Publié le 12/01/13 Vu 42 121 fois 1 Par Maître Joan DRAY
la caducité de la  promesse synallagmatique  de vente.

En vue de la vente d'une bien immobilier, le vendeur et l'acheteur peuvent décider de signer un avant-contrat dit promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente. Cette promesse sera généralement signée sous la réalisation de plusieurs conditions suspensives au bénéfice de l'acquéreur devant être réalisées avant une certaine date. Dans la promesse, les parties indiquent, en pratique, une date certaine de réitération de l'acte authentique devant le notaire. Que se passe-t-il lorsque le date de réitération est expiré? La date d'expiration du délai de réitération entraîne-t-elle la caducité de la promesse synallagmatique de vente? La Cour de Cassation vient de juger dans un arrêt en date du 21 novembre 2012 que la date prévue "pour la réitération de l'acte authentique est constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter ; aucune date n'ayant été fixée pour la réalisation des conditions suspensives, la vente était parfaite dès cette réalisation." (Cass. 3e civ. 21 novembre 2012 n° 11-23.382 (n° 1396 FS-PB), Moreaux c/ Legrand. ) Dans cette affaire, les parties n'avaient pas fixé de dates pour la réalisation des conditions suspensives. Il n'est pas rare de voir des contentieux dans ce type d'affaire où l'acheteur demande l’exécution forcée de la vente, le vendeur considérant, à contrario, que le dépassement de la date de réitération emporte la caducité de la promesse.

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Publié le 15/12/12 Vu 54 162 fois 14 Par Maître Joan DRAY
Sanctions de la mauvaise foi du débiteur dans la procédure de surendettement

La procédure de surendettement est ouverte aux personnes physiques qui sont dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes non professionnelles exigibles et à échoir. Parmi les conditions de recevabilité aux procédures de traitement du surendettement, l’on retrouve l’exigence de bonne foi. Un débiteur de bonne foi est celui qui adopte une attitude loyale exclusive de toute intention malveillante. A contrario, le débiteur de mauvaise est celui auquel il peut être reproché une intention malveillante l’ayant conduit à une situation de surendettement. La bonne foi du débiteur est une condition d’éligibilité au dispositif légal de traitement des situations de surendettement qui peut être contestée à tout moment de la procédure (CA Paris, 8 juin 2005). Le non respect de cette obligation, en fonction de l’état d’avancée de la procédure peut entraîner soit, a priori, l’irrecevabilité de la demande (I) soit, a posteriori, la déchéance du bénéfice de la procédure de surendettement (II).

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Publié le 04/12/12 Vu 21 196 fois 2 Par Maître Joan DRAY
Cautionnement : l’exigence de proportionnalité entre le cautionnement souscrit et le patrimoine de l

Lorsqu’une personne physique ou une personne morale souscrit un prêt auprès d’une banque, il est fréquent que cette dernière sollicite une autre personne afin qu’elle se porte caution de cet engagement. Que se passe-t-il lorsque la caution n’est pas solvable ? En effet, il est assez fréquent que la caution souscrive un engagement d’un montant bien supérieur de ses capacités financières. En droit commun, la solvabilité n’est pas une condition importante ou tout du moins dans le code civil. Mais le code de la consommation la prévoit. Selon la jurisprudence, l’erreur sur la solvabilité de la caution est rejetée et n’est pas une cause de nullité. Pour apporter une certaine protection à la caution, le législateur a inséré avec la loi Dutreil du 1er août 2003 l’article L.341-4 dans le Code de la consommation qui dispose que « Un créancier professionnel ne peut se prévaloir d'un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l'engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation. ». Il convient, dans un premier temps, d’étudier ce que recouvre le principe de proportionnalité (I) ainsi que la manière dont est appréciée la proportionnalité (II), pour ensuite examiner la conséquence d’une disproportion (III). Cette condition de proportionnalité a été renforcée par la création d’un devoir de mise en garde de la caution (IV). Notre cabinet vient de gagner un dossier contre une banque qui avait souscrire à une personne en situation de chômage , avec des revenus modestes, un engagement disproportionné à ses revenus. Cette personne avait crée son entreprise et la banque avait accordé un crédit à la société en contrepartie d'un engagement du dirigeant -caution. La société était tombée en liquidation judiciaire et la banque avait appelé en garantie la caution. La Cour d'Appel a prononcé la décharge complète de la caution qui n'était pas revenu à meilleur fortune. Cette décision va le sens de la jurisprudence et de la loi qui précise bien que la disproportion doit d'abord être caractérisée au moment de l'engagement de la caution.

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Publié le 27/11/12 Vu 60 561 fois 5 Par Maître Joan DRAY
Le Juge de l’exécution et son contentieux

Le juge de l'exécution tranche sur les difficultés survenues lors de l'exécution d'une décision de justice en matière civile Résumé : Le juge de l’exécution, est un juge unique, même s’il peut renvoyer l’affaire à la formation collégiale. Sa compétence précisée dans le Code de l’Organisation Judiciaire articles L 213-5, 6 et 7, a pour compétence exclusive de connaître les difficultés relatives aux titres exécutoires et à toutes les procédures découlant d’une procédure d’exécution forcée même si elles portent sur le fond du droit. Il a aussi le pouvoir d’ordonner une astreinte. Ses décisions sont susceptibles d’appel, qui seront portées devant une chambre d’exécution. Le juge de l’exécution est prévu à l’article L 213-5 du C.O.J. et suivants, modifié par la loi de 1991. Le principe prévoit que la fonction du juge de l’exécution est confié au président du Tribunal de Grande Instance (article L 213-5 du C.O.J). Le président du TGI a le pouvoir d’accorder une délégation aux juges d’instance, cette délégation doit préciser la durée et la compétence territoriale accordée et une publicité devra être faite dans le ressort territorial du TGI. Il existe des exceptions à ce principe. Le JEX sera le juge d’instance en matière d’opposition sur les salaires (art L145-5 du code du travail), le président du tribunal de commerce en matière de saisie conservatoire destinée à garantir une créance commerciale (art 33 et 35 L), le juge des référés en matière de sursis à expulsion (art 33 L), les autres magistrats en matière de fixation et liquidation d’astreinte lorsque ceux ci demeurent saisi de l’affaire ou se sont réservé le pouvoir de liquidation.

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Publié le 14/11/12 Vu 61 930 fois 15 Par Maître Joan DRAY
La gérance de paille et les responsabilités

Il y a gérance de paille (ou en prête-nom) lorsqu’une personne (physique ou morale) assume de manière purement fictive les fonctions de direction d’une société, afin qu’une tierce personne réalise sous son nom des affaires. Ce tiers, qui agit dans l’ombre mais qui contrôle effectivement la société, est le dirigeant de fait (que l’on oppose à l’homme de paille, dirigeant de droit). Le gérant de fait est celui qui a la réalité du pouvoir sans en avoir le titre. L’homme de paille a le titre, mais non le pouvoir (M. Cozian et A. Viandier, Droit des sociétés, 3e éd., 1990, n° 1319). D’un point de vue juridique, la gérance de paille peut être utilisé pour des raisons fiscales ou pour contourner les diverses interdictions prévues par la loi ou par un contrat. Par exemple, un salarié qui envisage de créer une société dans le même secteur que celle qui l’emploie et à laquelle il est obligé par une clause de non-concurrence. Elle peut aussi bien concerner un fonctionnaire qui souhaite créer une société commerciale qu’un dirigeant concerné par une procédure de liquidation judiciaire et qui voit prononcé à son encontre une interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler, directement ou indirectement, toute entreprise commerciale ou artisanale et toute personne morale pendant une durée déterminée (art. L 653-1 et L 653-8 Code de commerce). Cette situation, par nature frauduleuse, peut déboucher sur de lourds contentieux. Et bien souvent, lorsque les problèmes surviennent chacun (dirigeant de droit et dirigeant de fait) tente de se retrancher derrière son rôle effectif. Il est intéressant de déterminer quelles sont les responsabilités respectives du dirigeant de fait (I) et de l’homme de paille (II).

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Publié le 12/11/12 Vu 5 843 fois 1 Par Maître Joan DRAY
La formation du contrat de location saisonnière

Une location saisonnière est une location temporaire, offerte par un intermédiaire à la nuitée, à la semaine ou au mois, conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours (Art. 3 Ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004). Les hébergements touristiques, faisant l'objet de location saisonnière, sont ceux offerts au consommateur à la nuitée, à la semaine ou au mois. Ces hébergements sont destinés à une clientèle qui n'y élit pas domicile, ce qui limite leur occupation aux périodes de temps libre ou de temps de vacances. On parlera alors de saison touristique (CA Montpellier, 8 novembre 1988). En 2010, les locations meublées de tourisme représentaient 3,5% de la capacité globale d’hébergement touristique (Chiffres clés du tourisme, Ministère de l’économie des finances et de l’industrie, 2010). Largement utilisées dans les zones touristiques balnéaires et hivernales, elles sont en développement croissant en zones urbaines. De nombreux touristes souhaitent s’éloigner du conformisme et éviter les coûts élevés des hôtels. Quant aux propriétaires, ils n’hésitent plus à louer leurs biens à la semaine avec un rendement locatif attractif (à titre d’exemple, pour un studio situé à Paris, le loyer moyen hebdomadaire d’une location meublée de moins de 90 jours s’élevait à 561€ en 2011). Par définition, la location saisonnière ne s'effectue que très rarement dans la commune de son domicile. Elle est souvent le fait d’intermédiaires professionnels bien qu’un nombre important de contrats soient conclus entre particuliers. Cette spécifié emporte des conséquences sur la formation du bail locatif saisonnier tant au regard des conditions de fond (I) que de forme (II).

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Publié le 02/11/12 Vu 50 463 fois 11 Par Maître Joan DRAY
Le rôle du conseiller de la mise en état

Le Conseiller de la mise en état (CME) est un magistrat près la Cour d’appel qui est chargé de veiller au bon déroulement du procès. Dès qu'il constate que les parties "se seront mises en état", le Juge renvoie l'affaire devant la formation collégiale pour être plaidée Il établit « dès l'ouverture de la phase d'instruction avec les conseils des parties, un calendrier des audiences au cours desquelles il conférera avec eux de l'état de leurs échanges. Il veille au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l'échange des conclusions et de la communication des pièces. Il peut entendre les avocats et leur faire toutes communications utiles. Il peut également, si besoin est, leur adresser des injonctions. Le CME peut inviter les avocats à répondre aux moyens sur lesquels ils n'auraient pas conclu, à fournir les explications de fait et de droit nécessaires à la solution du litige, constater la conciliation, même partielle, des parties, exercer tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l'obtention et à la production des pièces. Avant d’envisager la question des recours ouverts contre les décisions du CME (III), il convient de s’intéresser tout d’abord à ses attributions (I) et à la valeur juridique de ses décisions (II).

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Publié le 06/10/12 Vu 18 664 fois 1 Par Maître Joan DRAY
La clause de domicile ou de résidence : une atteinte à la vie privée du salarié

Dans le cadre d'une relation de travail, l'employeur peut, en insérant une clause de domicile ou de résidence, imposer à un salarié d'être domicilié ou de résider sur son lieu de travail ou à proximité. Le domicile "qui est déterminé par le lieu du principal établissement, est le siège légal de la personne, le lieu auquel la loi la rattache, qu'elle y soit présente ou qu'elle s'en éloigne" (F. Terré et D. Fenouillet, Droit civil, Les personnes, La famille, Les incapacités : Précis Dalloz, 7e éd., 2005, n° 197). La résidence se définie comme l'endroit où une personne vit de façon normale. Cette clause a suscité un contentieux.

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Publié le 01/10/12 Vu 33 800 fois 4 Par Maître Joan DRAY
L'aval : une garantie pour le billet à ordre

L'aval est un engagement personnel donné par un tiers (avaliste) au profit d'un des signataires d'un effet de commerce (avalisé) à concurrence d'un montant qui est régulièrement égale à la totalité de la somme due. L'aval peut, notamment, être donné au profit d'une des parties du billet à ordre. Selon l'article L.512-4 du Code de commerce, l'aval comme garantie du billet à ordre est soumis aux mêmes dispositions que l'aval de la lettre de change. Les dispositions de l'article L.511-21 du Code de commerce sont donc applicables. D'après ce texte « Le paiement d'une lettre de change peut être garanti pour tout ou partie de son montant par un aval. Cette garantie est fournie par un tiers ou même par un signataire de la lettre. L'aval est donné soit sur la lettre de change ou sur une allonge, soit par un acte séparé indiquant le lieu où il est intervenu. Il est exprimé par les mots " bon pour aval " ou par toute autre formule équivalente ; il est signé par le donneur d'aval. Il est considéré comme résultant de la seule signature du donneur d'aval apposée au recto de la lettre de change, sauf quand il s'agit de la signature du tiré ou de celle du tireur. L'aval doit indiquer pour le compte de qui il est donné. A défaut de cette indication, il est réputé donné pour le tireur. Le donneur d'aval est tenu de la même manière que celui dont il s'est porté garant. Son engagement est valable, alors même que l'obligation qu'il a garantie serait nulle pour toute cause autre qu'un vice de forme. Quand il paie la lettre de change, le donneur d'aval acquiert les droits résultant de la lettre de change contre le garanti et contre ceux qui sont tenus envers ce dernier en vertu de la lettre de change. » Il convient, dans un premier temps, d’étudier les conditions de l’aval (I). Pour ensuite, voir quels sont les effets de cette garantie appliquée au billet à ordre (II).

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Publié le 27/09/12 Vu 95 866 fois 36 Par Maître Joan DRAY
Le non respect du plan conventionnel de surendettement: les pouvoirs du créanciers

Afin de permettre à une personne surendettée d'apurer son passif, la Commission de surendettement élabore un plan conventionnel de surendettement. La Commission peut prendre toutes mesures permettant à la personne surendettée d'améliorer sa situation. Elle peut par exemple prévoir le report ou le rééchelonnement des paiements, une remise de dettes, la réduction ou suppression du taux d'intérêt, des abandons de créances... La Commission doit préciser les modalités d'exécution du plan notamment en prévoyant les conditions de règlement des créances et les dates d'échéances. La Commission doit laisser un minimum vital pour le débiteur afin qu'il puisse payer les dépenses courantes. L'article L.331-2 fait une liste des dépenses considérées comme courantes : logement, d'électricité, de gaz, de chauffage, d'eau, de nourriture et de scolarité, de garde et de déplacements professionnels ainsi que les frais de santé. La question qui se pose est de savoir ce que peut faire le créancier contre le débiteur si celui ci ne respecte pas l'exécution du plan.

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