Thierry POULICHOT
Blog sur l'approche coopérative dans l'habitat

Nature juridique de l’attribution en jouissance dans les coopératives d’habitants et les SAAP

Article juridique publié le 06/12/2014 à 11:48, vu 1966 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Thierry POULICHOT
L’attribution en jouissance conférée aux associés des coopératives d’habitants et des sociétés d’attribution et d’autopromotion semble constituer un droit réel. Toutefois, au vu des objectifs de la loi ALUR en matière d’habitat participatif, il est difficile d’imaginer que ce droit réel permette autre chose qu’une occupation personnelle ou la conclusion d’une convention d’occupation précaire.

L’article 47 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR a donné un statut à l’habitat participatif.

Selon le nouvel article L 200-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) créé par cette disposition de la loi ALUR :

« L’habitat participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis.

En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de l’amélioration et de la réhabilitation du parc de logements existant public ou privé et dans le respect des politiques menées aux niveaux national et local, l’habitat participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d’espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants »

Des sociétés d’habitat participatif pouvant revêtir toute forme autorisée par la loi auront donc la faculté de se constituer. Une possibilité sera donnée aux SCIA (Sociétés Civiles Immobilières d’Attribution) ou aux SCCC (Sociétés Civiles Coopératives de Construction) de se transformer en sociétés d’habitat participatif sans se dissoudre (article L 200-6 du CCH) et de bénéficier ainsi des dispositions plus sécurisantes relatives à ces dernières (article L 200-5 du CCH).

Parmi les sociétés d’habitat participatif, l’article 47 de loi ALUR crée aussi les coopératives d’habitants et les sociétés d’attribution et d’autopromotion.

Les coopératives d’habitants, qui seront propriétaires du bien immobilier qu’elles vont acquérir ou construire, auront notamment pour objet de « fournir à leurs associés personnes physiques la jouissance d’un logement à titre de résidence principale » (article L 201-2 du CCH).

Quant aux sociétés d’attribution et d’autopromotion (SAAP), elles auront notamment pour objet « d’attribuer aux associés personnes physiques la propriété ou la jouissance d’un logement à titre de résidence principale et d’entretenir et animer les lieux de vie collective qui y sont attachés. » (article L 202-2 du CCH)

Dans une coopérative d’habitant, un contrat coopératif doit être conclu avec l’associé coopérateur avant son entrée en jouissance (article L 201-8 du CCH). Ce contrat précise, notamment, le montant de la redevance mise à la charge de l’associé coopérateur et précise la part de cette redevance correspondant à la jouissance du logement, appelée fraction locative, et la part de la redevance relative à l’acquisition de parts sociales dans la coopérative d’habitants, appelée fraction acquisitive.

Concernant les SAAP, soit elles attribuent des lots en pleine propriété à leurs membres, soient elles se bornent à effectuer des attributions en jouissance, auquel cas « un règlement en jouissance délimite les diverses parties de l’immeuble, en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif. Il précise la destination des parties destinées à un usage privatif et, s’il y a lieu, celle des parties communes affectées à l’usage de tous les associés ou de plusieurs d’entre eux. Ce règlement en jouissance est annexé aux statuts » (L 202-3 du CCH).

Or, tant pour les coopératives d’habitants que pour le SAAP, un décret en Conseil d’Etat va déterminer les conditions dans lesquelles les associés pourront ne pas résider dans le logement qui leur sera attribué en jouissance (derniers alinéas des articles L 201-2 et L 202-2 du CCH).

Cela signifie que l’associé coopérateur d’une coopérative d’habitants ou l’associé d’une SAAP pourra donner à quelqu’un d’autre, probablement à titre temporaire, le logement dont il a obtenu la jouissance, alors même que la SAAP ou la coopérative d’habitants seront seules propriétaires du bien immobilier.

Comment qualifier l’attribution en jouissance ainsi conférée à l’associé de la coopérative d’habitant ou de la SAAP ? Peut-on parler de droit réel ? Par assimilation à ce qui a été jugé concernant les résidences à temps partagé, il semble que la réponse soit positive.

Une convention de Bruxelles du 27 septembre 1968 est intervenue entre Etats membres de ce qui était alors les Communautés européennes, ces dernières étant devenues ultérieurement l’Union européenne. Ladite convention de Bruxelles prévoit, pour les litiges relatifs à des droits réels immobiliers ou à des baux immobiliers, la compétence exclusive des tribunaux de l’Etat où est situé l’immeuble objet du contentieux.

Dès lors, la Cour de Justice des Communautés Européennes (CJCE), devenue Cour de Justice de l’Union Européenne, a été interrogée sur la définition d’un droit réel immobilier, et notamment pour les attributions en jouissance, tout particulièrement en matière de résidence à temps partagé.

Dans un arrêt KLEIN du 13 octobre 2005 (C 73/04), la CJCE a jugé d’une affaire où des ressortissants allemands avaient adhéré à un club donnant droit à attribution de la jouissance d’un logement dans une résidence d’un autre Etat. Un litige financier étant survenu, les ressortissants allemands ont contesté la compétence des juridictions allemandes pour juger de ce litige. La juridiction allemande a alors posé une question préjudicielle à la CJCE. Celle-ci a donné tort aux ressortissants allemands.

Pour elle, dès lors que la valeur du droit d’utilisation du logement avait une importance économique secondaire par rapport au droit d’adhésion, il existait une présomption d’absence de droit réel (considérant 20).

En outre, le logement attribué en jouissance n’était ni individualisé, ni déterminé, mais uniquement défini en fonction d’un type de critères (considérant 24). C’est cet argument qui est repris dans la question préjudicielle.

A la lecture de cette jurisprudence, on peut penser que l’attribution en jouissance dans les coopératives d’habitants et les SAAP est un droit réel par le fait même qu’il y a individualisation et détermination précise du logement dont la jouissance sera attribuée.

D’ailleurs, c’est cette détermination qui constitue le droit réel, à l’image de ce qui existe en droit des baux commerciaux où le propriétaire des murs et celui qui détient la localisation du fonds exploité ne sont pas forcément les mêmes (voir Loyers et Copropriété, n° 9, Septembre 2014, Repères 8 « Baux commerciaux et loi d 18 juin 2014 : quelques repères » Joël MONÉGER pp. 1 et 2).

En conclusion, l’attribution en jouissance dans les SAAP et les coopératives d’habitants paraît constituer un droit réel portant sur la localisation du bien affecté au logement qui est attribué. Le titulaire de ce droit réel pourra sans doute consentir, dans certaines conditions, des conventions d’occupation précaire. Le danger de ces dernières est, évidemment, la requalification en bail d’habitation ordinaire.

On rappelle que les conventions d’occupation précaires doivent reposer sur une cause objective de précarité indépendante de la durée ou de l’intermittence (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 juin 1994, n° 92-17.314). Cette cause peut être un risque d’éviction du fait de contraintes urbanistiques (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 février 2000, n° 97-13.752, même si cela concerne la matière commerciale) ou résulter de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties (comme par exemple l’attente d’un acte de vente après la signature d’un compromis de vente, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 31 janvier 2012, n° 10-28.591).

On notera que conclure une convention d’occupation précaire pour 18 mois en exigeant des preneurs qu’ils achètent ou qu’ils s’en aillent à la fin de la convention n’est pas possible (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 avril 2009, n° 08-10.506). On notera, à l’inverse, qu’une redevance très faible est un indice de l’existence d’une convention d’occupation précaire plutôt que d’un bail d’habitation (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 mars 2001, n° 99-12.781). Cet équilibre est logique. La convention d’occupation précaire est une tolérance jurisprudentielle qui permet d’échapper aux statuts protecteurs du bail d’habitation et du bail commercial. Dès lors, il est naturel que la Cour de cassation soit sévère et exigeante sur la pertinence du motif de précarité (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 octobre 2014, n° 13-20.085) et plus souple lorsque le bénéficiaire de la convention en a tiré un grand avantage financier.

Ainsi, pour les associés coopérateurs ou au associés des SAAP qui veulent conférer temporairement à quelqu’un d’autre la jouissance du logement dont ils ont obtenu l’attribution, seule la convention d’occupation précaire peut se comprendre. Le droit de conclure des baux d’habitation poserait problème par rapport aux objectifs mêmes posés par la loi ALUR qui a prévu que coopératives d’habitants et SAAP visaient à construire et gérer des logements directement occupés par leurs associés.

Si les associés coopérateurs ou associés des SAAP pouvaient devenir bailleurs et donc signer des baux d’habitation, on ne serait plus dans un habitat participatif, où les habitants gèrent l’ensemble immobilier où ils vivent, mais dans un habitat locatif, où des propriétaires gèrent ensemble le bien immobilier, leurs décisions s’imposant à des locataires démunis d’organes de représentation ou de défense dans l’immeuble.

Thierry POULICHOT

Avocat au Barreau de Rennes

poulichotavocat@netcourrier.com