Thierry POULICHOT
Blog sur l'approche coopérative dans l'habitat

Le syndicat coopératif de copropriétaires après la loi ALUR

Article juridique publié le 05/07/2015 à 17:17, vu 5393 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Thierry POULICHOT
En copropriété, les syndics ne sont pas tous des professionnels. Pourtant, la gestion de forme coopérative, qui associe bénévolat et collégialité, reste peu connue et pas forcément aisée à mettre en place. La loi ALUR n'a, paradoxalement, pas vraiment facilité les choses pour les immeubles de plus de dix lots.

En copropriété, la gestion de forme coopérative aura 50 ans le 10 juillet 2015.

Pourtant, cette possibilité offerte par la loi reste méconnue.

On rappelle qu’en application de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété s’applique à :

« tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. »

Dans tout syndicat de copropriétaires, selon le premier alinéa de l’article 17 de la même loi :

« Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. »

Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés de sociétés copropriétaires d’un lot, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers.

Dès l’origine, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 a disposé, dans les deux premiers alinéas de son article 14 :

« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. »

Ce second alinéa rendant possible la gestion de forme coopérative résultait d’un amendement parlementaire soutenu par le garde des Sceaux de l’époque, René CAPITANT et porté par le député gaulliste de Mulhouse Raymond ZIMMERMANN (voir Thierry POULICHOT, « La notion de coopération dans le statut de la copropriété », Informations Rapides de la Copropriété, n° 600, juillet-août 2014, pp. 27 à 31).

En application du second alinéa de l’article 17 de ladite loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction initiale :

« Dans le cas où l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. »

La gestion de forme coopérative permet donc une gestion par les copropriétaires eux-mêmes avec une dimension collégiale, puisque le conseil syndical désigne en son sein le syndic. Au sein du conseil syndical, on note que le vote s’opère selon le principe « un membre, une voix ». Cela constituait une forme d’autogestion performante bien avant les coopératives d’habitants actuellement projetées…

Néanmoins, un courant politique important, notamment à gauche, a toujours été hostile à l’émancipation des citoyens, préférant que ceux-ci soient sous la dépendance de l’administration (voir Autogestion. La dernière utopie ? (dir. Frank GEORGI), Publications de la Sorbonne, Paris, 2003, 614 p., et notamment, pp. 157 à 172, Serge BERSTEIN, « Des usages politiques de l’autogestion »).

De ce fait, par une loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 dite BONNEMAISON, la majorité parlementaire de l’époque a rendu plus difficile la gestion de forme coopérative en copropriété. Cette loi de 1985 a complété le second alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 par la phrase suivante :

« Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. »

Cela signifie que si le règlement initial, souvent établi par des notaires payés par des promoteurs, ne prévoit pas la gestion de forme coopérative, il faut préalablement changer le règlement d’immeuble avant de pouvoir mettre en place celle-ci. Pour une modification de ce type, cela implique un vote qui nécessitait initialement de la majorité des copropriétaires détenant les trois quarts des voix, et aujourd’hui, la majorité des copropriétaires détenant les deux tiers des voix.

Bien évidemment, on ne va pas demander aux promoteurs immobiliers de se faire seppuku (se couper le ventre, en japonais, improprement dit harakiri).

Des professionnels n’ont aucun intérêt à faciliter la prise du contrôle de la gestion des immeubles par les copropriétaires eux-mêmes. Que les notaires qu’ils paient ne soient pas incités à introduire des dispositions favorisant la gestion de forme coopérative, c’est assez naturel.

Exiger que la gestion de forme coopérative soit prévue au règlement de copropriété, cela signifiait donc en rendre l’accès beaucoup plus difficile.

Concernant les syndicats coopératifs de copropriétaires, les défenseurs autoproclamés des démarches citoyennes n’ont pas été très convaincants, n’en déplaise à Madame DUFLOT, pourtant prompte à se présenter comme le chevalier blanc luttant contre les abominables requins de l’habitat (http://bit.ly/1dSDLYx).

La majorité parlementaire a fait mine de corriger le tir dans la loi n° 2000-1208 dite SRU (relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain) du 14 décembre 2000. Elle a introduit un article 17-1 à la loi du 10 juillet 1965. Ce texte dispose :

« Dans le cas où l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.

Le président et le vice-président sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

L’adoption ou l’abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de l’article 25-1. »

La majorité de l’article 25, c’est la majorité des voix de tous les copropriétaires, et la majorité de l’article 25-1, c’est la possibilité d’un second vote à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

Toutefois, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoyait que la forme coopérative ne pouvait être adoptée que si le règlement de copropriété le permettait expressément, n’avait pas été modifié.

Etait-ce à dire que désormais, on pouvait, concernant l’adoption ou l’abandon de la gestion de forme coopérative, changer le règlement de copropriété à la majorité des articles 25 ou 25-1 ? Certains auteurs semblaient le penser (Géry DELATTRE, Claire BECQUÉ-DEVERRE, « Vers une définition des pathologies de l’immeuble divisé », Les Petites Affiches, 2007, 06 septembre 2007, n° 179, p. 48).

Loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014) s’est chargée de doucher les enthousiasmes. Elle a introduit un article 17-1-1 dans la loi du 10 juillet 1965.

Cet article dispose :

« Lorsque le syndicat de copropriétaires comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, le syndicat peut bénéficier des dérogations suivantes aux articles 17-1 et 26 :

A. ― La modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d’adopter la forme coopérative est approuvée à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l’article 25-1.

B. ― Lorsque l’assemblée générale de ce syndicat a décidé d’adopter la forme coopérative, elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l’article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres.

Dans ce cas, et par dérogation à l’article 17-1 :

1° La désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l’article 25. L’assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat ;

2° En cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants. »

De manière très claire, la loi ALUR précise donc que la modification du règlement de copropriété pour permettre l’adoption de la forme coopérative ne peut être adoptée à la majorité simple des voix des copropriétaires qu’à titre de dérogation. Ce n’est que s’il y a moins de dix lots et que le budget prévisionnel sur trois ans est inférieur à 15 000 € que le vote peut intervenir aux majorités des articles 25 ou 25-1 (majorité des voix de tous les copropriétaires, voire même majorité des voix des présents et représentés).

Cela signifie qu’en dehors de cette dérogation, c’est la majorité classique nécessaire pour changer le règlement de copropriété qui s’applique, c’est-à-dire celle prévue à l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Le sénateur Claude DILLAIN, qui nous a quittés récemment, avait introduit cette précision par amendement (voir débats au Sénat du 30 janvier 2014, JO Sénat n° 25 du 31 janvier 2014, p. 1076) avec l’approbation de Mme DUFLOT.

On notera, de surcroît, que la loi ALUR rend possible l’a désignation d’un syndic coopératif directement par l’assemblée générale. Or, les copropriétaires votent au sein de celle-ci par tantièmes et non selon le principe « un membre, une voix ». Cela constitue un recul évident face à la tradition coopérative rappelée par Jean-François DRAPERI (La République coopérative, Larcier, 2012, Bruxelles, 327 p. voir notamment p. 13 sur l’égalité du vote de tous les membres).

En copropriété, la voix du copropriétaire qui détient 50 % des tantièmes vaut 5 fois plus que celle de chacun des 5 autres copropriétaires qui, eux, disposent chacun de 10 %. Dans les petits immeubles, ces situations sont fréquentes…

Pourtant, le sénateur Claude DILLAIN, dont un amendement a introduit ce fameux article 17-1-1 lors de la séance du 24 octobre 2013 au Sénat, n’a pas perçu ces difficultés (JO Sénat n° 114, 25 octobre 2013, p. 10219)

En fait, Madame DUFLOT a expliqué que ces changements en matière de syndicats coopératifs lui ont été soufflés par des notaires (Assemblée Nationale, 2ème séance du 15 janvier 2014, JO AN n° 6 [2], p. 563). Elle n’a pas compris que les intérêts de ces officiers ministériels proches des promoteurs étaient hostiles à la gestion coopérative en général et qu’ils ont utilisé cette modification prétendument relative aux petites copropriétés pour organiser un recul considérable par rapport à la loi du 10 juillet 1965 originelle. Cette dernière permettait le passage en gestion de forme coopérative très facilement (à la majorité de droit commun, c’est-à-dire la majorité des voix des présents et représentés).

A la décharge de Claude DILLAIN et Cécile DUFLOT, le travail de réflexion sur les syndicats coopératifs en copropriété, et sur leur insertion dans le droit de la coopération en général, n’a pas été suffisamment fourni. Quant au bilan sur les expériences vécues, il fut également insuffisant.

Cela tient à la marginalisation des défenseurs institutionnels de la coopération en copropriété.

Les citoyens qui ont obtenu la création de la gestion de forme coopérative en 1965 étaient des hauts fonctionnaires, des cadres et des ingénieurs proches du mouvement des Castors. Ces personnes géraient déjà leurs propres biens immobiliers sous la forme de sociétés coopératives de construction, alors placées sous le régime de la loi de 1938. Voulant pérenniser cette gestion collective, ces acteurs ont mis à profit leurs contacts dans les cercles gouvernementaux et ont proposé le terme de syndicat coopératif avec désignation du syndic par le conseil syndical.

Michel THIERCELIN était l’un de ces citoyens. On notera qu’il est toujours président de la FSCC (Fédération des Syndicats Coopératifs de Copropriété), qui existe depuis 1970 et qui, manifestement, garde des relations à un haut niveau avec les pouvoirs publics.

La FSCC se tient, néanmoins, à l’écart des débats doctrinaux sur la copropriété, la coopération ou l’habitat participatif, ce qui fait que les tenants de cette association n’ont aucune proximité avec les universités, les groupes de recherche ou les grandes revues juridiques.

L’ANCC, née en 1980, s’appelait initialement Association Nationale des Syndicats Coopératifs de Copropriété. Michel THIERCELIN fut l’un des dirigeants à l’origine. Elle regroupait l’Union des Syndicats des Grandes Terres à Marly-le-Roi ainsi que des coopératives de services à Montmartre et à Rueil. En 1991, elle est devenue Association Nationale de la Copropriété Coopérative et a souhaité élargir son objet aux syndicats de copropriétaires gérés par des bénévoles ainsi qu’aux associations syndicales libres. Elle est devenue Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires en 2003 puis a quitté le Groupement National de la Coopération dont elle était membre.

L’ANCC a donc pris officiellement ses distances avec la notion de coopération pour se recentrer sur la prestation de services à destination de copropriétaires conçus comme des consommateurs. Sur ce marché, l’ANCC a pour concurrentes d’autres associations qui, comme elle, ne sont pas agréées ainsi que divers prestataires qui souhaitent assister les copropriétaires tout en échappant aux contraintes de formation et de garantie financière auxquelles sont astreints les syndics professionnels.

Dans le même temps, l’ANCC risque de percevoir les initiatives coopératives comme dangereuses pour elle puisque chaque immeuble où les copropriétaires apprennent à gérer seuls leurs biens quitte le marché des prestations d’assistance aux copropriétaires...

Le souhait de la FSCC de ne pas s’intégrer dans un courant de réflexion universitaire et le revirement de l’ANCC expliquent la méconnaissance des parlementaires à l’égard de la gestion de forme coopérative en copropriété.

Les syndicats de copropriétaires gérés par des bénévoles comprennent pourtant environ un million de logements… Dans la grande majorité des cas, des syndics bénévoles solitaires ont la charge de toute la gestion. Le développement de la gestion de forme coopérative pourrait rendre plus collective les démarches des copropriétaires souhaitant se passer de professionnels.

Parallèlement, l’habitat participatif, thème qui touche environ 10 000 logements (en étant optimiste) très majoritairement aidés par la collectivité, suscite un véritable engouement. Des professionnels sont à la conquête de ce créneau, même si la longue histoire de l’autogestion et de ses échecs, y compris dans l’habitat, pourrait paraître dissuasive (http://bit.ly/1eT9dWV)...

Pour que la copropriété ne soit pas oubliée dans cette dynamique, l’étude des unions de services en copropriété (http://bit.ly/1xjOkMH) serait utile. Elle permettrait sans doute de surmonter les réticences corporatistes des partisans de la dépendance des citoyens envers les professionnels. Les habitudes consuméristes de ceux qui souhaitent demeurer des acheteurs passifs de services seraient ainsi également combattues. Concernant les conflits d’intérêts dissimulés, la mise en place de ces unions coopératives régies par la loi ENL induirait un progrès. Dans ces structures, la gestion par les bénéficiaires du service est impérative et permettrait de mieux repérer l’affairisme de certains acteurs qui souhaitent pratiquer la confusion des genres pour avoir une emprise totale sur leurs clients.

Encore faut-il que ces unions de services sachent s’inscrire dans une trajectoire théorique et historique suffisamment convaincante et rassurante pour ceux qui sont susceptibles de s’y investir. Quant aux membres de ces unions, il faut également veiller à ce qu’ils participent tous par rotation à la surveillance de ces structures, et non qu’ils se laissent réduire au rôle de figurants.

A ces conditions, on assistera à un réel renouveau de la gestion coopérative telle qu’elle était prévue par la loi du 10 juillet 1965, soit la gestion bénévole et collective sur le principe « une personne, une voix », au sein du conseil syndical pour la désignation du syndic, qui n’est alors qu’un primus inter pares (premier parmi des égaux).