Syndic et convocation tardive de l’AG

Publié le 27/09/2020 Vu 627 fois 0
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Dans un arrêt du 20 mai 2020, une cour d’appel a reconnu la responsabilité du syndic qui, en envoyant de manière tardive une convocation à l’assemblée générale, a provoqué l’annulation de toutes les résolutions.

Dans un arrêt du 20 mai 2020, une cour d’appel a reconnu la responsabilité du syndic qui, en envoyant de m

Syndic et convocation tardive de l’AG

 

La règle des 21 jours

 

L’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que les notifications en copropriété sont effectuées par lettres recommandées avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font éventuellement courir a pour point de départ le lendemain de la première présentation de la lettre au domicile du destinataire.

 

Selon l’article 9 du même décret, les convocations à l’assemblée générale doivent être effectuées 21 jours avant la date de la réunion.

 

C’est, en temps normal, le syndic qui convoque l’assemblée générale.

 

Cela signifie qu’une fois que la date de la réunion est fixée (par exemple le 28 octobre 2020), le syndic doit compter les 21 jours qui précèdent pour évaluer le délai à faire courir, c’est-à-dire à compter du 7 octobre 2020. La première présentation de la lettre recommandée de convocation doit avoir été effectuée la veille, soit le 6 octobre 2020.

 

Si un copropriétaire, un président de conseil syndical ou un administrateur provisoire convoquent une assemblée générale, ils doivent prendre les mêmes précautions.

 

Au vu des délais d’acheminements postaux, la sagesse est donc d’envoyer les plis le 30 septembre 2020.

 

Un syndic imprudent

 

L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles le 20 mai 2020 (n° 18/00903) (voir Annales des loyers, septembre 2020, pp. 69 à 72, obs. Olivier BEDELEEM) est édifiant.

 

Un syndic a envoyé une convocation à l’assemblée générale le 5 mai 2011 en retard à un copropriétaire mécontent. Le copropriétaire a obtenu en juillet 2012 l’annulation de l’assemblée générale pour convocation tardive.

 

Une autre assemblée générale s’était tenue le 24 mai 2012. Le copropriétaire mécontent en a obtenu l’annulation en décembre 2013 pour défaut de qualité du syndic ayant convoqué l’assemblée générale.

 

Ayant compris dès avant cela la gravité de la situation, le syndic a préféré démissionner en mai 2013, ce qui a provoqué la désignation d’un administrateur provisoire qui a fait désigner un nouveau syndic lors d’une assemblée générale convoquée en respectant les délais légaux.

 

Le nouveau syndic a assigné l’ancien syndic pour qu’il indemnise le syndicat des copropriétaires. Ce dernier a d’ailleurs obtenu gain de cause. En effet, si l’ancien syndic avait adressé la convocation dans les temps en 2011, ni l’assemblée de 2011, ni celle de 2012 n’auraient été annulées.

 

Lourdeur de l’indemnisation

 

Dès lors que les juges reconnaissaient qu’une faute avait été commise, il convenait d’évaluer le préjudice et le lien de causalité entre ce préjudice et la faute repérée.

 

Le syndic condamné a dû restituer ses honoraires pour 2011 et 2012, sans que soient prises en compte des diligences qu’il aurait pu effectuer (12 627,73 € pour 2011 et 19 150,73 € pour 2012). Le syndic a aussi dû verser 2000 € pour les frais de convocation de l’assemblée de 2011, 1196 € pour les frais d’annulation de l’assemblée de 2012, 2 915 € pour les frais de convocation de l’assemblée de 2012 et 2 388,96 € pour le surcoût induit par l’administration provisoire par rapport au coût d’un syndic ordinaire.

 

Il faut donc souligner que le coût total de l’administration provisoire n’est pas indemnisé car, quoi qu’il arrive, il aurait fallu qu’un syndic soit nommé. C’est un peu sévère car le syndic aurait pu être un non professionnel non rétribué, mais il est vrai qu’il faut prouver l’existence d’un copropriétaire volontaire pour exercer de telles fonctions, ainsi que le fait qu’il ait pu accomplir ces missions de manière satisfaisante.

 

Concernant les honoraires du syndic imprudent, c’est, à l’inverse, bien fait pour lui. Comme le remarque la Cour d’appel, les syndics ne peuvent bénéficier d’honoraires qu’en application de leur mandat (article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Cet article est d’ordre public, c’est-à-dire qu’il s’impose aux cocontractants. Dans l’arrêt commenté, les mandats du syndic ayant été annulés, il a perdu tout droit à honoraires.

 

Pour une seule convocation envoyée en retard, les conséquences financières peuvent donc être lourdes, d’autant que même un copropriétaire qui a obtenu une autorisation lors d’une assemblée générale finalement annulée peut réclamer une indemnisation de la part du syndic qui a causé cette annulation par l’envoi d’une seule convocation hors délai (Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 19 juin 2019, 16/05898, Loyers et copropriété, septembre 2019, commentaire 161, observations Agnès LEBATTEUX).

 

Avis aux têtes brulées

 

Dans le remarquable numéro 661 des Informations Rapides de la Copropriété (IRC) (septembre 2020) intitulé « Un monde sans syndic », Gilles FRÉMONT, président de l’ANGC (Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété), décrit, dans sa chronique « Vis ma vie de gestionnaire de copro » (en page 11) un jeune couple dont l’époux explique qu’il faut se passer de syndic professionnel dans son immeuble et que cela ne pose pas de problème, puisque sa femme est juriste…

 

Or, il ne suffit pas d’être formé en droit social, en droit du travail, en droit fiscal, en droit commercial ou en droit des sociétés pour savoir envoyer, en respectant les nombreuses formalités légales, une convocation à l’assemblée générale qui doit arriver dans les temps.

 

Comme le rappelle Marie-Hélène MARTIAL (« Un monde sans syndic : De la complexité accrue des missions », IRC n° 661, sept. 2020, pp. 29 à 32, et notamment fin de la p. 30), il faut joindre à la convocation un formulaire de vote par correspondance depuis le décret du 2 juillet 2020.

 

Ensuite, il faut savoir très bien calculer le délai en jours francs concernant la validité des votes par correspondance qui seront adressés au syndic (voir Syndics. La prévention des différends pp. 135-136).

 

En cas de médiocrité, les risques de différends sont donc énormes. Pour éviter les litiges, c’est la lucidité sur l’ampleur des tâches à accomplir et la qualité de la formation préalable qui sont donc importantes, d’où l’insistance de l’ouvrage Syndics. La prévention des différends sur la certification des syndics sur la base de tâches dont l’accomplissement est vérifié par une pluralité d’acteurs grâce à des éléments écrits.

 

Incitation aux tensions procédurières outrancières

 

Hélas, par leur attitude, les magistrats ont aggravé la situation et on comprend que, dans de nombreux immeubles, personne ne veuille prendre le risque de devenir syndic, même en étant rétribué. Lorsque des professionnels de l’immobilier sont appelés pour intervenir sur certains immeubles, ils déclinent poliment l’invitation qui leur est donnée.

 

Dans le même temps, des syndics ont parfaitement compris les limites des règles signalées plus haut. En effet, pour obtenir l’annulation de l’assemblée générale à laquelle on a été convoqué tardivement, il ne faut traditionnellement avoir voté pour aucune résolution. Il faut donc avoir été soit absent, soit opposant à tout, et formuler sa demande en justice dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale concernée (Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-18.312, Bull. III n° 139).

 

Un arrêt récent qui sera publié (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.379) est un peu ambigu. Il rejette l'action du copropriétaire mal convoqué qui a voté pour l'une des résolutions et qui souhaitait faire annuler toute l'assemblée. Dans le même temps, l'arrêt reproche à la Cour d'appel de n'avoir pasrépondu aux arguments du copropriétaire mécontent mal convoqué. Cela motive la cassation concernant, justement, les résolutions contre lesquelles le copropriétaire contestataire agissait alors qu'il ne les avait pas votées.

 

Est-ce à dire que désormais, il est possible de n'attaquer que certaines résolutions quand on a été mal convoqué tout en en votant d'autres ?Oui, selon Nicolas LE RUDULIER ("Qualité à agir en contestation d'une assemblée générale", observations sous Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 18-10.078, AJDI janv. 2020, pp. 43-44). Il serait désormais possible de contester une décision d'assemblée générale lors d'une assemblée où l'on a voté pour une autre des résolutions. Le texte de cet arrêt est très clair sur ce point, mais il reste un arrêt inédit. Il aurait mieux valu que l'arrêt publié rendu deux semaines avant ait été plus clair.

 

Cela incite les mécontents les plus prudents à toujours voter contre. Le vote par correspondance leur permettra de le faire sans s’exposer aux quolibets des copropriétaires affidés au syndic qui sèment la terreur en assemblée générale.

 

La jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ., 25 nov. 1998, n° 96-20.863, Bull. III n° 223) était donc meilleure et n'aurait jamais dû être bouleversée. Elle permettait à un copropriétaire mal convoqué de ne contester que les décisions auxquelles il s’opposait sans forcément attaquer toutes les résolutions. Cela permettait d’éviter de faire tomber systématiquement le mandat des syndics tout en limitant les effets des irrégularités de forme aux résolutions réellement conflictuelles.

 

Après tout, le délai de convocation sert à assurer que le copropriétaire ait eu le temps de bien réfléchir sur toutes les résolutions. S’il considère qu’il n’a pas été trompé concernant certaines résolutions, il ne tient qu’à lui de les approuver et de ne pas être obligé de toutes les refuser ou de les contester en justice pour juste s’opposer à celles où la tromperie a été opérée. Souhaitons donc que la solution du 28 mars 2019 soit maintenue dans le temps...

 

 

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