Ce que sont les quotes-parts de parties communes d’un immeuble.
Elles représentent les valeurs des parties privatives les unes par rapport aux autres selon des critères supposés invariants qui ne sont pas forcément les valeurs au prix du marché de ces parties privatives à un moment donné. Supposons qu’un immeuble ancien en monopropriété soit divisé en copropriété. Il sera attribué des quotes-parts de parties communes identiques à deux appartements de même surface situés au même étage et de même exposition même si l’un est vétuste tandis que l’autre a été remis à neuf. Mais les prix sur le marché de ces deux appartements ne seront évidemment pas les mêmes.
Ce sont des parts d’indivision.
En effet, la copropriété est définie à l’article 1er de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. C’est une répartition par lots, chaque lot étant composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes indissociable de la partie privative. Ainsi lorsqu’on achète un appartement auquel sont attachés 100 / 1 000 des parties communes de l’immeuble on achète avec l’appartement 100 / 1 000 du gros œuvre du bâtiment et 100 / 1 000 du foncier de la copropriété.
Il en résulte que les quotes-parts de parties communes sont intangibles. Il s’agit simplement du droit de propriété. On ne peut imposer à un propriétaire indivis une modification de la part de sa propriété de l’ensemble. La seule manière de modifier une quote-part de parties communes d’un copropriétaire est que ce copropriétaire en cède une partie aux autres copropriétaires ou en acquière plus qu’il n’en a des autres copropriétaires. Il s'agit d'un acte de disposition portant sur les parties communes qui nécessite
- impérativement le consentement du copropriétaire concerné qui cède ou acquiert une part de propriété sur les parties communes,
- la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, éventuellement celle de l'article 26-1.
Ce que sont les quotes-parts de charges communes
Elles déterminent la répartition des charges d’entretien et d’administration des parties communes sur les mêmes critères qui servent à déterminer les quotes-parts de parties communes. Il y a donc normalement égalité stricte entre les quotes-parts de parties communes et les quotes-parts de charges.
Possibilités de divergence.
C’est en pratique exceptionnel, peut-être extravagant, mais c’est possible.
1. Divergence établie depuis l’origine.
Les dispositions portant sur les quotes-parts de parties communes sont inscrites à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 :
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Dans le silence ou la contradiction des titres : cet article n’est pas d’ordre public. Les créateurs d’une copropriété ont donc toute liberté pour fixer comme ils l’entendent les quotes-parts de parties communes afférentes aux différents lots.
Les dispositions portant sur les quotes-parts de charges communes sont inscrites à l’article 10 : les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Ils n’ont pas le choix. S’ils se sont écartés de l’article 5 pour fixer la répartition des droits de propriété, ils doivent s'y conformer pour déterminer la répartition des charges de copropriété.
2. Divergence née d’une contestation de la répartition des charges
Si l’article 10 d’ordre public a été enfreint, il est possible de contester en justice la répartition des charges et le juge pourra en imposer une nouvelle. Les quotes-parts de charges communes vont alors se distinguer des quotes-parts de parties communes qui, elles, sont intangibles.
3. Divergence en conséquence d’une transformation de parties privatives
Transformer des parties privatives peut en augmenter la valeur avec pour conséquence une modification de la répartition des charges. Un excellent exemple en est donné dans l’arrêt de la cour de cassation du 28 janvier 2016 n° 14-26.921.
Un copropriétaire (Y) possédant plusieurs lots les avait profondément modifiés, notamment en créant un duplex. Un autre copropriétaire (X) a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale un projet de résolution portant sur la nomination d'un géomètre-expert aux fins d'établir un modificatif au règlement de copropriété sur la répartition des charges générales, d'ascenseur et d'escalier. Ce projet de résolution a été rejeté et Y a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que Y pour que soient réputées non écrites dans le règlement de copropriété les clauses de répartition des charges générales, d'ascenseur et d'escalier.
La cour d’appel a rejeté cette demande au motif que l'estimation de la valeur relative des parties privatives mentionnée à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 s'opère « lors de l'établissement de la copropriété » et que la clause de répartition des charges générales ne peut pas être déclarée non écrite sur le fondement de l'article 43.
La cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel :
1. La transformation de l'appartement de Y avait eu des répercussions sur la consistance, la superficie et la situation de leurs lots en augmentant la valeur relative de ceux-ci par rapport à celle de l'ensemble des parties privatives de l'immeuble, sans égard à leur utilisation ;
2. Tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ;
3. Le rejet par l’assemblée générale d’une demande tendant à voir déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété non conforme aux dispositions de l’article 10 ne relève pas de l’article 42 ( délai de forclusion de deux mois à compter de la notification du procès verbal) mais de l’article 43 (sont réputées non écrites les clauses qui enfreignent l’ordre public).
Votes en assemblée générale
Comme en dispose l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, le nombre de voix dont dispose un copropriétaire pour voter en assemblée générale est celui qui correspond à sa quote-part dans les parties communes.
Il y a toutefois une exception inscrite au quatrième alinéa de l’article 10 :
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Cela concerne tout particulièrement les charges d’entretien des ascenseurs.
Précisions historiques
L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 reprend presque textuellement la loi du 28 juin 1938.
Dans son principe cette dernière reprend la notion de valeurs relatives des parties privatives déjà présente dans l’article 664 du code civil : Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient. L’article 664 du code civil reprend l’ancienne coutume de Grenoble. A la différence de cette dernière, l’ancienne coutume d’Auxerre mettait le toit à la charge du propriétaire du dernier étage.
La copropriété était un mode marginal de partage de la propriété des immeubles collectifs qui n’est devenu courant que pendant l’entre-deux guerres. La pratique de définir des millièmes doit dater de cette époque. La loi de 1938 a entériné une pratique notariale déjà bien établie.
