Condamnation d'une étude de notaire à 440 000 euros

Publié le 07/05/2020 Vu 328 fois 0
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Condamnation de la Scp Ducourau, Notaires à 440 000 euros pour fautes lourdes

Condamnation de la Scp Ducourau, Notaires à 440 000 euros pour fautes lourdes

Condamnation d'une étude de notaire à 440 000 euros

À Arcachon, le notaire condamné à payer 440 000 euros

À Arcachon, le notaire condamné à payer 440 000 euros.
Les époux Bodar sont en conflit avec leur notaire DUCOURAU.

 

À Arcachon, le notaire condamné à payerLes époux Bodar sont en conflit avec leur notaire.

ph. f. C.

Criblé de dettes, le vendeur n’avait pas le droit de leur vendre son appartement. Les acheteurs avaient dû rendre les clés dix ans plus tard.

L’achat pour 160 000 euros, en 2002, d’un appartement sur le Bassin s’était transformé en cauchemar pour les époux Bodar. Au point, une dizaine d’années plus tard, de devoir rendre les clés du logement dont ils croyaient être propriétaires. Sans le savoir, ils avaient acheté un bien à un homme en situation de liquidation judiciaire. Le notaire n’avait pas vérifié.

Pour cela, Me Alain Duron, aujourd’hui à la retraite, ainsi que l’étude arcachonnaise Ducoureau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard, ont été condamnés par la première chambre civile du tribunal de Bordeaux à verser aux acquéreurs la valeur vénale du bien au moment où ils en ont été privés, soit 430 000 euros, et 10 000 euros de préjudice moral. Quelques années après leur achat, les époux Bodar avaient reçu un inquiétant courrier. Ils apprenaient que l’homme qui leur avait vendu l’appartement, un agent commercial d’Amiens, sous le coup d’une procédure de liquidation judiciaire, n’avait en réalité pas le droit de vendre son bien. Mieux, quelques années avant la vente, il avait dissimulé au mandataire l’existence de cet appartement en en donnant la nue-propriété à son fils de 14 ans !

Obligation de conseil

Bien sûr, la justice a considéré que l’acte de vente était nul. Et que le bien immobilier devait être réintégré dans la liquidation afin de payer une partie des dettes de l’agent commercial. L’appartement fut vendu en 2015. Sous les yeux des Bodar. Retraités, ils n’avaient pas les moyens de racheter leur propre appartement et avaient dû se replier dans un petit studio, sans grand espoir de récupérer leur mise, le vendeur étant décédé.
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Le tribunal a estimé que le notaire avait manqué à ses obligations de conseil. Il a estimé qu’il existait suffisamment d’indices qui auraient dû pousser l’officier ministériel à effectuer des vérifications. Il a considéré que la procédure de donation à un enfant mineur, qu’il ne pouvait ignorer puisqu’il l’avait lui-même validée, aurait dû l’alerter sur d’éventuelles intentions de dissimulation.
Des dettes auprès de la copropriété au moment de la vente laissaient également apparaître une situation financière difficile. À l’audience, la défense du notaire avait fait valoir qu’à l’époque, l’informatisation des données commerciales n’existait pas, rendant les vérifications difficiles. Mais le tribunal a estimé que les éléments en sa possession auraient dû convaincre le notaire de se tourner vers le tribunal de commerce afin de s’assurer que l’agent était en règle.

 

 

Le notaire la SCP DUCOURAU doit vérifier que le vendeur n’est pas en liquidation judiciaire

Article Le Monde

 

 

Par Rafaële Rivais Publié le 01 juin 2017 à 12h24 – Mis à jour le 04 septembre 2019 à 17h35

Temps de Lecture 4 min.

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En juin 2002, Alain Bodar et son épouse achètent un petit appartement avec vue sur mer, à Arcachon 33120 (Gironde), au prix de 163 00 euros, afin d’y couler une paisible retraite.En 2015, ils doivent rendre les clés, menacés de saisie, du fait que la justice les considère comme des « occupants sans titre ». Que s’est-il passé?En mars 1996, leur vendeur, André Godalier, agent commercial dans la Somme, a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire. Il n’avait pas le droit de disposer de ses biens sans l’accord du mandataire de justice.Néanmoins, en 1997, devant le notaire, Me Alain Duron, de la SCP Ducourau-Duron-Labache, Pourquet-Moreau-Lespinard, il fait une donation à son fils Alexandre, alors âgé de 14 ans, qui devient nu-propriétaire de l’appartement. Cinq ans plus tard, devant le même notaire, son fils et lui vendent l’appartement aux époux Bodar, qui ne savent rien du statut de Mr Godalier.  

A chaque fois, celui-ci affirme qu’il n’est pas en état de cessation de paiement et qu’il jouit de la plénitude de ses droits.

En juin 2009, la Selas Soinne, qui intervient comme liquidateur judiciaire de l’agent commercial, assigne les époux Bodar devant le tribunal de grande instance d’Amiens (Somme).

 

Elle demande qu’il déclare inopposables à la procédure collective les actes reçus par Me Duron DUCOURAU. Elle obtient gain de cause en première instance puis en appel.

 

Elle obtient le départ des époux Bodar, qui ne sont aucunement indemnisés.

 

Elle vend aux enchères leur ancien appartement pour la somme de 300 000 euros – alors que sa valeur, compte tenu des travaux que le couple y a effectués, est estimée par un expert à 430 000 euros.

Les époux Bodar assignent le fils du vendeur, qui sera mis hors de cause, en raison de son jeune âge à l’époque, ainsi que du fait qu’il a renoncé à la succession de son père, après la mort de celui-ci.

 

Ils attaquent aussi le notaire, afin de voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1382 (ancien ) du code civil et d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

 

 

 » Suspicion suffisante « 

 

 

Ils estiment qu’il aurait dû vérifier les dires de l’agent immobilier : il a  manqué à son obligation d’assurer l’efficacité et la sécurité juridique de ses actes, en ne s’assurant pas que ce vendeur ne faisait pas l’objet d’une procédure collective.

 

Ils  soulignent qu’il aurait pu facilement accéder à ces renseignements par une simple consultation du Registre du Commerce et des Sociétés du Tribunal de Commerce d’Amien, du BODACC et/ou du registre spécial des agents commerciaux.

Or, comme le rappelle MeDUCOURAU, la Cour de cassation n’a mis à la charge du notaire une obligation de vérification systématique de l’absence de procédure collective concernant le vendeur qu’à compter de l’informatisation du Bodacc et de l’ouverture du site internet bodacc.fr, qu’à partir de juin 2009. 

La vente litigieuse étant intervenue le 17 juin 2002, le tribunal de grande instance de Bordeaux juge qu’il lui appartient de déterminer s’il existait à cette date des éléments de nature à entraîner une suspicion suffisante quant à l’existence d’une procédure collective dont faisait l’objet l’agent commercial.

Sa réponse est positive : d’une part la profession d’agent commercial est une « activité à risques ».

 

D’autre part, André G. avait « des problèmes financiers importants » puisque, en 2000, étaient publiés au titre des formalités concernant son immeuble un commandement valant saisie au profit du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Aigue Marine en raison de charges de copropriété impayées, une sommation, une inscription d’hypothèque légale du Trésor public et une inscription d’hypothèque judiciaire.

Enfin, il est « inhabituel » qu’un père âgé de seulement 43 ans fasse une donation à son fils, les donations étant généralement destinées à éviter les conséquences fiscales d’une transmission du patrimoine « après la mort ».

 

Il s’agissait donc pour lui d’obtenir que son patrimoine « échappe à l’emprise de tiers poursuivants ».

Le tribunal de  BORDEAUX juge donc que le notaire aurait dû vérifier les déclarations du vendeur.

Il le condamne à leur payer 444 000 euros, le 23 mai.

 

La SCP Ducourau-Duron-Labache, Pourquet-Moreau-Lespinard indique qu’elle ne va pas faire appel.

Elle a déjà été condamnée, en avril 2016, à payer 100 000 euros à un agent immobilier, auquel elle avait laissé vendre en décembre 2012 un immeuble dont le gérant avait été placé en redressement judiciaire au mois de février.

 

 

         

Arcachon : l’achat de leur appartement se transforme en cauchemar

Arcachon : l’achat de leur appartement se transforme en cauchemarAlain Bodar et son épouse Catherine, à Arcachon.
avant-première

Treize ans après avoir acheté leur bien avec vue sur la mer, un couple a dû rendre les clés. Le vendeur criblé de dettes n’avait pas le droit de vendre. Mais le notaire n’avait rien vu

En achetant, en 2002, un petit appartement avec vue sur la mer à Arcachon, les époux Bodar imaginaient couler une retraite paisible au son du clapotis des eaux du Bassin. Contractée devant notaire, la vente s’était déroulée sans histoire. Rien ne laissait présager que bien des années plus tard, l’achat se transformerait en cauchemar. Las, en 2015, le couple a dû rendre les clés… Motif ? Ils n’étaient, en réalité, pas propriétaires du logement qu’ils avaient pourtant acheté…

Le vendeur, un agent commercial d’Amiens, aujourd’hui décédé, était un sacré cachottier. Il n’avait soufflé mot à personne de la liquidation judiciaire dont il faisait l’objet depuis 1996. Sans doute pour mettre son bien à l’abri de l’appétit de ses créanciers, dès 1997, il avait donné la nue-propriété de l’appartement à son fils alors âgé de… 14 ans.
Le notaire arcachonnais, associé dans une des plus importantes études de Gironde, n’y avait pas vu malice et avait validé l’acte sans ciller. Quelques années plus tard, lors de la vente aux époux Bodar, la liquidation avait, là encore, échappé à l’officier ministériel. La somme recueillie avait presque immédiatement été réinvestie dans un logement qu’occuperont l’agent commercial et son épouse. Un achat dont s’était à nouveau occupé le même notaire.

Un petit studio

 » Il n’a pas vérifié si son client habituel était en état de passer cet acte « 

Mais sept ans plus tard, en 2009, le mandataire liquidateur a retrouvé la trace de l’appartement. Et fait annuler tous les actes : la donation et la vente. « On a reçu un courrier recommandé. On a d’abord cru à une erreur », fulmine Catherine Bodar.
Et au terme de plusieurs années de procédure, le couple est déclaré « occupant sans droit ni titre ». L’appartement est remis en vente. « Il a fallu subir les visites. Le pire c’est qu’il a été vendu bien en dessous du prix du marché alors que j’avais fait d’importants travaux », s’agace Alain Bodar. « Mais nous n’avions pas les moyens de racheter notre propre appartement. À 77 ans, contracter un nouveau prêt, ce n’est pas simple. Alors on s’est replié sur un petit studio. Tous les matins on replie le canapé. On ne peut pas recevoir d’amis, ni nos petits enfants », s’agace ce chef d’entreprise à la retraite. « Tout cela pour payer les dettes d’une personne qui avait elle-même racheté un bien avec notre argent », n’en revient toujours pas son épouse.
Devant la première chambre civile du TGI de Bordeaux, le couple de retraités a demandé réparation au fils du vendeur et surtout au notaire. Il va sans dire que les oreilles du tabellion aujourd’hui à la retraite ont dû siffler.
« Il n’a pas vérifié si son client habituel était en état de passer cet acte. On ne regarde rien, on ne demande rien ! Et ce couple, totalement étranger à ces faits de dissimulation se retrouve à la rue. C’était quand même son rôle de consulter les documents officiels pour s’assurer que son client était en situation d’effectuer cette vente. D’autant qu’il y avait des signes qui auraient dû l’alarmer. Au sein de la copropriété, le vendeur n’avait pas payé les charges depuis plusieurs mois. Elles ont même été retirées du prix de la vente », s’insurge Me Galy, l’avocate des Bodar.
L’avocate du fils du vendeur, devenu ostréiculteur à Arcachon n’est guère plus tendre : « Le notaire n’a pas protégé son client qui s’est retrouvé embarqué à 14 ans dans cette histoire qui risque de le poursuivre une partie de sa vie alors qu’il n’a jamais profité de cette transaction. »

« Une tragédie »

Alain Bodar ne serait pas loin de souscrire à cet argument : « C’est sûr que pour ce garçon, c’est une tragédie. À 14 ans, je pense qu’il ignorait les tenants et aboutissants de cette histoire. Ce qui me reste en travers de la gorge c’est qu’en plus, j’ai l’impression qu’à Arcachon d’autres personnes n’ignoraient pas que cet achat était vérolé, mais ils se sont bien gardés de nous le dire. »
Les ratés du notaire lui vaudront-ils d’indemniser le couple ? Pas sûr pense son avocat Me Leydeker qui pointe une époque où la numérisation des données du registre du commerce n’avait pas encore eu lieu, rendant les recherches plus difficiles. « Comme d’habitude, on charge le notaire de tous les maux ! Il n’avait pas à s’instituer en détective sur les déclarations que font les déclarants sur leur situation. En tout cas pas à l’époque où sont passés ces actes. »
Mais « à quoi servait le notaire alors ? », se demandent les deux retraités.

 

 

Voir jugements et arrêts sur le site :

 

 

 

 

http://justicenotaire.unblog.fr/

 

 
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