente.
La promesse de vente doit mentionner les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur.

La promesse de vente doit mentionner :
°l'adresse du bien,
°l'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...),
° le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes,
° l'existence d'une hypothèque et/ou servitude.

La promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT) et contenir les documents et informations spécifiques à la copropriété si le logement est situé dans une copropriété. Si ces documents manquent au jour de la signature de la promesse de  vente, l'acquéreur peut :
- ajouter un avenant à l'acte indiquant qu'il disposera d'un nouveau délai de rétractation à réception des diagnostics,
- ajouter une clause suspensive en cas de détection d'anomalie dans les diagnostics (par exemple, présence d'amiante dans le logement).

La promesse de vente doit mentionner :
- le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement,
- le prix de vente et ses modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier),
- la durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l'acte de vente définitif,
- la date de disponibilité du bien,
- les conditions suspensives lorsqu'il en existe.

La promesse de vente doit toujours être réalisée par acte authentique, devant un officier public (notaire, huissier...), lorsqu'elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois.

En dehors de ce cas, la promesse de vente peut être rédigée par le vendeur et l'acquéreur ou être confiée à un agent immobilier. Dans ces 2 cas,  elle est considérée comme étant réalisée sous seing privé.
Lorsque la promesse unilatérale de vente est passée sous seing privé, elle doit être enregistrée auprès des services fiscaux dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par le vendeur. Les droits d'enregistrement  sont payés par l'acquéreur.

Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente n'a pas besoin d'être enregistré.

3. Notification

Lorsque l'acte est rédigé sous seing privé, un exemplaire original doit être  envoyé à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le vendeur ou l'agent immobilier doit en conserver un exemplaire.

En revanche, lorsque l'acte est rédigé sous la forme authentique, un  unique exemplaire orignal peut être conservé par l'officier chargé de la transaction. Il est toutefois recommandé à l'acquéreur d'en demander un exemplaire original, qu'il devra conserver.
Le droit de rétractation permet de renoncer à la vente en respectant un certain délai.


4. Délai de réflexion ou de rétractation

La loi offre une protection à l’acheteur non professionnel qui achète un  bien immobilier à usage d’habitation. L’acheteur bénéficie ainsi d’un délai de rétractation de 10 jours, une fois le compromis ou la promesse de vente signé (avant le 8 août 2015, ce délai était de 7 jours). L’acheteur bénéficie du délai de rétractation après la signature du compromis. Il n’en bénéficie pas une seconde fois avant l’acte  authentique.

Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de la promesse unilatérale ou du compromis de vente. S'il conteste la vente, l'acquéreur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal de grande instance.

La loi prévoit deux modalités permettant de faire courir le délai de rétractation de l’acheteur :
- L’agent immobilier (ou le notaire) envoie à l’acheteur l’avant-contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai de 10 jours court alors à compter du lendemain de la première présentation du courrier par le facteur. Il importe peu que l’acheteur n’aille pas retirer la lettre à la poste : le délai court tout de même.
- Le notaire remet directement à l’acheteur l’avant-contrat, sur lequel l’acheteur a l’obligation d’apposer une mention manuscrite précise. Dans ce cas, le délai de 10 jours court à  compter du lendemain de la remise en mains propres.

L'acquéreur doit notifier sa  rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception  avant l'expiration d'un délai de 10 jours. Si le dernier jour du délai  de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

Au moment de la signature de la promesse de vente, il est d'usage de  prévoir que l'acquéreur devra au vendeur une somme correspondant généralement à environ 10 % du prix de vente.

Lorsque l'acquéreur a signé la promesse de vente sous seing privé, il est  recommandé de consigner cette somme chez un notaire que l'acquéreur aura préalablement choisi avec le vendeur. En revanche, en cas de promesse de vente par acte authentique, toute somme qui peut être réclamée doit être versée par virement bancaire. 

C. Les condition suspensives

1. La condition suspensive d’obtention d’un prêt

Parmi ces conditions, la plus importante est celle relative à l'obtention du crédit par l'acheteur, car la plupart des acheteurs ont recours à un prêt pour acheter leur  logement. La protection s'applique également aux acheteurs qui achètent un local à usage mixte, d'habitation et professionnel, ou un terrain destiné à la construction d'immeubles d'habitation ou mixtes. En  revanche, pour tout autre achat, l'acheteur n'a pas automatiquement  droit à cette protection.

Les particuliers qui achètent leur logement à l'aide d'un prêt bénéficient donc automatiquement de la condition qui leur permet de ne l'acheter que s'ils obtiennent leur crédit dans un certain délai. Cela fait bien sûr peser une incertitude sur la vente. C'est pourquoi la  condition est toujours enfermée dans un certain délai : d'après la loi,  les particuliers doivent disposer au minimum d'un mois pour obtenir leur prêt. Mais ce délai est beaucoup trop court pour permettre aux banques de leur faire une offre, c'est pourquoi on a pris l'habitude de prévoir
toujours au minimum 45 jours.

Actuellement, on prévoit plutôt un délai de 60 jours pour permettre à l'acheteur d'obtenir l'offre de prêt de la banque, ou son refus, le cas échéant ! En effet, le délai de 45 jours s'avère
vraiment court pour permettre à l'acheteur d'effectuer toutes ses  démarches et d'obtenir l'accord formel et définitif de la banque. En  d'autres termes, l'acheteur dispose de 60 jours pour faire savoir au  vendeur s'il a ou non obtenu ses prêts.

Le détail des prêts qu'il entend souscrire doit être précisé dans le  compromis, ainsi que leurs conditions : montant, durée, taux...

Ainsi, par exemple, si l'acquéreur achète à condition d'obtenir un prêt d'un  montant de 150.000 €, sur 15 ans, au taux maximal de 1,60 %, il ne peut
prétexter un refus de prêt sur 20 ans. En revanche, si on lui propose un prêt sur 15 ans à 1,70 %, il peut refuser.

Les acheteurs qui ne demandent pas de prêt doivent l'indiquer dans le compromis. Certains acheteurs n'ont besoin d'aucun prêt pour acheter car ils disposent de  fonds suffisants. Pourtant, ils remplissent par ailleurs les autres  conditions pour bénéficier de la protection légale de la condition suspensive de prêt (un particulier qui achète un logement...). Dans ce  cas, ils doivent écrire à la main, dans le compromis, qu'ils renoncent à bénéficier de cette condition suspensive de prêt.

2. Les autres conditions suspensives pouvant figurer dans les compromis

Les compromis contiennent également presque systématiquement les trois conditions suspensives générales suivantes :
- l'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien ;
- la renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien ;
- la situation hypothécaire apurée au moment de la vente.

Le compromis peut aussi contenir des conditions particulières. Par exemple, si le bien était loué en location vide et vendu suite à un congé pour vente, la vente est conclue à condition que le locataire n'exerce pas son droit de préemption, dans le cas où le vendeur conclurait la vente à un prix inférieur à celui  proposé dans un premier temps au locataire.

D'autres conditions peuvent être rajoutées dans le compromis à votre demande pour tenir compte de situations particulières. Par exemple, un médecin qui achète un appartement pour en faire son cabinet médical à Paris peut négocier avec le vendeur de n'acheter qu'à condition d'avoir préalablement obtenu l'accord de la mairie pour changer l'usage du
logement.


D. Les diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers visent à informer l'acquéreur ou le locataire sur certains aspects du logement qu'il projette d'acheter ou de louer.
Voici un rappel très succinct concernant ces diagnostics obligatoires

L’amiante : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Le plomb : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.

Les termites : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les immeubles bâtis situés dans une zone contaminée déterminée par un arrêté préfectoral.

L’installation intérieure de gaz : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation  pourvus d’une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans.

L’installation intérieure d’électricité : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation
pourvus d’une installation d’électricité de plus de 15 ans.

Le diagnostic de performance énergétique : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les bâtiments clos et couverts pourvus d’un système de chauffage.

L’état des servitudes "risques" et d'information sur les sols:  Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens, y compris les terrains, dès lors qu’ils sont situés dans le périmètre d’un plan de prévention des risques, ou de sismicité.

L’état de l’installation d’assainissement non collectif : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation quine sont pas raccordés au réseau d’assainissement collectif.
 
Le mérule : L’information est obligatoire pour tous les immeubles bâtis situés dans une zone contaminée déterminée par un arrêté préfectoral.

La loi Carrez  : Lors de la vente d’un lot de copropriété, le compromis (ou la promesse) et l’acte authentique de vente doivent indiquer la superficie de la  partie privative du lot. C’est ce que l’on appelle le mesurage « Carrez ». Ce mesurage ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique, même s’il est obligatoire.

Les sols pollués : L’information est obligatoire lors de l’acquisition d’un terrain situé dans un  secteur d’information sur les sols, déterminé par arrêté préfectoral. 

III. L'acte définitif de vente

La vente est un contrat qui se forme par l’échange des consentements du vendeur et de l’acheteur, aussi bien sur le bien vendu que sur le prix. Pour assurer la sécurité juridique de l’acheteur, et lui permettre d’opposer à tout le monde son droit de propriété sur le bien, il est nécessaire de publier la vente au fichier immobilier, tenu par le service chargé de la publicité foncière.

Cette publicité ne peut être réalisée que si l’acte est dressé en la forme authentique, par un officier ministériel : le notaire. Ainsi,une fois le compromis de vente établi, le notaire effectuera toutes les formalités  nécessaires à l’établissement de l’acte authentique de vente.

Le notaire qui rédige l’acte authentique de vente opère au préalable un certain nombre de vérifications :
- identité, capacité, situation matrimoniale du vendeur et de l’acheteur,
- situation du bien au regard des règles d’urbanisme, du cadastre, des hypothèques, de l’origine de la propriété.

Le notaire effectue également les formalités éventuellement nécessaires à la purge des droits de  préemption de la commune d’une collectivité territoriale, et du  locataire.

Lorsque toutes les conditions sont réunies, le notaire fait signer l’acte authentique de vente par le vendeur et par l’acquéreur. Puis il accomplit les mesures de publicité auprès du fichier immobilier et acquitte les impôts  relatifs à la vente (droits de mutation, plus-value…). 

IV. Les différents droits de préemption

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