Thierry POULICHOT
Blog sur l'approche coopérative dans l'habitat

Date calendaire et mandat du syndic

Article juridique publié le 16/09/2018 à 17:50, vu 631 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Thierry POULICHOT
La résolution accordant un mandat au syndic sans indiquer la date calendaire d’échéance de ce mandat est nulle, car elle viole l’article 29 du décret du 17 mars 1967. Le plus surprenant est que des syndics s’y laissent prendre…

Un arrêt important mais logique

Lors d’une assemblée générale de 2014, un syndic a fait voter la prolongation de son mandat jusqu’à l’approbation des comptes de 2013, et donc sans indiquer de date plus précise.

La Cour d’appel de Paris avait cru bon autoriser cette pratique en notant que le mandat n’allait pas excéder trois ans.

Dans un arrêt qui sera publié au bulletin, la Cour de cassation a cassé l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris.

En effet, selon la Cour de cassation (3ème chambre civile, 31 mai 2018, n° 17-18.046), l’article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 oblige à indiquer la date calendaire d’échéance du contrat de syndic pour que le mandat soit valide.

On rappelle la teneur de cet article en son premier alinéa :

« Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.  »

On rappelle que cette rédaction a été introduite par le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010.

En 2014, le texte était manifestement applicable.

Le vestige de très mauvaises pratiques

Jean-Marc ROUX, dans les Annales des loyers (juillet-août 2018, copropriété, commentaire 47, p. 71), s’étonne donc de l’erreur commise par la Cour d’appel dont il se demande si ses membres « n’avaient pas pris connaissance » du décret en question.

Même si la solution de l’arrêt du 31 mai 2018 est logique, il ne faut pas accabler les magistrats de la Cour d’appel, car ils n’ont fait que suivre une voie déplorable que la Cour de cassation elle-même avait ouverte.

En copropriété, certains juges ont trop souvent considéré que les normes étaient faites pour être violées dès lors que cela facilite la tâche des professionnels de l’immobilier.

On rappelle, par exemple, la teneur de l’article 17 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 :

« Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l'article 1367 du code civil. »

La Cour de cassation, fidèle en cela avec les pratiques validées par les tribunaux de grande instance et les cours d’appel, a estimé qu’il était possible DE NE PAS SIGNER LE PV IMMÉDIATEMENT, sous prétexte de vérifications (3ème chambre civile, 24 avril 2013, n° 12-13.330, Bull. civ. III, n° 55)…

Ce qui signifiait que le PV était signé bien plus tard, hors de la vue des copropriétaires, y compris lorsqu’ils sont accompagnés d’un huissier avec toutes les possibilités de reconstruction induites hors de la vue des participants et des officiers ministériels… On comprend les très nombreux contentieux relatifs à la falsification des votes…

Logiquement, le PV devrait avoir été signé AVANT que le président ne déclare « la séance est levée » mais la Cour de cassation tolère que ce ne soit pas le cas.

Il faut espérer que l’arrêt du 31 mai 2018 annonce un plus grand respect des textes des décrets de la part des juridictions.

La Cour d’appel de Paris a donc cru, au vu de la jurisprudence existante en matière de PV, qu’il était aussi possible de tordre la lettre du décret au plan des mandats… Même si elle avait moralement, juridiquement et politiquement tort, son attitude est compréhensible du fait de l’ambiance existante.

Pour en finir avec la solitude des lobbys

On ne peut qu’être accablé en constatant l’extrême discrétion des commentateurs sur ces phénomènes qui dégradent pourtant fortement l’image des syndics et celle des magistrats.

Le poids des lobbys de professionnels de l’immobilier est fort. Cela n’a rien de scandaleux. Tous les professionnels ont le droit d’être défendus.

Néanmoins, cette influence doit s’exercer dans la transparence et à l’occasion de débats animés où ces acteurs doivent avoir en face d’eux des contradicteurs suffisamment solides pour que la sonnette d’alarme soit tirée au besoin. Ce n’est hélas pas le cas. On voit le résultat.

La situation est strictement identique en matière de démarches prétendument participatives qui donnent lieu à des pratiques autoritaires voire aux limites de la licéité.

Des animateurs cherchent un débouché professionnel dans l’accompagnement des groupes d’habitants. C’est leur droit et il s’agit même d’un souci d’innovation estimable. Malheureusement, ils font souvent pression pour que chacun se taise sur les problèmes qui surviennent.

Au nom de la bonne cause de la participation qu’il ne faudrait pas atteindre, les problèmes sont alors mis sous le boisseau…

Le résultat obtenu est cependant démobilisateur. L’omerta fait que les difficultés ne sont pas traitées et que les démarches participatives finissent par être discréditées voire suspectées de sectarisme manipulateur.

Là encore, l’influence des réseaux qui pratiquent une forme de connivence en refusant tout équilibre des pouvoirs peut être constatée (voir l’article « Savoir sur le participatif : hors des réseaux, pas de salut ? »).