Thierry POULICHOT
Blog sur l'approche coopérative dans l'habitat

Effet relatif des contrats de syndics

Article juridique publié le 07/07/2015 à 11:53, vu 2033 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Thierry POULICHOT
Alors que les conventions ne sont censées n'avoir d'effet qu'entre les parties contractantes, un décret récent prévoit que le contrat de syndic peut fixer les frais mis à la charge des copropriétaires individuellement sans que le syndicat de copropriétaires ne soit concerné par ces frais.

Le décret 2015-342 du 26 mars 2015 a établi un contrat-type de syndic de copropriété devenu obligatoire pour tous les mandats renouvelés à compter du 1er juillet 2015.

Ce texte très touffu et pas toujours clair est apparu comme porteur de conflits potentiels entre professionnels de l’immobilier et copropriétaires (voir « Le ministre a choisi de publier un texte long et complexe », Informations Rapides de la Copropriété, n° 608, mai 2015, entretien accordé par Patrice LEBATTEUX, pp. 4 et 5).

Sur un point, la légalité de ce décret est même sujette à caution.

A l’article 9 du contrat-type, on lit : « le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ».

Ensuite figure un tableau avec trois colonnes : prestation, détails, tarification pratiquée (voir Informations Rapides de la Copropriété, avril 2015, n° 607, pp. I à VIII, cahier central, et notamment p. VI).

Les prestations concernées sont relatives aux frais de recouvrement (notamment mise en demeure, relance, constitution d’hypothèque, mainlevée d’hypothèque, dépôt d’une requête d’injonction de payer, diligences exceptionnelles quant à la constitution de dossier transmis à un auxiliaire de justice et diligences exceptionnelles quant au suivi de dossier transmis à un avocat) aux frais et honoraires liés aux mutations (état daté, opposition sur mutation et délivrance du certificat relatif au paiement des charges) et aux frais de délivrance des documents sur support papier (carnet d’entretien, diagnostics techniques, extraits de procès-verbaux d’assemblées générales).

Ce qui est choquant, dans ce texte, ce n’est pas que le syndicat de copropriétaires n’ait pas à payer pour ces prestations. Le scandale réside dans le fait que la tarification est établie par le syndic et par le syndicat de copropriétaires alors que ce sont les copropriétaires individuellement qui auront à payer.

Bref, on demande à des citoyens d’assumer les conséquences de contrats qu’ils n’ont pas conclus.

Ce point a été souligné par des commentateurs, un peu atterrés.

A ce titre, il faut lire l’entretien accordé par Jean-Pierre DESIR, Informations Rapides de la Copropriété, n° 609, juin 2015, p. 5.

On peut également lire Jean-Robert BOUYEURE, « Commentaire du décret du 26 mars 2015 définissant le contrat-type de syndic de copropriété et les prestations particulières », Administrer, n° 486, avril 2015, pp. 5 à 9.

On doit enfin noter l’excellente étude réalisée par Camille BEDDELEEM, « Le nouveau contrat type de syndic », Annales des Loyers, juin 2015, pp. 129 à 140).

En effet, l’article 1165 du Code Civil dispose : « Les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ».

Le pouvoir réglementaire vient donc de violer le Code Civil. Chaque justiciable pourra demander que les dispositions du contrat-type de syndic contraires à l’article 1165 du Code civil soient écartées. Si le juge judiciaire n’ose pas faire faire prévaloir la loi sur les décrets illégaux, qu’il saisisse le juge administratif à ce propos.

En outre, l’administration est tenue d’abroger un règlement illégal depuis l’origine ou devenu illégal du fait d’un changement de circonstances de fait ou de droit (Conseil d’Etat, Alitalia, arrêt d’assemblée, n° 74052). Tout copropriétaire auquel on voudra faire payer ces frais pourra réclamer au ministre l’abrogation du décret avant d’être assigné devant le juge judiciaire et en prévenant bien le syndic de cette demande d’abrogation. Et si, par extraordinaire, les juridictions civiles le forçaient, bien maladroitement, à payer sur la base de ce décret illégal, il pourra invoquer la responsabilité de l’Etat, toute illégalité étant constitutive d’une faute (Conseil d’Etat, 26 janvier 1973, Ville de Paris, arrêt de section, n° 84768).

Quant aux syndics professionnels, ils sont invités à faire ratifier par les copropriétaires individuellement leurs tarifs sur ces prestations spécifiques. A défaut de ratification par le copropriétaire, ce sera le règlement de copropriété largement interprété qui continuera à s’appliquer, en sachant que le contrat de syndic restera inopposable au copropriétaire (voir Cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 décembre 2012, n° 11-27621, Administrer, n° 464, avril 2013, p. 58, observations Jean-Robert BOUYEURE).

On ne comprend que mieux l’intérêt, pour les copropriétaires, d’avoir un syndic bénévole ou un syndic coopératif.

Thierry POULICHOT

Avocat au Barreau de Rennes

poulichotavocat@netcourrier.com