Thierry POULICHOT
Blog sur l'approche coopérative dans l'habitat

Vote en copropriété, BRILO et location-accession

Article juridique publié le 11/10/2014 à 18:36, vu 1731 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Thierry POULICHOT
Lorsqu’un démembrement du droit de propriété intervient sur un lot de copropriété, qui dispose du droit de vote en assemblée générale ? La question se pose notamment à propos du BRILO (Bail Réel Immobilier relatif au Logement)

Le monde de l’habitat fait face à des besoins d’investissements considérables alors même que la solvabilité des ménages diminue. En outre, la mobilité des personnes dans le travail croît et les familles se recomposent plus fréquemment.

Les immobilisations qui ne sont rentables qu’à long terme semblent, dès lors, peu attractives. Dans un marché immobilier parfois atone, notamment en dehors des métropoles, beaucoup souhaitent échapper à l’alternative entre location et acquisition.

Or, les personnes qui ne sont pas éligibles à l’attribution des logements sociaux doivent soit trouver une location dans un contexte où les appartements à louer se raréfient, soit acheter un bien qui pourrait être difficile à revendre.

La propriété immobilière, qui a longtemps été perçue comme un statut protecteur, attire donc moins. De ce fait, les acteurs économiques recherchent des solutions intermédiaires entre location et pleine propriété. Les démembrements du droit de propriété constituent des solutions dans ce sens, à l’image du leasing, qui rencontre un succès certain en matière d’équipement d’entreprises. Toutefois, ces innovations induisent aussi des difficultés, notamment dans les immeubles où le régime de la copropriété s’applique.

Lorsqu’une entreprise loue par un contrat de crédit-bail un bien immobilier à usage professionnel (article L 313-7 du Code Monétaire et Financier), elle est simplement locataire jusqu’à la fin du bail. C’est à ce moment-là que la propriété du bien peut, le cas échéant, lui être transférée (Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 octobre 2011, Bull. Civ. III, n° 173, 10-13651). En copropriété, cela signifie que le crédit-bailleur, c’est-à-dire celui qui fournit le bien, est seul à voter aux assemblées générales jusqu’à la fin du contrat, date à laquelle le locataire peut devenir propriétaire à sa place.

Toutefois, en matière d’accession des personnes privées à la propriété, c’est la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 qui s’applique, et notamment ses article 29 et 32. Ce dernier prévoit que le preneur, c’est-à-dire le locataire, prend immédiatement tous les pouvoirs du vendeur, même avant le transfert total de la propriété, sauf en ce qui concerne les réparations relatives aux éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ainsi qu'à tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux, et aux éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion de leurs parties mobiles.

Ceci induit une marge d’interprétation considérable et un risque fort de litiges.

La situation est plus grave encore lorsqu’il y a démembrement du droit de propriété sur un lot de copropriété, et il en est ainsi lorsqu’un nu-propriétaire et un usufruitier sont présents sur le même lot. Dans ce cas, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit qu’il faut un mandataire commun pour voter en assemblée générale. Malheureusement, en cas de désaccord entre nu-propriétaire et usufruitier sur la désignation du mandataire, l’article 23 alinéa 2 de ladite loi prévoit que c’est au président du Tribunal de Grande Instance, saisi par le syndic ou par l’un des détenteurs d’une portion du droit de propriété, qu’il appartient de désigner ce mandataire commun.

Cette solution semble devoir s’appliquer concernant, notamment, les Baux Réels Immobiliers relatifs au Logement (BRILO) créés par l’ordonnance 2014-159 du 20 février 2014.

Ces nouveaux contrats permettront aux propriétaires d’un bien foncier de louer celui-ci, à charge pour le preneur d’édifier ou de réhabiliter des constructions qui resteront entre les mains du bailleur à l’issue du contrat. L’intérêt, pour le preneur, est qu’un droit réel immobilier lui est conféré durant la durée du bail, ce qui peut faciliter les financements de la construction. En effet, une hypothèque bancaire est possible concernant le droit réel immobilier conféré. En outre, le preneur n’a pas à acheter le terrain directement mais le loue pour construire, et il peut céder le droit réel qu’il acquiert sur le terrain.

Les BRILO ne peuvent intervenir que pour loger des personnes relevant du logement intermédiaire dont les seuils ont été fixés par le décret 2014-1102 du 30 septembre 2014 (entre 2250 et 3000 euros de revenus mensuels pour une personne seule, et entre 3000 et 4580 euros de revenus mensuels pour un couple, voir l’intervention de Mme Fanny GARCIA, maître de conférences à l’Université de Nantes, colloque Logement et Vulnérabilité, CRDP, Brest, 10 octobre 2014, Université de Bretagne Occidentale).

De manière assez curieuse, les BRILO ne peuvent également être conclus que dans des communes de plus de 15 000 habitants à forte croissance (sans autre précision), et dans des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. Le souci de lutter contre l’étalement urbain explique sans doute ce choix.

Néanmoins, il existe aussi des baux à construction (article L 251-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation) qui reposent sur le même principe en laissant plus de place à la liberté contractuelle quant à l’usage des biens loués et aux modalités de démembrement du droit de propriété.

De la même manière, il existe des baux relatifs à des conventions d’usufruit où les preneurs sont des personnes morales qui doivent procéder à la location du bien (article L 253-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation). Dans ce cas, c’est l’usufruitier, et donc le preneur, qui est mandataire à l’assemblée générale de copropriétaires (article L 253-1-1 du CCH), et il en va de même pour les baux à réhabilitation (article 252-1-1 du CCH) où c’est également le preneur qui vote à l’assemblée générale. Ces deux mesures résultent de l’article 68 de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014.

On peut se demander pourquoi le BRILO, pourtant tout récent, et le bail à construction ont été oubliés dans cet effort de rationalisation…

Certes, les baux à réhabilitation et les baux à convention d’usufruit prévoient explicitement qu’ils peuvent concerner des lots de copropriété.

Néanmoins, rien n’exclut qu’un BRILO ou un bail à construction soient conclus concernant un terrain qui constituerait une partie privative d’une copropriété, comme le montre l’affaire SCI P5 (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 31 mars 2010, n° 09-11.804). Cet arrêt a implicitement fait application du droit commun sur le démembrement du droit de propriété, en décidant qu’un vote en assemblée générale formé par le preneur d’un bail à construction est inopposable au bailleur. Cela impliquait qu’un mandataire commun était nécessaire, avec recours au juge pour le désigner en cas de désaccord.

Les BRILO visent à attirer les classes intermédiaires mobiles afin qu’elles puissent bénéficier d’un droit de propriété temporaire. Or, les personnes soumises à des impératifs d’adaptation et de flexibilité ne peuvent accepter l’aléa judiciaire. Tout doit être clair, simple et rapide pour elles. Le législateur devra donc sans doute corriger sa copie pour préciser sa position tant sur la location-accession que pour le BRILO. S’il souhaite que ces outils se développent, il va falloir les simplifier et les clarifier, notamment en les regroupant de manière lisible. En l’état, pour l’instant, et malgré l’intérêt de ces formules, le risque contentieux qu’elles présentent est bien trop grand.

Thierry POULICHOT

Avocat au Barreau de Rennes

poulichotavocat@netcourrier.com