Thierry POULICHOT
Blog sur l'approche coopérative dans l'habitat

Copropriété participative, piège à pigeons ?

Article juridique publié le 09/09/2018 à 13:42, vu 536 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Thierry POULICHOT
Un règlement de copropriété ne peut être établi qu’antérieurement à la division ou bien à la suite d’un accord entre tous les propriétaires, d’une assemblée générale ou d’une décision judiciaire d’homologation.

L’importance d’un référentiel en copropriété participative

De nombreux animateurs en habitat participatif ainsi que des promoteurs immobiliers gagnent leur vie en promouvant et en vendant des logements concernant lesquels ils promettent que les occupants auront plus de place dans la gestion.

Or, la parole est facile. L’action est plus complexe. Il faut donc vérifier attentivement la réalité de ce qui est vendu aux habitants. De ce point de vue, il n’appartient pas aux prestataires de s’évaluer eux-mêmes. Cela relèverait sinon d’une publicité sans aucune fiabilité.

La copropriété peut donc être un cadre de l’habitat participatif mais à des conditions très précises qui doivent être vérifiées.

Les citoyens intéressés doivent évaluer les animateurs et les promoteurs en vérifiant leurs attitudes par rapport à des éléments qui sont listés dans un ouvrage qui vient de sortir (Thierry POULICHOT, L’habitat participatif. Les divers statuts, Editions du Puits fleuri, Héricy, août 2018, 280 p.).

Les militants de l’habitat participatif disposent désormais d’un outil pour vérifier qu’ils ne se feront pas duper. Cela constitue un référentiel, d’autant que chaque argument est étayé par des arrêts et que chaque chapitre se termine par des indications bibliographiques avec, notamment, la citation d’articles parus dans des revues à comités scientifiques.

Un règlement très technique mais indispensable

En effet, dès maintenant, les citoyens doivent être beaucoup plus vigilants face aux discours lénifiants sur les règlements de copropriété quand on leur promet de la « copropriété participative »

Trop souvent, des vendeurs de biens vantent la dimension participative d’un appartement alors que le règlement de copropriété n’existe même pas, notamment dans des sociétés civiles propriétaires qui vont être dissoutes. Le syndicat de copropriétaires fonctionne alors dans l’informel jusqu’à ce qu’un conflit survienne. Le chaos peut ensuite commencer.

Les animateurs en habitat participatif, les promoteurs immobiliers et les agents immobiliers ne doivent donc pas être crus lorsqu’ils expliquent que le « participatif » consiste seulement à bavarder dans le cadre de la « convivialité ».

C’est celui qui a le POUVOIR de rédiger le règlement de copropriété qui SEUL fixe les règles du jeu. RIEN N’EST MOINS PARTICIPATIF si les habitants ne se sont pas organisés pour détenir ce pouvoir eux-mêmes. S’ils sont placés sous la coupe d’une oligarchie d’animateurs ou d’experts un peu arrogants qui n’étaient pas leurs positions, les citoyens sont des SUJETS et ne participent qu’à leur assujettissement.

Et pour rédiger un règlement de copropriété de manière participative, il faut être très informé sur les clauses obligatoires pour respecter l’ordre public imposé par l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1957.

Selon cet article, les clauses de règlement de copropriété contraires à certains articles de la loi sont réputées non écrites. Selon les juges, cela signifie que ces clauses sont réputées ne jamais avoir existé dès qu’un copropriétaire invoque leur illicéité et demande au juge de la constater (Jacques LAFOND, « Règlement de copropriété et clauses réputées non écrites », Etude 1, Loyers et copropriété, janvier 2018, pp. 7 à 12).

Dans ces circonstances, le temps n’est plus aux référentiels établis par des animateurs en habitat participatif dépourvus de formation juridique. Demande-t-on à des communicants payés par Monsanto d’informer de manière fiable le public sur les effets du glyphosate ?

Une mission judiciaire ne vaut pas homologation

Même les lecteurs de Légavox les plus distraits savent qu’il existe des fautes à éviter en copropriété.

Etablir une société civile immobilière prônant l’habitat participatif sans pour autant préparer sa dissolution ni rédiger avec attention le règlement de copropriété qui s’appliquera est, par exemple, une erreur inqualifiable.

Dans un arrêt du 22 mars 2018 (n° 17-16.449), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle les modalités d’établissement d’un règlement de copropriété, notamment lorsque l’assemblée générale est bloquée par l’opposition entre copropriétaires aux droits de vote égaux.

Dans le cas de la liquidation d’une société civile immobilière devant donner lieu à une copropriété à deux, le juge commissaire peut autoriser un notaire à rédiger un règlement de copropriété. Toutefois, ce règlement ne rentre en vigueur qu’après avoir été homologué par le juge. C’est l’apport essentiel de cet arrêt du 22 mars 2018.

En effet, dès que le régime de la copropriété s’applique, c’est-à-dire qu’un immeuble est divisé en lots contenant des parties privatives et affectés chacun de quotes-parts de parties communes, un règlement de copropriété doit être établi.

Comme l’indique l’article 8 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

Un document contractuel

Le règlement de copropriété a valeur contractuelle. Dès qu’il est publié, il s’impose à toute personne qui achète un lot de copropriété. L’état descriptif de division inséré dans le règlement de copropriété peut avoir valeur contractuelle également (Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 juillet 2017, n° 16-16.849 et Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 septembre 2017, n° 16-18.331, Loyers et copropriété, novembre 2017, comm. 219 et comm. 220, obs. Agnès LEBATTEUX, Revue des loyers, novembre 2017, n° 981, p. 440 et décembre 2017, p. 507 , obs. Laurence GUÉGAN-GÉLINET).

S’il n’existe pas de règlement de copropriété, les copropriétaires peuvent s’entendre pour en établir un de manière unanime et publier le document ainsi établi au fichier immobilier.

S’il n’y a pas d’entente, le règlement de copropriété peut être adopté en assemblée générale.

L’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont prises en assemblée générale par la majorité des membres du syndicat de copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix les décisions relatives à :

« La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; »

Si une telle assemblée générale est impossible, seul le juge peut homologuer un règlement de copropriété. L’impréparation quant à la rédaction du règlement de copropriété est donc particulièrement déplorable. L’attitude des promoteurs immobiliers et des animateurs qui parlent d’habitat participatif en écartant les futurs habitants de la rédaction de ce document révèle une fausse participation qui relève plutôt du piège à pigeons.