Thierry POULICHOT
Blog sur l'approche coopérative dans l'habitat

Copropriété et habitat participatif, références ou déférence ?

Article juridique publié le 19/07/2015 à 17:01, vu 1537 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Thierry POULICHOT
Suite aux RNHP de Marseille qui se sont tenues du 09 au 11 juillet 2015, quelle place pour la copropriété dans la dynamique de l'habitat participatif ?

Les Rencontres Nationales de l’Habitat Participatif se sont tenues à Marseille du 09 au 11 juillet 2015 (http://bit.ly/1RwqmXH).

On rappelle qu’en application de l’article L 200-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), introduit par l’article 47 de la loi ALUR du 24 mars 2014 :

« L’habitat participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis.

En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de l’amélioration et de la réhabilitation du parc de logements existant public ou privé et dans le respect des politiques menées aux niveaux national et local, l’habitat participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d’espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants. »

En aucun cas cet article du CCH n’exclut la copropriété du champ de l’habitat participatif. Au contraire, l’habitat participatif se décline selon de nombreuses formes allant de la copropriété classique à l’habitat coopératif non spéculatif, comme le rappelle le Réseau National des Collectivités en matière d’Habitat Participatif (RNCHP) dans sa Charte d’orientation de 2011 (en page 3).

Le Guide de l’habitat participatif élaboré par Camille DEVAUX en 2011 sous l’égide de la Fédération Nationale des Sociétés Coopératives d’HLM insiste sur la copropriété comme forme de gestion de l’habitat participatif (voir pages 107 et 121 à 124). Ce document est particulièrement instructif, même s’il est nécessaire pour chacun d’actualiser les informations qu’il donne. Les importants changements législatifs et réglementaires survenus depuis mars 2014 ont, en effet, un peu modifié la donne.

En tout état de cause, les syndicats coopératifs, présentés sur ce blog récemment (http://bit.ly/1H0Nz92), doivent logiquement être la forme de gestion privilégiée lorsque l’on se situe dans une démarche d’habitat participatif en copropriété, comme le relève aussi Camille DEVAUX (p. 121).

Pourtant, on remarque l’absence de référence à la gestion de forme coopérative dans la plupart des règlements de copropriété, y compris lorsque la construction de l’immeuble s’est faite explicitement dans le cadre d’une dynamique participative. Cela vaut par exemple pour de nombreux syndicats de copropriétaires issus du mouvement des Castors. Or, pour les immeubles de dix lots et plus, cette référence à la gestion de forme coopérative dans le règlement de copropriété paraît impérative pour que son adoption soit possible.

Cette situation dénote l’hostilité de certains professionnels au développement de l’habitat participatif, notamment en copropriété.

Bien entendu, il ne s’agit pas ici de jeter la première pierre à quiconque. Comme le rappelle le Livre blanc de l’habitat participatif de 2011 (élaboré par un collectif d’associations conduites par HABICOOP et l’Éco-quartier de Strasbourg), les démarches portées par ce mouvement visent à diminuer le nombre d’intermédiaires pour mieux maîtriser les coûts (p. 13).

Les promoteurs immobiliers, ainsi que leurs partenaires habituels des professions juridiques, n’ont pas à se faire seppuku (harakiri selon une lecture impropre du japonais). De manière assez naturelle, ils peuvent éviter de mettre un zèle soutenu dans le but de diminuer leur propre clientèle. La responsabilité de cette situation et de leur peu d’enthousiasme à promouvoir la gestion de forme coopérative leur incombe bien moins qu’à ceux qui auraient dû être plus vigilants.

Les militants de l’habitat participatif, quand ils souhaitent créer des syndicats de copropriétaires, doivent donc éviter de générer des conflits d’intérêts (voir Thierry POULICHOT, « Les conflits d’intérêts en copropriété », Informations Rapides de la Copropriété, n° 610, juillet-août 2015, pp. 17 à 20).

Le devoir minimal de tout militant de l’habitat participatif ayant recours à un professionnel est de demander par écrit à ce dernier s’il est favorable ou non à l’habitat participatif et à la gestion de forme coopérative en copropriété.

Ensuite, si le professionnel a répondu par l’affirmative et qu’il « omet » d’inclure la gestion de forme coopérative dans le règlement de copropriété, il engage sa responsabilité.

C’est au professionnel lui-même de donner sa position et non à ses salariés sans qu’il ne soit prévenu. On rappelle qu’un notaire, par exemple, ne saurait être engagé par les propos d’une salariée de son étude, surtout si cette salariée se laisse être qualifiée de notaire sans même démontrer qu’elle s’exprime au nom de son employeur et sans citer explicitement ce dernier. Que dirait-on si un secrétaire d’avocat se faisait passer pour un avocat et donne en public une interprétation de la loi susceptible de faire commettre un conflit d’intérêts au cabinet pour lequel il travaille ?

De surcroît, imaginons un notaire ou un avocat travaillant en grande partie pour des promoteurs immobiliers classiques. Que penseraient ces derniers s’ils savaient que leur notaire ou leur avocat œuvre, en outre, au développement de l’habitat participatif ? Certes, si le notaire ou l’avocat contribuent à faire adopter des règlements de copropriété ne prévoyant pas la gestion de forme coopérative, les promoteurs auront plutôt envie de sourire, même s’ils sont suffisamment avisés pour savoir que la méthode n’est pas sans danger, y compris pour eux.

A pratiquer le conflit d’intérêts, certains acteurs discréditent l’ensemble des professionnels face à une frange de la population qui a déjà tendance à se défier des intermédiaires. A long terme, susciter le sentiment du « tous pourris » ne fait le jeu de personne.

Ensuite, on voit émerger chez des habitants la tentation de rédiger des règlements de copropriété sans notaire, sans avocat, sans géomètre-expert et sans aucune formalité de publication. Les assemblées générales ne sont pas forcément tenues. Aucun syndic n’est officiellement désigné. Lorsqu’une vente ou un conflit survient, c’est problématique. Le recours à une coûteuse administration judiciaire peut s’imposer.

On rappelle qu’en application de l’article L 712-2 du CCH, suite à la loi ALUR, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années doivent être fournis dès la promesse de vente…

Le temps du sérieux minimal est venu pour tous.

Certes, les militants de l’habitat participatif se sentent mal à l’aise face au monde de la copropriété. D’abord, ce dernier est considérablement plus puissant au plan numérique. On compte plus d’un million de lots en gestion non professionnelle contre 5000 logements projetés ou construits dans l’habitat groupé recensé… Ensuite, l’univers de la copropriété est structuré en tendances diverses depuis 50 ans. Les nouveaux venus de l’habitat participatif se sentent, avec raison, moins légitimes, mais il ne tient qu’à eux de travailler.

Des acteurs ont écrit des articles, parfois dans des revues à comité scientifique, sur les syndicats coopératifs depuis des années (voir Informations Rapides de la Copropriété, n° 608, mai 2015, Alain LAUX, « Gestion coopérative et union de services », pp. 18 à 21 et Informations Rapides de la Copropriété, n° 600, juillet-août 2014, Thierry POULICHOT, « La notion de coopération dans le cadre du statut de la copropriété »).

Chacun est libre de fournir les efforts nécessaires pour critiquer ces articles en citant d’autres références, et en se soumettant à l’examen d’un comité scientifique. A l’inverse, les personnes qui prétendent exiger la déférence en s’arrogeant un titre (surtout si elles n’y ont pas droit) mènent les groupes d’habitants qui feront appel à elles directement dans le mur.

Malheureusement, les mauvaises habitudes liées à la rente sociale et à la sclérose de l’action publique font que certains militants préfèrent s’allier avec des potentats qui se contentent d’invoquer l’argument d’autorité. C’est la solution de facilité. Néanmoins, si l’on est incapable d’étayer son argumentation, il ne faut pas s’étonner d’aller à l’échec.

Enfin, on notera qu’un projet d’habitat participatif dure de 3 à 7 ans, voire plus. Des professionnels en redressement judiciaire (surtout s’ils sont entrepreneurs à titre individuel et qu’ils se présentent malgré cela comme représentants de sociétés par action simplifiées qui n’existent pas) peuvent souhaiter assister ces groupes. Dans ce cas, ces professionnels doivent nouer des partenariats avec des collègues pour garantir la continuité de la prestation proposée.

La sagesse voudrait que l’on privilégie plutôt les professionnels qui ont fait l’effort de produire une réflexion écrite sur ces sujets mais hélas, c’est souvent trop en demander…

Le pire est que les acteurs qui pratiquent le bagou (voire l’invective simpliste), plutôt que le travail rigoureux, plaisent souvent. Quoi de plus sympathique que l’absence de règles et de contraintes… Toutefois, à qui la faute ? Aux professionnels ? Certainement pas. Comme le dit un célèbre adage, la loi ne protège pas les imprudents.

A compter de la publication du présent billet, certains n’auront plus d’excuses. Les militants de l’habitat participatif qui préfèrent le recours aux professionnels n’ayant pas clarifié leur position agiront en connaissance de cause.