Frais agence immobilière entrant toujours dans l'actif succcessoral ?

Publié le 16/11/2022 Vu 878 fois 9 Par
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04/11/2022 19:41

Le 04 Novembre 2022



Bonjour,

Dans le cadre d'une vente d'un bien immobilier avec une agence,par des héritiers en vue du règlement d'une succession,je vous saurais gré de m'indiquer si, DANS TOUS LES CAS, les frais d'agence sont considérés d'office comme faisant partie de l'actif successoral et taxés comme tels,qu'ils soient à la charge des vendeurs-héritiers ou des acquéreurs.

Je n'ai pu obtenir une réponse à cette question en dépit de nombreuses recherches indiquant souvent de manière imprécise pour certaines, que ces frais d'agence ne seraient pas considérés comme faisant partie de l'actif successoral,à la seule condition qu'ils soient désignés à la charge de l'acquéreur, lors de la signature du mandat de vente auprès de l'agence.

Dans l'attente de votre réponse,

Avec tous mes remerciements

BOSON Dernière modification : 06/11/2022 - par Chaber Modérateur

Superviseur

05/11/2022 08:17

Bonjour Boson
Je vais vous décevoir, la commission versée à l’agence immobilière, l'a été à l'initiative des héritiers du de cujus elle n'entre pas au passif.

Donc, pour aller dans votre sens, ils restent à l'actif net.
__________________________
Chacun peut donner son avis juridique sans critiquer la réponse des autres...ni flamming, ni trolling , ni spams, merci à tous d’être attentifs.

05/11/2022 18:27

Bonsoir,

Je pense que l'interrogation de l'auteur de la question concerne, en son 2ème alinéa, le point de savoir si la commission d'agence immobilière, due à l'occasion de la vente, est incluse ou pas dans la base d'imposition aux droits de mutation à titre onéreux exigibles et dus par l'acquéreur, lors de la cession.

Et s'il s'agit bien de cela, la réponse à la question dépend des dispositions du mandat donné à l'agent immobilier.

En effet, en vertu de la doctrine administrative exprimée notamment au BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, n° 30 et 40 (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6653-PGP.html/identifiant%3DBOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20-20120912), "la commission versée à l’intermédiaire n’entre pas dans l’assiette des droits de mutation à titre onéreux, lorsque le mandat précise qu’elle sera mise à la charge de l'acquéreur, que le mandant soit le vendeur ou l’acquéreur. En revanche, la commission de l'intermédiaire mise contractuellement à la charge du vendeur, mais versée au lieu et place par l'acquéreur, constitue une charge augmentative du prix à soumettre aux droits de mutation."

Sur le 1er alinéa de la demande, je partage les réponses déjà fournies.

Bien cordialement

Superviseur

06/11/2022 10:57

Bonjour john12,

Ce que vous écrivez là est valable pour toutes les ventes immobilières, il semble que la question porte uniquement sur la situation d'une succession. Je crois comprendre que la question porte sur la taxation sur les frais de succession et non sur les frais de notaire.

06/11/2022 13:38

Bonjour Janus,
Vous avez peut-être ou certainement raison. Mais, la question n'étant pas d'une clarté éclatante, j'ai indiqué partager ce qui avait été dit au sujet des droits de succession et j'ai préféré rajouter un petit couplet au sujet des droits de mutation à titre onéreux et des frais d'agence, vu que la question faisait référence à la vente d'un immeuble avec intervention d'une agence.
L'auteur de la question nous dira, espérons-le, s'il est satisfait des réponses apportées.
Bon dimanche.

14/11/2022 16:21

Le 14 Novembre 2022

Objet : Taxation systématique des frais d'agence, mis à la charge du vendeur ou de l'acquéreur,dans le cadre de la vente d'un bien immobilier par des héritiers, en vue du règlement des frais de succession ???

Bonjour, Marck_ESP;janus2fr;et john12,

Tout d'abord merci pour vos réponses et veuillez m'excuser pour mon retard.

Ce n'est fort heureusement pas habituel,que l'on soit dans l'obligation de vendre rapidement un bien immobilier par le biais d'une agence immobilière en tant qu'héritier, en vue de régler le montant des droits de succession.

Sauf erreur de ma part,cette transaction particulière n'est pas comparable aux transactions classiques de ventes-achats,les aux conséquences fiscales finales concernant le paiement des droits de succession étant spécifiques.

Pour être le plus clair possible vis à vis de janus2fr, voici quelle a été ma situation lors de la vente d'un studio pour assurer le règlement des droits de succession obligatoire dans les 6 mois suivant le décès en tant qu'héritier :

-Un studio a été vendu par l'intermédiaire d'une agence pour un montant de 120 000 Euros net vendeur,(ce montant de 120 000 Euros était celui J'avais estimé pour ce bien auprès du notaire, pour établir la masse successorale)

-Les frais d'agence d'un montant de 10 000 Euros ont été mis à ma charge en tant que vendeur-héritier, lors de la signature du mandat de vente.

J'ai été surpris de constater que le montant final retenu pour la taxation de la succession a été de 130 000 Euros et non 120 000 Euros,soit 10 000 Euros de plus que prévu, soit 4500 Euros à régler pour une somme non perçue, pour un taux s'élevant à 45% entre frères.

La réponse ministérielle No 15847 du JOAN du 16 Avril 2019, très explicite à ce sujet, confirme cette taxation ayant pour raison : "L'augmentation du patrimoine des héritiers"(Voir la réponse ministérielle).

Ma question est donc la suivante pour ce qui concerne ma situation sus mentionnée :

Dans l'hypothèse où les frais d'agence auraient été mis à la charge de l'acquéreur et non pas du vendeur ,aurais-je été malgré tout redevable d'une taxation supplémentaire de 4500 Euros dans le cadre particulier du règlement de la succession ?(S'il faut suivre la logique d'une taxation cohérente en raisonde"l'augmentation du patrimoine des héritiers", de la réponse ministértielle No 15847 du JOAN du 16 Avril 2019).

Sauf erreur de ma part,cette réponse ministérielle n'indique pas si cette taxation des frais d'agence pour les héritiers est également valable dans l'hypothèse où ces frais sont mis à la charge de l'acquéreur,(ce qui diminue dans ce cas ses frais de notaire,mais il s'agit d'un tout autre sujet)

Mes recherches sur le Web ont été infructueuses pour répondre à ma question, et mon notaire injoignable ce qui n'a rien d'exceptionnel;

En espérant que ma question aura été mieux formulée, dans l'attente de vos remarques, avec tous mes remerciements pour les commentateurs.

BOSON

14/11/2022 21:31

Bonsoir,
Le fait que les frais d'agence soient mis à la charge de l'acquéreur ne change rien à la situation et n'a pas d'incidence sur le montant de la taxation de la succession.
La valeur vénale de l'immeuble au jour de l'ouverture de la succession est bien de 130000 € et les frais d'agence ne peuvent être déduits de l'actif successoral, s'agissant d'une dette née postérieurement au décès.
La RM ne dit rien d'autre.
Désolé, mais c'est ainsi.
Bonne fin de soirée.

16/11/2022 11:53

Le 16 Novembre 2022

Bonjour john2,

Un grand merci pour votre réponse nette claire et précise !

"La valeur vénale de l'immeuble au jour de l'ouverture de la succession est bien de 130000 € et les frais d'agence ne peuvent être déduits de l'actif successoral, s'agissant d'une dette née postérieurement au décès."

Vous aurez compris que j'ai seulement essayé d'obtenir, à titre informatif, une réponse au sujet de la question de ces frais d'agence étant ainsi considérés comme faisant partie de la masse successorale,qu'is soient ou non à la charge du vendeur, et donc taxés systématiquement comme tels dans le cadre particulier du règlement d'une succession.

Seul mon notaire, (la plupart du temps injoignable), aurait pu me renseigner utilement à ce sujet avant la vente du bien immobilier en vue du règlement de la succession,mais j'ai préféré vendre le plus rapidement possible, car le délai à respecter de 6 mois pour la déclaration d'une succession est en fait très court compte tenu des formalités à remplir fort nombreuses.

Encore merci pour votre compétence et réactivité car mes nombreuses recherches sur le web, et même auprès de professionnels de l'immobilier,ont été infructueuses.(Sans doute une confusion avec les transactions courantes où les frais de notaire mis à la charge de l'acquéreur permettent à ce dernier une diminution des frais de notaire)

Bonne journée

BOSON

16/11/2022 12:09

Bonjour,
Vous avez tout à fait raison d'essayer d'obtenir de l'information, quand vous avez des doutes.
Les membres du forum sont heureux de rendre service, quand ils le peuvent. Concernant les successions, je connais un peu la matière, pour avoir géré un service de fiscalité immobilière, pendant 2 ans et avoir eu, à ce titre, à contrôler de nombreuses déclarations de succession. Sinon, j'ai passé l'essentiel de ma carrière professionnelle en service de vérification des entreprises. Je connais donc un peu mieux la fiscalité des entreprises. Mais je m'intéresse à l'ensemble de la fiscalité, même si, retraité depuis une dizaine d'années, j'ai, de fait, d'autres centres d'intérêt.
Je vous souhaite une très bonne journée et merci pour votre retour, toujours apprécié.

16/11/2022 12:28

Le 16 Novembre 2022

Rebonjour john12,

Je comprends mieux vos précisions au regard de votre parcours professionnel spécialisé dans la fiscalité immobilière et des entreprises bien complexe !

L'interprétation de la fiscalité immobilière dans le cadre particulier d'une succession est loin d'être une évidence "s'agissant d'une dette née postérieurement au décès"

J'ai effectué des recherches à partir de votre lien qui m'a dirigé sur cet article indiquant deux situations possibles qu'il n'est guère aisé d'interprèter de prime abord pour le simple particulier :

https://www.onb-france.com/actualites/commission-dagence-charge-augmentative-du-prix-de-vente-ou-non

Avec tous mes remerciements

Bien cordialement

BOSON

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