Thierry POULICHOT
Blog sur l'approche coopérative dans l'habitat

La rémunération du syndic bénévole

Article juridique publié le 12/05/2015 à 09:42, vu 4613 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Thierry POULICHOT
Le décret du 26 mars 2015 officialise la possibilité de rémunérer les syndics bénévoles, qui deviennent donc des prestataires rétribués par les copropriétaires ordinaires.

Un bénévole rémunéré, cela pourrait ressembler à un oxymore.

Pourtant, et de manière officielle, cette situation va bientôt exister en copropriété.

On rappelle qu’avant la loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014), les syndics de copropriété pouvaient être soit des professionnels soumis à la loi HOGUET (n° 70-9 du 02 janvier 1970), soit des non professionnels désignés.

Dans ce cas, ils pouvaient être désignés directement par l’assemblée générale, et pouvaient percevoir une indemnité forfaitaire (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 02 mai 2012, pourvoi n° 11-15.509).

Les syndics non professionnels pouvaient aussi être désignés par le conseil syndical, dans le cadre de la gestion de forme coopérative (article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965), auquel cas ils ne pouvaient pas être rémunérés. En effet, le syndic coopératif était obligatoirement membre du conseil syndical et aucun conseiller syndical ne pouvait percevoir de rémunération (article 27 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

Cet équilibre a été bouleversé par la loi ALUR.

Elle a introduit dans loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis un article 17-2 qui dispose :

« Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer. »

Certes, il est parfaitement compréhensible qu’un syndic non professionnel soit contraint de posséder un lot dans l’immeuble qu’il gère. En effet, c’est ce qui justifie le fait qu’il ne soit pas soumis aux règles contraignantes qui s’imposent au syndic professionnel, puisque toute personne a droit de gérer comme elle l’entend son propre bien et que tout copropriétaire, par le fait même que son lot est affecté d’une quote-part des parties communes, reste toujours propriétaire d’une partie de l’immeuble.

A l’inverse, l’expression « syndic bénévole » était très surprenante. Si les mots ont un sens, on peut estimer qu’un bénévole est une personne qui ne peut pas percevoir d’indemnité forfaitaire. Dès lors, il aurait été légitime de considérer qu’après la loi ALUR, les syndics non professionnels ne pouvaient plus être rémunérés (http://cooperationencopropriete.blogspot.fr/2014/01/vers-des-syndics-vraiment-benevoles.html).

C’était sans compter sans l’imagination du gouvernement.

Sans que le Conseil d’Etat n’y trouve quoi que ce soit à redire, le pouvoir règlementaire vient explicitement d’autoriser la rémunération des syndics bénévoles.

Dans un décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en Conseil d’Etat, la ministre du Logement a validé le contrat type de syndic qui s’imposera aussi aux syndics bénévoles et coopératifs à compter du 1er juillet 2015.

Ce contrat type contient un article 8 intitulé « Défraiement et rémunération du syndic non professionnel » qui dispose :

« Dans le respect du caractère non professionnel de leur mandat, le syndic bénévole et le syndic désigné en application de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés outre une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété. »

Le syndic bénévole peut donc être rémunéré. Les choses sont dites clairement.

On notera que, dans sa précipitation, le pouvoir réglementaire a oublié de prévoir une rémunération pour les syndics coopératifs désignés sur le fondement de l’article 17-1-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ce nouveau texte, également introduit par la loi ALUR, permet, dans des immeubles de moins de dix lots où le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 € durant trois années consécutives, d’adopter la forme coopérative sans avoir de conseil syndical. Dans ce cas, le syndic coopératif est directement désigné par l’assemblée générale.

On peut, néanmoins, estimer que la jurisprudence du 02 mai 2012 permet l’indemnisation forfaitaire de ce type de ce nouveau type de syndics coopératifs.

Tout ceci a quatre conséquences.

1/ La rémunération des syndics non professionnels est un revenu imposable au titre des bénéfices non commerciaux. Elle donne lieu à cotisations sociales (Information Rapides de la Copropriété, mai 2015, n° 608, p. 33, Questions-Réponses de Florence BAYARD-JAMMES).

2/ Le syndic est le mandataire des copropriétaires. Or, l’appréciation de la responsabilité liée à un mandat est plus indulgente lorsque le mandataire n’est pas rémunéré, puisque, en application de l’article 1992 du Code civil :

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. »

Cela signifie que les syndics bénévoles et coopératifs qui souhaiteront une rémunération ne bénéficieront pas de cette application moins rigoureuse de la responsabilité.

3/ Le syndic non professionnel rémunéré devient un prestataire, les copropriétaires étant cantonnés dans le rôle de consommateurs.

Or, les syndics professionnels sont soumis à des obligations croissantes (Informations Rapides de la Copropriété, n° 599 juin 2014, Camille BEDDELEEM, pp. 11 à 16 « Les professions immobilières après la loi ALUR »). Une formation continue obligatoire est instaurée. Un cadre déontologique plus contraignant va émerger. Cela va impliquer des charges financières, puisque les structures professionnelles requises pour former et contrôler les syndics professionnels auront un coût.

Dans le même temps, les syndics qualifiés de bénévoles, qui deviennent de plus en plus clairement des concurrents des syndics professionnels, ne sont toujours pas soumis à ces obligations.

Comme le remarque Christophe TANAY, président de l’UNIS (une union de syndicats de professionnels de l’immobilier) (Informations Rapides de la Copropriété, n° 601, septembre 2014, p. 9) :

« En effet, les contrôles et les sanctions concernent quasi-exclusivement les professionnels, très rarement les particuliers. Il faut donc se méfier de la sur-législation, créatrice de deux marchés parallèles, l’un contrôlé, l’autre pas. »

4/ Le système institutionnel se discrédite dans cette affaire. Les consommateurs exigeants auront toujours des tensions avec les syndics non professionnels qu’ils rémunèrent, même si la rétribution des « syndics bénévoles » est souvent nettement inférieure à celle d’un syndic professionnel.

Malheureusement, cette formulation rendant possible la rémunération des syndics qualifiés de bénévoles apparaît dans le contrat type. Ce dernier sera obligatoire partout dès juillet 2015 et pourra dont être visible pour tous les copropriétaires.

Les consommateurs exaspérés estimeront qu’il existe une collusion de fait entre l’Etat et les syndics non professionnels faussement qualifiés de bénévoles. Cela accentuera les phénomènes de défiance, voire l’exaspération.

Quand on autorise la rémunération des syndics non professionnels, mieux vaut ne pas parler de bénévolat.

Pour mettre en place une dynamique authentiquement coopérative, la sagesse est donc d’établir un conseil syndical et de partager les tâches équitablement entre les membres.

Le syndic coopératif ne doit être qu’un primus inter pares, le premier parmi ses pairs, et non un prestataire moins cher sur lequel toute la démarche repose. C’est à cette condition, d’ailleurs, que la gestion non professionnelle peut être sûre et durable (voir Informations Rapides de la Copropriété, n° 608, mai 2015, Alain LAUX, « Gestion coopérative et union de services », pp. 18 à 21).