La cooptation immobilière : harmonie ou entre soi ?

Publié le Modifié le 08/09/2021 Vu 365 fois 0
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Les tensions exacerbées dans les immeubles liées aux enjeux économiques lourds autour de l’entretien des logements en zones tendues amènent des groupes d’habitants à rêver de cooptation.

Les tensions exacerbées dans les immeubles liées aux enjeux économiques lourds autour de l’entretien des

La cooptation immobilière : harmonie ou entre soi ?

Requiem pour la copropriété ?

 

Lors du salon national de la copropriété en novembre 2015, un débat public a été organisé. Animé par Henry BUZY-CAZAUX, ce débat a permis d’entendre Pierre CAPOULADE et Jean-Robert BOUYEURE.

 

Alors qu’il s’agissait de célébrer les 50 ans de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le ton fut très sombre. Une spécialiste présente dans le public a pu parler de « requiem » plutôt que d’un « jubilée » (Marie-Christine RUFFET, « De retour du salon de Paris », Informations Rapides de la Copropriété [IRC], n° 614, décembre 2015, p. 5).

 

Henry BUZY-CAZAUX est revenu récemment sur ce débat qu’il animait. Il indiquait se mettre dans les pas de Pierre CAPOULADE en relevant : « ce qui l’inquiétait, c’est le fossé entre les moyens économiques des ménages pour faire face à des charges de plus en plus lourdes, à exposer dans des immeubles vieillissant, accentuées par le besoin de rénovation énergétique. Il ne voyait pas comment réduire ce hiatus. » (Henry BUZY-CAZAUX, entretien avec EDILAIX, « Je crains des tensions sociales dans les immeubles », IRC n° 664, décembre 2020, p. 5).

 

Henry BUZY-CAZAUX a parfaitement raison, même si ses relations avec de nombreux citoyens ne pourront jamais être optimales (lire, pour le comprendre, le numéro du 02 novembre 2005 du Canard enchaîné…).

 

La tentation du groupe homogène

 

Avant d’acheter dans un immeuble, des citoyens rêvent donc de pouvoir sélectionner les copropriétaires, à la fois au plan financier et au plan idéologique.

 

Ainsi, ils pourront éviter l’irruption de ménages au seuil de la solvabilité qui se sont lourdement endettés en raison de la hausse des prix des appartements, mais qui n’ont aucun moyen d’assumer des charges lourdes liées au vieillissement des immeubles.

 

Au plan idéologique, le rêve est de barrer la route aux spéculateurs malsains, et tout particulièrement aux beaufs parvenus qui parfois n’habitent même pas sur le sol français. Aucun syndic, aucun conseiller syndical ne souhaite avoir affaire à un ci-devant Marquis de Branquignol, qui, depuis son lieu d’émigration, lancerait des imprécations sans même prendre le soin de lire la loi préalablement.

 

La solution trouvée a été l’habitat participatif où, avant la construction de l’immeuble, chacun est contraint de participer à une dynamique collective exigeante et très hiérarchisée, formalisée dans une association avec des dirigeants officiels, interlocuteurs privilégiés des élus.

 

De manière ouverte, les groupes d’habitat participatif évoquent la « cooptation », c’est-à-dire la possibilité pour les membres du groupe de bloquer l’arrivée de toute personne qui ne leur plairait pas.

 

Un commentateur a pu évoquer « un entre-soi assuré » lorsque la fermeture idéologique et sociologique du groupe est maximale (Vivien ZALEWSKI-SICARD, « L’Habitat participatif : un choix cornélien entre liberté et sécurité », La Gazette du Palais, 12 septembre 2017, n° 30, pp. 77 à 82).

 

Certains vont ironiser. Les autogestionnaires prétendent souvent s'inscrire dans une démarche progressiste. Est-ce le cas ?

 

Récompenser l’investissement collectif

 

Cette méthode de l’habitat participatif reposant sur un fort investissement collectif et un refus d’inclusion de ceux qui n’ont pas participé à cet investissement, a pourtant donné de bons résultats au plan de la qualité de la construction.

 

Les chefs des groupes participatifs sont exigeants et vigilants. Ils ont beaucoup d’alliés politiques (Camille DEVAUX, L’Habitat participatif. De l’initiative habitante à l’action publique, Rennes, Presses Universitaires de Rennes, 2015, 394 p., et surtout pp. 117 à 133). Cela permet de faire pression sur les architectes et les entreprises du bâtiment pour s’assurer de la qualité du bâti et de ses performances au plan écologique.

 

Aussi étonnant que cela puisse paraître, si un immeuble d’habitat participatif et une résidence de standing sont construits dans le cadre de la même opération, l’immeuble d’habitat participatif coûte souvent moins cher pour une performance énergétique meilleure.

 

Sur Montpellier, un projet d’habitat participatif a ainsi fait naître un syndicat coopératif de copropriétaires où les acquéreurs ont fait une économie de plus de 500 € du m2 par rapport au syndicat des copropriétaires classique voisin construit lors de la même opération. Un effort au plan du chauffage par énergie renouvelable permettra aux copropriétaires issus de l’habitat participatif de faire des économies ultérieures (lien).

 

Le bilan des syndicats coopératifs créés dans le cadre de l’habitat participatif est donc extrêmement positif. Comment veiller à ce que ces expériences se généralisent et qu’elles fassent une place aux locataires sociaux tout en préservant la dynamique collective ? Ce blog tentera de proposer des pistes à ce sujet.

 

 

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