Christian ATIAS et les clauses de charges réputées non écrites en copro

Publié le 26/02/2022 Vu 538 fois 0
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

En matière de charges, les clauses illicites du règlement de copropriété gardent leur plein effet tant qu'elles n'ont pas été réputées non écrites. Cet apport de la jurisprudence et de la doctrine figure à présent dans la loi.

En matière de charges, les clauses illicites du règlement de copropriété gardent leur plein effet tant qu'

Christian ATIAS et les clauses de charges réputées non écrites en copro

 

 

Clauses réputées non écrites

 

Inspiré par la jurisprudence, le régime de la copropriété a été établi en France depuis la loi du 28 juin 1938 (voir Thierry POULICHOT, "Aux sources de la copropriété", Informations Rapides de la Copropriété, n° 666, mars 2021, p. 25 à 28).

 

La loi du 10 juillet 1965 a eu pour caractéristique de renforcer le nombre de dispositions d''ordre public, c'est-à-dire auxquelles les copropriétaires ne peuvent pas déroger (voir Jean-Marc ROUX, « Réflexions sur l’aménagement de l’ordre public dans la loi du 10 juillet 1965 », Loyers et copropriété, oct. 2015, pp. 25 à 28).

 

En 1965, l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 disposait :

 

« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 17, 19 à 37 et 42, et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. »

 

Ainsi est apparue l’expression : « clause réputée non écrite ».

 

Censées ne jamais avoir existé

 

Est alors apparu un contentieux assez important sur les clauses illicites de répartition de charges, hélas fréquentes, ce qui en dit long sur l’attitude de certains professionnels.

 

Saisie dans un litige de ce type, la Cour de cassation a estimé : « qu'une clause réputée non écrite étant censée n'avoir jamais existé, le syndicat des copropriétaires, comme tout copropriétaire intéressé, peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions légales et établir une répartition des charges conforme à ces dispositions » (Cass. 3e civ., 9 mars 1988, n° 86-17.869, Bull. III n° 54).

 

Si ces clauses réputées non écrites sont censées ne jamais avoir existé, celui qui a versé des charges de manière illégitime peut-il demander leur remboursement ?

 

La doctrine Christian ATIAS

 

Ici, on parle de doctrine, c’est-à-dire de l’ensemble des écrits universitaires ou parus sous la direction scientifique d’enseignants du supérieur.

 

Le mot doctrine peut aussi être employé pour désigner la solution préconisée par un courant doctrinal.

 

De ce point de vue, Christian ATIAS, professeur de droit à Aix-Marseille, qui nous a quittés en 2015, fut à la tête d’un courant important.

 

On doit citer son ouvrage principal (Christian ATIAS, Jean-Marc ROUX, Guide de la copropriété des immeubles bâtis, 6ème édition, EDILAIX, 2017, préface de Mme MASSON-DAUM, 911 p.). Il a également rédigé un excellent manuel sur les Associations Syndicales Libres (Christian ATIAS, Jean-Marc ROUX, Le Guide des associations syndicales libres de propriétaires, 8ème édition, EDILAIX, 2019, 300 p.)

 

À chaque fois, Jean-Marc ROUX, maître de conférences à Aix-Marseille, a mis à jour ces livres après le décès de Christian ATIAS.

 

Or, ce dernier avait remarqué combien les clauses de répartition de charges en copropriété n’obéissaient pas aux mêmes régimes que les autres quand elles sont réputées non écrites.

 

Spécificité des clauses de répartition des charges

 

La Cour de cassation a en effet estimé, en 2013, que concernant la répartition des charges, le fait de réputer non écrite une clause n’a d’effets que pour l’avenir. Les charges perçues sur le fondement de la clause illicite n’avaient donc pas à être remboursées (Cass. 3e civ., 10 juill. 2013, n° 12-14.569, Bull. III n° 98, rapporteur : Mme MASSON-DAUM).

 

Christian ATIAS avait commenté cet arrêt de la manière suivante (AJDI, janv. 2014, p. 44) :

 

« ‘‘Une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé’’. C’est pourquoi, son retranchement du règlement de copropriété a effet immédiat. Il permet d’annuler une décision d’assemblée générale prise sur le fondement d’une clause illicite, même si celle-ci n’est réputée non écrite que par le même arrêt, c’est-à-dire après le vote. Il ne semble pas y avoir de revirement sur ce point. La solution rappelée dans l’arrêt du 10 juillet 2013 vaut seulement pour le cas où la clause réputée non écrite était relative à la répartition des charges ».

 

Cette vision relative à la spécificité des clauses réputées non écrites en matière de charges s’oppose à celle des auteurs qui aspirent plutôt à généraliser une théorie de l’inexistence de ces clauses (Jacques Lafond, « Règlement de copropriété et clauses réputées non écrites », Loyers et copropriété, janvier 2018, pp. 7 à 12).

 

Prise en compte par le législateur

 

Dans un souci de sécurité juridique, le législateur a préféré adopter la solution choisie dans plusieurs arrêts de la Cour de cassation et défendue par Christian ATIAS.

 

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

 

« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

 

Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »

 

C’est bien la preuve que la doctrine sert à quelque chose. La position de Christian ATIAS a été consacrée par le législateur.

 

Situations transitoires

 

Ce texte de l'article 43 révisé n’est applicable que depuis le 1er juin 2020. Pour les litiges nés antérieurement, la solution de 2013 reste valable.

 

Un arrêt plus récent le prouve (Cass. 3e civ. 9 sept. 2021, n° 20-15.608, obs. Jean-Marc ROUX, Annales des loyers, nov. 2021, pp. 101 et 102).

 

La copropriétaire d’un lot au rez-de-chaussée avait dû assumer des charges liées à des clauses réputées non écrites.

 

La Cour de cassation lui a donné raison sur l’illicéité de la clause, mais a bien souligné qu’elle n’avait pas droit à un remboursement.

Vous avez une question ?

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.