Thierry POULICHOT
Blog sur l'approche coopérative dans l'habitat

Copropriété et expropriation des parties communes

Article juridique publié le 25/10/2014 à 15:36, vu 2930 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Thierry POULICHOT
La possibilité offerte par la loi ALUR d’exproprier uniquement les parties communes génère-t-elle une division en volumes ou l’attribution pour les possesseurs des biens privatifs d’un droit de superficie ?

En application de l’article 72 de la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), l’article L 615-10 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit désormais qu’une possibilité d’expropriation des parties communes est prévue à titre expérimental.

Dans ce cas, l’expropriation peut être poursuivie au profit d’un opérateur chargé, ensuite, d’entretenir les parties communes expropriées qui deviennent des biens d’intérêt collectif.

Une fois l’expropriation intervenue, les anciens copropriétaires deviennent des propriétaires de biens privatifs décrits dans un nouvel état de division. A ces biens privatifs correspond une servitude des biens d’intérêt collectif. Une redevance relative à cette servitude peut être perçue. Elle est assise sur la superficie des biens privatifs.

Ultérieurement, l’opérateur peut demander qu’il soit procédé à une nouvelle mise en copropriété. Les propriétaires des biens privatifs versent alors une indemnité au propriétaire des biens d’intérêt collectif équivalente à la valeur initiale d’acquisition des parties communes ayant initialement fait l’objet de l’expropriation, majorée du coût des travaux réalisés, de laquelle est déduit le montant total des redevances versées à l’opérateur. Cette indemnité est répartie selon la quote-part des parties communes attribuée à chaque lot dans le projet de règlement de copropriété.

Durant la période où les parties communes sont expropriées, on peut, alors, s’interroger sur la nature du droit des propriétaires des biens privatifs. Ces opérations sont censées intervenir dans des immeubles en très grande difficulté. A leur sujet, il est de l’intérêt tant des occupants que de la puissance publique que les propriétaires soient solvables. Le départ des plus impécunieux doit être favorisé. Manifestement, il faut favoriser la vente des biens privatifs en question. Cela risque d’être difficile si la nature du droit des propriétaires est confuse.

On rappelle qu’en application de l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen, « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. » Cette norme fait partie du bloc de constitutionnalité.

Or, un lot de copropriété comprend toujours de manière indissoluble une partie privative et une quote-part de partie commune. En matière d’expropriation, avant la loi ALUR, la Cour de cassation insistait sur le fait qu’il était, par exemple, impossible d’exproprier uniquement les parties privatives, mais pas les parties communes (Cour de cassation, 3ème chambre civile, Société MRS Maia, 31 janvier 2007, n° 06-12.404, Bull. civ. III, n° 14).

Certes, les rédacteurs de la loi ALUR en ont tiré les conséquences en estimant que, lorsque les parties communes sont expropriées alors que les parties privatives ne le sont pas, il n’y a plus de copropriété. On ne peut donc plus parler de parties privatives ou de parties communes, d’où les formulations « biens privatifs » et « biens d’intérêt collectif ». Par contre, on peut s’étonner qu’il soit possible de forcer un propriétaire de garder un bien dont la nature est radicalement différente de celui qu’il avait acquis, d’autant qu’il ne s’agit pas là d’un détail, au regard des implications financières lourdes que la disparition de la notion de parties communes peut avoir.

Ainsi, comment s’analyse le droit détenu par le propriétaire du bien privatif, après expropriation des parties communes ?

A première vue, on pourrait estimer qu’il s’agit de l’appropriation d’un volume.

En effet, en matière de division en volumes, des portions d’espace d’un même bien immobilier sont allouées à divers propriétaires, les relations entre ces portions d’espace, dénommées volumes, étant régies par des servitudes.

Or, l’article L 615-10 du Code de la Construction et de l’Habitation fait bien référence à une servitude pour régir les relations entre les biens privatifs, à savoir la fameuse servitude de biens d’intérêt collectif.

De manière soit maladroite, soit audacieuse, le législateur a néanmoins cru bon préciser que la redevance relative à ladite servitude des biens d’intérêt collectif se répartit sur la base de la superficie de chaque bien privatif.

Cela pourrait faire penser que le propriétaire d’un bien privatif dispose d’un droit de superficie.

Depuis le XIXe siècle (arrêt Caquelard, chambre des requêtes, 13 février 1834, S. 1834, 1, p. 205 ; H. Capitant, F. Terré, Y. Lequette, Les grands arrêts de la jurisprudence civile, tome 1, Dalloz, 12e éd., 2007, n° 65), la Cour de cassation autorise les propriétaires d’un bien immobilier à démembrer leur droit de propriété pour conférer des droits réels spécifiques.

Le droit de superficie, par exemple, constitue la séparation entre la propriété du sol, qui appartiennent au tréfoncier, et ce qui est construit ou planté au-dessus (voire au-dessous), qui appartiennent au superficiaire (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 mars 1991, n° 89-17.786, Bull. civ. III, n° 84). De manière explicite, la haute juridiction indiquait, dans cet arrêt de 1991, qu’un tel droit de superficie était possible « aussi bien en vertu des principes de l'ancien droit qu'en application du Code civil ». En l’occurrence, la naissance du droit réel du superficiaire semblait avoir eu lieu vers 1792, dans l’affaire en question…

Peut-on considérer que, lorsque des parties communes sont expropriées, le propriétaire du bien privatif devient un superficiaire, le propriétaire des biens d’intérêt collectif devenant tréfoncier, ou faut-il s’en tenir à l’idée d’une division en volumes ?

L’intérêt du droit de superficie est qu’il implique l’appropriation par le superficiaire de ce qui est l’accessoire nécessaire aux constructions ou plantations qu’il peut opérer.

Le législateur a pu, sans être repris par le Conseil constitutionnel, imposer la scission entre parties communes et parties privatives, et cela dans des immeubles confrontés à des difficultés dramatiques. Or, la loi est très rapide quant au devenir des règles qui permettent l’agencement des biens privatifs dans un même immeuble. Le recours à la notion de droit de superficie pourrait être un bon moyen de combler cette lacune en faisant référence à l’accessoire nécessaire, tout en respectant la lettre de la loi, qui ne parle pas de volumes mais uniquement de superficie.

A défaut, les opérateurs qui gèreront les biens d’intérêt collectif risquent d’avoir de très mauvaises surprises, puisqu’ils devront prendre en charge les accessoires nécessaires aux constructions existantes en se contentant d’une redevance établie par superficie, avec toutes les injustices et autres difficultés de recouvrement que cela pourrait entraîner. Un hangar léger, une cave et un appartement au dernier étage peuvent faire la même superficie… Est-il légitime que leurs propriétaires paient la même redevance ? Ne serait-il pas juste que chacun assume de manière spécifique ce qui est l’accessoire nécessaire de son bien ?

Ainsi, en fait d’extrême modernité, la loi ALUR pourrait nous ramener à l’application de l’Ancien Droit, à la manière dont elle favorise les démembrements du droit de propriété. Après tout, si cela permet de trouver des solutions aux problèmes existants, pourquoi pas ?

Thierry POULICHOT

Avocat au Barreau de Rennes

poulichotavocat@netcourrier.com