DROIT IMMOBILIER

Publié le 13/02/14 Vu 94 136 fois 0 Par Maître Joan DRAY
Le retard dans le paiement des loyers, une cause de résiliation du bail non systématique

Il est traditionnellement admis que le bailleur peut mettre fin au contrat de bail si son locataire ne paye pas les loyers et charges. En effet, le bailleur s’engage à mettre à disposition les locaux en contrepartie du paiement des loyers par le locataire. Il est donc admis par la loi que lorsque ce dernier n’exécute pas cette obligation qui est principale, le bailleur peut mettre fin au contrat

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Publié le 10/02/14 Vu 30 614 fois 0 Par Maître Joan DRAY
Le congé pour reprise  et la jurisprudence

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne reconnait au bailleur que trois motifs légitimes de congé. Il peut soit donner congé pour vendre, pour inexécution par le locataire de ses obligations ou enfin pour habiter dans le logement. Cette troisième hypothèse est également appelée « congé pour reprise ». Le législateur a encadré cette possibilité afin que le bailleur ne donne pas congé sous un faux prétexte. Néanmoins, il convient dès à présent de rappeler que le congé pour reprise ou pour vente est un droit du bailleur, ce dernier doit le justifier mais de façon minimaliste. Le contrôle du juge, le cas échéant, est beaucoup moins poussé que lorsqu’il s’agit d’un congé pour inexécution de ses obligations par le locataire.

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Publié le 26/12/13 Vu 21 597 fois 2 Par Maître Joan DRAY
Le Sort des améliorations par le locataire

Lorsqu’un preneur donne congé de son bail, il a l’obligation de rendre le bien dans l’état dans lequel il l’a trouvé. Selon les articles 1730 et 1731 du Code Civil, pour évaluer cet état, le bailleur doit s’en remettre au constat d’entrée dans les lieux. A défaut d’état des lieux, la loi présume que le logement était dans un bon état. Mais dans la réalité, il est rare que le logement soit exactement dans le même état à la sortie du locataire, ce dernier réalise, la plupart du temps, des modifications dans son appartement. Nous verrons dans cet article, le sort réservé aux améliorations ou travaux réalisés par les locataires.

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Publié le 09/11/13 Vu 8 848 fois 0 Par Maître Joan DRAY
le préjudice du baillleur et les réparations locatives

au moment de la signature du bail commercial, les parties prévoient généralement la signature d'un état des lieux qui s'imposent aux parties. A la fin du bail, le bailleur peut avoir subi un préjudice résultant de la dégradation des lieux. comment pourra -t-il-être indemnisé?

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Publié le 07/11/13 Vu 51 792 fois 16 Par Maître Joan DRAY
la cotitualarité du bail à usage d'habitation

Dans le cadre d'une location, il arrive souvent que plusieurs locataires s'engagent sur un même bien, on parle de co-titularité. Cette article traitera de la cotitularité légale et de labcotitularité conventionnelle dans le cadre d'un bail à usage d'habitation.

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Publié le 30/10/13 Vu 26 979 fois 10 Par Maître Joan DRAY
la  responsabilité du syndic envers le syndicat

Nous avons vu dans un précédent article les exemples de responsabilité du syndic envers des tiers. Nous allons aborder à présent les différents cas de responsabilité du syndic envers le syndicat. Le syndic est responsable des fautes commissent dans l’exercice de son mandat, comme n’importe quel mandataire. L’article 1992 du Code Civil rappelle cette règle. La responsabilité du syndic repose sur une faute, plus précisément une faute de négligence ou de gestion.

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Publié le 20/10/13 Vu 15 007 fois 6 Par Maître Joan DRAY
Le mandataire de gestion locative et l’assurance loyers impayés

Il est fréquent que des personnes confient leur bien immobilier à louer à des professionnels souvent dénommé mandataire de gestion locative au moyen d’un contrat de mandat. Le contrat de mandat est celui par lequel une personne, le mandant donne à une autre personne, le mandataire, le pouvoir de faire un ou des actes juridiques en son nom. Dans le cadre du mandat l’agence immobilière se voit souvent confier plusieurs misions - Trouver des locataires et vérifier leur solvabilité - Recouvrer les loyers et charges - Effectuer les démarches administratives ou judicaires en lieu et place du propriétaire - Souscrire une assurance loyer impayé

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Publié le 09/09/13 Vu 74 047 fois 17 Par Maître Joan DRAY
La suspension d’une mesure d’expulsion.

Lorsqu’une mesure d’expulsion est ordonnée, plusieurs délais doivent être respectés par le bailleur sous peine de devoir verser des dommages et intérêts à l’occupant du bien concerné. Des délais judiciaires peuvent être reconnus à la personne visée par la mesure d’expulsion. Comment s’opère l’octroi de ces délais accordés par le juge ? Le juge peut accorder des « délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel ». Quel juge est compétent pour reconnaître des délais judiciaires à la personne visée par une mesure d’expulsion ? (A.). L’article pose ensuite une série de condition qu’il convient de commenter successivement (B.).

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Publié le 25/06/13 Vu 3 581 fois 0 Par Maître Joan DRAY
Le point de départ du délai pour agir en résiliation du bail en cas de liquidation judiciaire du loc

Il peut arriver que dans le cadre d'un bail commercial, le locataire soit placé en liquidation judiciaire. On peut se demander ce qui va advenir du bail dans ce cas. La situation est en effet complexe si le bail n'est pas à son terme, ou que la clause résolutoire n'est pas acquise au jour du jugement d'ouverture de la liquidation. La Cour de cassation dans un arrêt du 19 février 2013 va apporter une réponse concernant le point de départ du délai pour agir en résiliation du bail (Cass. com. 19 février 2013 n° 12-13.662 (n° 198 FS-PB), Huille-Eraud ès qual. c/ Sté Inter-Home ITH)

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Publié le 25/06/13 Vu 4 607 fois 0 Par Maître Joan DRAY
Le droit du conjoint survivant au transfert du bail d'habitation

En principe, le bail est attaché au titulaire, celui qui l’a officiellement signé. Un transfert est cependant possible dans certaines conditions et pour certains cas seulement, notamment en cas du décès du titulaire. Il reste à déterminer si ce transfert est automatique ou s’il est facultatif, c'est à dire subordonné à une demande de l’intéressé. Sur ce point la jurisprudence n'était pas uniforme et un arrêt récent de la Cour de cassation va finnalement poser le principe, décidant qu'il n'y a pas de transfert automatique du bail d'habitation au conjoint survivant n'habitant pas les lieux (Cass. 3e civ. 10 avril 2013 n° 12-13.225 (n° 407 FS-PB), SCI Junot c/ Lichtlé. MGI n° 61070 ).

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