Défaut de compte séparé et sanctions

Publié le Par Thierry POULICHOT Vu 803 fois 0

Dans deux arrêts de juillet et septembre 2018, la Cour de cassation a précisé les conséquences de l’absence de compte séparé en copropriété. Cela oblige à réfléchir sur l’importance d’un ancrage collectif réel des copropriétaires pour combattre les pratiques financières dangereuses.

Défaut de compte séparé et sanctions

Comptes séparés et comptes reflets

Dans tous les immeubles de plus de quinze lots, le compte séparé est désormais obligatoire (article 18 II tiret 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée).

Cette contrainte vise à éviter les dangers des comptes reflets qui ont mis le système bancaire en danger lors de l’affaire URBANIA.

Ces comptes représentaient une forme d’avance de trésorerie offerte par une banque et qui constitue l’exacte contrepartie (l’exact reflet) des sommes déposées sur les comptes ouverts par un syndic professionnel au nom de ses clients syndicats de copropriétaires.

Cela permettait aux syndics de jouer à « cash cash » avec l’argent de leurs mandants (https://bit.ly/2roxFYt), quitte à risquer de mettre des banques dans la difficulté pour des centaines de millions d’euros lorsque les fonds des comptes reflets sont placés dans des investissements à risques...

Désormais, le mandat de tout syndic qui n’a pas ouvert de compte séparé est nul dans un délai de 3 mois après sa désignation. Auparavant, une dispense était possible mais encore fallait-il qu’elle ait été votée. Dans le cas contraire, le mandat était nul aussi 3 mois après la désignation.

Absence de compte séparé et administration provisoire

Cela signifie-t-il qu’en l’absence de compte séparé, il ait été possible de faire désigner un administrateur provisoire du syndicat de copropriétaires ?

Non ! Encore fallait-il avoir fait constater judiciairement la nullité du mandat du syndic. C’est ce qu’a indiqué la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 5 juillet 2018 (pourvoi n° 17-21.034), arrêt qui sera publié (voir Jean-Marc ROUX, Annales des loyers, octobre 2018, p. 66).

La haute juridiction suit l’avis émis par Pierre CAPOULADE, « L’abus de droit et sa motivation : à propos de la désignation d’un administrateur provisoire », AJDI septembre 2007, pp. 666-667, à propos de l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 19 décembre 2006, n° 05-20.786, Jacob c/ SDC Résidence Elysée à Saint-Brieuc.

Dans cet arrêt de 2006, la Cour d’appel de Rennes avait condamné pour abus de droit un copropriétaire qui avait fait désigner un administrateur judiciaire prématurément. La Cour de cassation avait cassé cet arrêt. Le syndic avait la possibilité de faire retirer l’ordonnance désignant l’administrateur judiciaire à défaut de constat judiciaire de la nullité du mandat du syndic.

Dans l’arrêt de 2018, la Cour de cassation confirme que le juge peut rejeter la requête en désignation d’administrateur provisoire même en l’absence de compte séparé dès lors qu’un juge n’a pas encore constaté au fond la nullité du mandat.

Absence de compte séparé et préjudice

Le défaut d’ouverture de compte séparé peut avoir des conséquences catastrophiques pour le syndic et l’immeuble, d’autant que la situation n’est pas régularisable. Habituellement, les syndics invoquent en permanence l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article permet de débouter facilement ceux qui attaquent une résolution d'assemblée générale. En effet, l'article 42 ne donne que deux mois après notification du PV pour agir. En outre, il faut avoir été absent ou explicitement opposant pour pouvoir se plaindre d'une résolution.

Ces règles ne sont pas applicables à celui qui invoque la nullité du mandat pour défaut d'ouverture du compte séparé. Une telle action en nullité n'est donc pas encadrée par le délai de 2 mois et peut être intentée même par un copropriétaire qui s'est abstenu voire qui a voté pour le syndic..

Pour la Cour d’appel de Versailles, un copropriétaire a 5 ans pour agir en nullité du mandat du syndic (CA Versailles 26 novembre 2012 11/00269 SCI Septième du Sept, Loyers et copropriété, mai 2013, comm. 154, obs. Guy VIGNERON). Pour la Cour de cassation, le copropriétaire a carrément dix ans (3èmeCiv,  9 novembre 2017 16-20.752, Loyers et copropriété, janvier 2018, comm. 28, obs. Christelle COUTANT-LAPALUS).

En outre, même les copropriétaires qui ne sont pas opposants ou défaillants peuvent faire annuler une assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat était nul de plein droit (CA Aix-en-Provence, 10 octobre 2013, 2013/00427, AJDI mars 2014, p. 214, obs. Sylvaine PORCHERON).

Or, le syndic qui a perdu son mandat ne peut pas invoquer la gestion d’affaires pour percevoir des honoraires (Civ. 3ème , 1er octobre 2013 12-17.474, Administrer, janvier 2014, p. 48, obs. Jean-Robert BOUYEYRE).

Dans l’hypothèse où un copropriétaire fait constater après plusieurs années la nullité du mandat du syndic pour défaut d’ouverture du compte séparé, le copropriétaire peut-il réclamer une indemnisation dans le cas où le syndic aurait perçu des honoraires ?

Non, pour la Cour de cassation (3ème civ., 13 septembre 2018, n° 17-19.450, Annales des loyers, novembre 2018, p. 67, obs. Jean-Marc ROUX).

La Cour de cassation invoque les actes de gestion utiles à l’immeuble fournis par le syndic pour expliquer ce refus. Est-ce un revirement par rapport à la prohibition de la gestion d’affaires ? Pas forcément. Cela signifie peut-être juste que le copropriétaire qui veut se plaindre doit passer par le syndicat de copropriétaires qui seul peut réclamer la restitution des honoraires indus.

Pas de sanction sans action collective

On comprend le dégoût du copropriétaire débouté de sa demande d’indemnisation après avoir obtenu l’annulation du mandat d’un syndic.

Ce syndic est soit trop incompétent, soit trop malhonnête, pour n’avoir pas ouvert de compte séparé. Or, du fait de l’inertie des autres copropriétaires et des copinages qu’il a pu nouer, le syndic pourra s’en sortir sans aucune sanction. Cela vaut aussi pour les syndics non professionnels en perdiition qui n'ouvrent pas de compte séparé...

Cet arrêt constitue un avertissement majeur pour les acquéreurs de biens. Si les autres copropriétaires sont des incompétents ou des imbéciles (sans compter les malveillants), il ne faut pas acheter.

Si le mode de gestion ne présente pas des garanties qui permettent d’éviter l’arrivée d’incompétents ou d’imbéciles (sans compter les malveillants), il ne faut pas acheter non plus.

Pas d’action collective sans ancrage dans un groupe égalitaire

Le seul mode de fonctionnement qui garantisse sur le long terme une situation décente au plan du fonctionnement de l’assemblée générale est l’ancrage dans un groupe égalitaire certes ouvert à tous mais où chacun doit se plier à certaines règles. Les membres peuvent avoir à tour de rôle des responsabilités après avoir passé une forme de stage de compagnonnage auprès d’un ancien membre.

En copropriété, depuis 30 ans, ce mode de fonctionnement basé sur l’ancrage dans un collectif égalitaire ouvert mais discipliné a pu garantir des succès réels (voir L’Habitat participatif. Les divers statuts, pp. 15 à 17, 50 et 51).

C’est lorsque les habitants se transforment en consommateurs faisant face à un prestataire dont ils attendent tout que les choses s’enveniment.

Face à un syndic qui en viendrait à oublier d’ouvrir un compte séparé, l’existence d’un ancrage collectif fort des copropriétaires est la seule solution pour trouver une réponse efficace.

L’ancrage dans un collectif égalitaire discipliné était aussi le fonctionnement des dèmes sous l’Athènes antique, même si ces collectifs n’étaient ouverts ni aux femmes, ni aux esclaves. Ce fut un vice aux conséquences catastrophique, encourageant la minorité inscrite dans les dèmes à l’impérialisme externe après avoir pratiqué l’impérialisme interne.

Le tirage au sort, dont parlent tous ceux qui profitent du business de la « démocratie participative » (https://bit.ly/2RMgBXU), n’était pas la condition de base de la démocratie athénienne. Le tirage au sort, en effet, ne sert à rien s’il permet juste d’allouer des privilèges à quelques individus manipulés par les dirigeants. Ce qui comptait pour maintenir la démocratie à Athènes, c’était l’ancrage dans le dème. L’impérialisme a porté atteinte à cet équilibre.

C’est une bonne leçon, y compris pour nous aujourd’hui. Les groupes fermés et momentanément égalitaires qui exploitent l’extérieur n’ont aucun avenir car l’inégalité dont ils profitent à l’égard des autres finit par les dissoudre sur fond de consumérisme.

Une question sur cet article ?

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.