Agent immobilier et solvabilité de l'acheteur

Publié le Modifié le 15/10/2020 Vu 485 fois 0
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Le débat au sein des institutions représentant les consommateurs doit évoluer. Pour s’en convaincre, il suffit de noter la rareté des échanges autour du devoir de conseil de l’intermédiaire de vente sur la solvabilité des acquéreurs.

Le débat au sein des institutions représentant les consommateurs doit évoluer. Pour s’en convaincre, il s

Agent immobilier et solvabilité de l'acheteur

 

Un arrêt à la fois classique et révélateur

 

Un couple a confié un mandat de vente à un agent immobilier pour une maison ayant un prix de 160 000 €. Un cariste magasinier célibataire de 25 ans s’est présenté et a prétendu ne pas avoir à recourir à l’emprunt. L’agent immobilier lui a pourtant fait signer la promesse de vente. Lors de la date prévue pour la réitération de l’acte authentique devant notaire, le cariste ne s’est pas présenté, tout en promettant de payer 17 000 € aux vendeurs et 10 000 € à l’agent immobilier pour le temps perdu, sommes qu’il n’a finalement pas réglés.

 

Le couple vendeur a attaqué l’agent immobilier en responsabilité. La Cour d’appel d’Amiens a rejeté cette demande, mais son arrêt a été cassé par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation le 11 décembre 2019 (n° 18-24.381). La haute juridiction a fait peser sur l’agent immobilier un devoir de conseil, puisqu’il aurait dû conseiller aux vendeurs de prendre des garanties ou les mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur.

 

Cet arrêt du 11 décembre 2019 était dans le sillage d’un arrêt rendu dix ans plus tôt. Un professionnel de l’immobilier avait assuré la gestion locative d’un bien sans s’assurer de la solvabilité du locataire qui n’a finalement pas payé ses loyers. Le professionnel de l’immobilier a été condamné pour faute (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 19 mars 2009, n° 06-20.983).

 

 

 

Jérémiades

 

Les arrêts précités suscitent des lamentations déplacées des professionnels de l’immobilier auxquels il est reproché de ne pas vérifier la solvabilité des acquéreurs ou des locataires.

 

Moussa THIOYE a résumé avec ironie ces pleurs inappropriés dans son article « Obligation de conseil et de mise en garde de l’agent immobilier contre le risque d’insolvabilité du candidat-acheteur » (AJDI juillet-août 2020, pp. 469-470).

 

« Un bouc émissaire ! Un oreiller de paresse ! Un punching-ball ! Un souffre-douleur ! Un défouloir ! Un paillasson ! Voilà autant de représentations ‘‘victimaires’’ que l’agent immobilier pourrait se faire de lui-même après la lecture d’un arrêt du 11 décembre 2019 de la première chambre civile de la Cour de cassation ». Moussa THIOYE a bien raison et relève ensuite, avec pertinence : « plutôt que de chercher à se défausser paresseusement et uniquement sur la négligence et le libre-arbitre et la responsabilité de ses mandants, plutôt que de tenter de se réfugier illusoirement derrière l’idée simpliste et fallacieuse selon laquelle ‘‘l’agent immobilier ne disposerait pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité de l’acquéreur’’, la société agent immobilier en l’espèce devra convaincre la cour de renvoi du fait qu’elle a opéré les diligences effectives en termes de conseils et de mises en garde contre les risques d’insolvabilité ».

 

Que les choses soient claires. Soit les particuliers se débrouillent tous seuls et, dans ce cas, ils signent des promesses de vente ou des baux à leurs risques et périls, soit ils font appel à un professionnel qui leur doit alors une prestation de qualité. Les vendeurs ou les bailleurs signent un contrat avec le professionnel de l’immobilier. Ce dernier doit l’exécuter de bonne foi en veillant à garantir la bonne exécution de la mission confiée.

 

 

 

Déontologie

 

Sur ce point, un débat s’est élevé, non sur la culpabilité évidente des professionnels de l’immobilier négligents mais sur le fondement de la condamnation qui leur est infligée. La Cour de cassation, dans les arrêts précités, a choisi de se baser sur un manquement contractuel. Un auteur le lui a reproché en remarquant que le professionnel qui manque à son devoir de conseil commet une faute déontologique de nature quasi-délictuelle (Guillaume TRÉDEZ, « Vers une responsabilité statutaire de l’agent immobilier. À propos de Civ. 1ère, 11 déc. 2019, n° 18-24.381 », AJDI, juillet-août 2020, pp. 497-498).

 

Et il est vrai que le code de déontologie annexé au décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 prévoit, dans son article 8, que les personnes ayant la qualité de professionnels de l’immobilier s’obligent :

 

« 1° A ce que les actes sous seing privé qu'elles rédigent expriment les accords intervenus entre les parties, qu'ils assurent, sans équivoque aucune, leur parfaite information et qu'ils tendent à harmoniser leurs intérêts, sans que l'une d'entre elles en tire seule les avantages ;

 

2° A faire preuve de prudence, en veillant à ne mettre en péril, ni la situation de leurs mandants, ni celles des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées, ni la leur ;

 

3° A communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l'ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu'ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée »

 

Le fait de ne pas vérifier la solvabilité d’un acquéreur ou d’un locataire quand on est mandaté par les vendeurs ou les bailleurs est, de ce point de vue, manifestement fautif au plan déontologique. Pourtant, la Cour de cassation a sans doute eu raison de trancher comme elle l’a fait, et cela pour des motifs procéduraux.

 

 

 

Procédure

 

En France, il existe depuis près d’un siècle un principe de non cumul des responsabilité contractuelles et délictuelles. Quand on a signé un contrat avec une personne et que l’on subit un dommage dans le cadre de ce contrat, on doit d’abord invoquer le fondement contractuel (Cour de cassation, chambre civile, 11 janvier 1922, Pelletier c/ Doderet).

 

Seul un tiers au contrat peut invoquer en tant que faute délictuelle ou quasi-délictuelle un manquement à un contrat qu’il n’a pas directement signé (voir Assemblée plénière, 6 octobre 2006, n° 05-13.255, bulletin n° 9).

 

Très logiquement, et au vu du principe de non cumul, les justiciables, les cours d’appel et la Cour de cassation regardent donc d’abord si une responsabilité contractuelle existe avant d’évoquer une responsabilité quasi-délictuelle. La faute déontologique dans l’accomplissement d’un contrat est ainsi avant tout jugée contractuelle.

 

 

 

Sentiment d’abandon

 

Toutes ces considérations passent néanmoins très au-dessus de la tête des vendeurs et des bailleurs confrontés à l’insolvabilité d’un acheteur ou d’un locataire.

 

La grande majorité des citoyens confrontés à ces mésaventures n’a aucune intention d’intenter des procès longs, coûteux et aléatoires, notamment en invoquant le principe de non cumul, difficile à appréhender. Les pouvoirs publics, qui souhaitent réduire l’encombrement des tribunaux, devraient le comprendre.

 

Ce que veulent les Français, c’est une prévention meilleure ainsi qu’un soutien institutionnel fort et réactif pour éviter ces problèmes. Les arrêts comme celui du 11 décembre 2019 témoignent de l’existence de mésaventures qui ne devraient pas exister.

 

Les copropriétaires et les bailleurs exaspérés ont donc raison de se plaindre. Certains fulminent alors contre les appels que nous faisons à l’adhésion aux associations agréées de consommateurs (voir Syndics. La prévention des différends, pp. 318 à 320). Il est vrai qu’on peut s’interroger. Que font ces associations sur des scandales pareils ? Qui aide les copropriétaires désargentés qui souhaitaient vendre leur lot d’urgence pour éviter d’avoir des dettes et qui se retrouvent bloqués parce qu’un acheteur qu’ils ne peuvent pas évincer refuse soudainement la vente ? Comment s’étonner ensuite de l’exaspération des autres copropriétaires, de la montée des colères et de la démotivation ?

 

Toutefois, ne basculons pas dans le désespoir. Rédiger des commentaires sur les sujets que les associations agréées n’abordent pas spontanément est une manière de les faire évoluer sans se contenter de les critiquer de manière abrupte et un peu facile.

 

Ainsi, il peut être utile de leur signaler la complexité du sort des vendeurs mal conseillés, tout comme il faut leur rappeler la cruauté du sort des victimes condamnées à payer pour leur propre préjudice en copropriété. Espérons donc que nous pourrons faire évoluer ces associations agréées de l’intérieur, en réussissant à convaincre leurs représentants dans des instances officielles de tenir compte du sort des citoyens en détresse autrement que dans des phrases creuses et non étayées. Ces associations agréées devraient d’ailleurs avoir un rôle de forum œcuménique et sont subventionnées pour cela.

 

S’il est impossible de nouer quelque dialogue que ce soit avec les associations établies, il faudra alors se résoudre à créer des structures externes tout en perdant, de manière regrettable, le trésor d’expériences locales et nationales accumulé par les acteurs existants.

 

 

 

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