Concertation, ordre du jour de l’AG et conseil syndical

Publié le Par Thierry POULICHOT Vu 1 057 fois 0

La loi prévoit que le conseil syndical participe à la préparation de l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le mépris de cette règle n’est toutefois pas juridiquement sanctionné. Le législateur a « oublié » de prévoir la nullité de la convocation envoyée sans consulter le conseil syndical.

Concertation, ordre du jour de l’AG et conseil syndical

Une règle vidée de sa substance

 Dans son dernier alinéa, l’article 26 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose : « L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical ».

 Un syndic a cru bon s’affranchir du respect de cet article pourtant explicite.

 La Cour d’appel d’Orléans n’y a rien trouvé à y redire (voir Stéphane BENILSI, « Ordre du jour établi sans le concours du conseil syndical » RL 2972 Cour d’Appel d’Orléans, ch. civ., 18 juin 2018 RG 16/03784, Revue des loyers, octobre 2018, p. 442).

 Les magistrats estiment donc que lorsqu’il n’est pas indiqué de sanction, la règle peut être violée sans conséquence juridique…

 La Cour d’appel d’Orléans se rallie à une jurisprudence de la Cour de cassation (3ème chambre civile, 1er décembre 2016, n° 15-26.559).

 Une maladresse du conseil syndical

 Un autre résultat aurait été possible.

 Les articles 8 et 10 du décret du 17 mars 1967 permettent au conseil syndical d’exiger la mise à l’ordre du jour des questions de son choix.

 Le refus du syndic d’inscrire des questions à l’ordre du jour peut donc être combattu différemment qu’en déplorant l’absence de réunion de préparation de l’ordre du jour.

 Si le syndic fait voter des résolutions contraires à celles qui étaient explicitement réclamées par le conseil syndical, l’annulation de la décision prise pourrait sans doute être plus facilement obtenue (voir Cour d’Appel de Paris, Pôle 4, Ch. 2, 5 février 2014, RG 11/21526).

 Ainsi, lorsqu’un syndic « oublie » de mettre à l’ordre du jour la candidature d’un syndic concurrent que le conseil syndical voulait proposer, l’annulation de la résolution réélisant le syndic est possible (Cour d’Appel de Paris, Pôle 4, ch. 2, 25 janvier 2017, n° RG : 15/05716).

 Une faute civile caractérisée

 Lorsque le syndic refuse de préparer l’assemblée générale avec le conseil syndical, ce dernier peut exiger la convocation d’une nouvelle assemblée générale pour trancher des questions qu’il souhaite soumettre aux copropriétaires.

 La logique voudrait que le syndic assume financièrement le coût de cette seconde convocation.

 Puisque le syndic a refusé d’intégrer les questions suggérées par le conseil syndical alors qu’il aurait dû le faire, il serait normal qu’il paye les conséquences de sa mauvaise volonté.

 Pour l’instant, les juridictions ne vont pas dans ce sens, vidant de sa substance le décret ainsi que toute incitation à la participation. 

Concertation, participation et démobilisation

 Or, de nombreux auteurs prétendent que les copropriétaires ne participent pas assez aux conseils syndicaux. Au vu de l’arrêt de la Cour d’appel d’Orléans commenté ici, cette remarque est surprenante… Si le conseil syndical peut être ignoré, il ne faut pas s’étonner qu’il soie pas pris au sérieux par les copropriétaires…

 L’arrêt de la Cour d’appel d’Orléans constitue donc un avertissement. Appeler à la participation en ignorant les collectifs d’habitants conduit à la démobilisation. Les copropriétaires ont autre chose à faire que bavarder dans des instances dont les droits, pourtant établis par des décrets, sont ouvertement négligés par les syndics.

 Les groupes d’habitants qui, depuis 60 ans, ont obtenu des réussites en copropriété, ont veillé à ne pas violer les droits des conseils syndicaux. En donnant un pouvoir concret à ceux qui se mobilisent, ces groupes d’habitants ont permis de faire émerger des gestionnaires qui, initialement, n’avaient pas fait d’études. Certains de ces nouveaux venus issus de la gestion bénévole sont aujourd’hui reconnus par les professionnels du secteur comme des acteurs très sérieux.

 Voilà pourquoi il est si important de redonner sa place au conseil syndical dans la préparation de l’assemblée générale et de lui associer partout le conseil des résidents. Ce dernier n’est prévu pour l’instant que dans la copropriété avec services (article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965) et il permet à tous les résidents à titre principal de l’immeuble de s’exprimer. Si la concertation est réellement souhaitée, il serait souhaitable qu’il soit généralisé à tous les immeubles en copropriété et qu’il participe, lui aussi, à la  préparation de l’ordre du jour des assemblées générales. 

Des performances démocratiques oubliées par les « experts »

 Pour obtenir le succès des collectifs égalitaires en copropriété, il a fallu organiser des groupes de participants réellement démocratiques où chaque entrant doit s’astreindre à une forme de compagnonnage auprès des membres anciens. Cela évitait que la personne instruite ne se croie en mesure de mépriser les habitants anciens et le savoir qu'ils otn accumulé. Ensuite, chacun était accepté sans aucune discrimination tenant à l’instruction, au genre, à la couleur de peau, aux origines ou à la religion.

 Les membres de ces collectifs furent donc soucieux de progresser sans se replier sur eux-mêmes, sans tomber sous la coupe de petits chefs arrogants parce qu’ils auraient fait des études et sans capituler devant les technostructures subventionnées (voir L’Habitat participatif. Les divers statuts, pp. 40 à 43). 

Le fait que ces expériences soient aujourd’hui dissimulées par certains « spécialistes » de la participation est révélateur. Les « experts » qui veulent capter des deniers publics à l’occasion des « concertations » actuellement envisagées par le gouvernement ne vont évidemment pas vanter les collectifs égalitaires non subventionnées qui ont fait beaucoup mieux que de multiples technostructures gourmandes en argent de l’Etat.

Vous avez une question ?

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

Publier un commentaire
Votre commentaire :