exonération plus-value 1ere cession avec emprunt pour achat RP

Publié le 10/07/2022 Vu 574 fois 5 Par
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10/07/2022 15:41

Bonjour

J'ai revendu dernièrement un investissement locatif et je suis exonéré de payer l’impôt sur la plus-value (étant locataire dans ma résidence principale depuis plus de 4 années) puisque je procède aujourd'hui à l'achat de ma résidence principale (L'article BOI-RFPI-PVI-10-40-30 )
Je dispose des liquidités pour payer l'achat comptant, mais souhaite tout de même contracter un emprunt pour profiter des taux qui sont toujours relativement bas.
Cela est-il possible/compatible ?
Le mot "remploi" laisse penser que l'emprunt n'est pas possible, cependant il y a parfois des subtilités/cas particuliers ;
Je lis notamment sur ce site, comme commentaire de l'administrateur du site :
https://impotsurlerevenu.org/revenus-fonciers/1174-plus-value-exoneration-de-la-premiere-cession.php
"Par Admin (2019-06-08 16:30:44) : En effet, si le prix d'achat de votre résidence principale est supérieur au prix de vente du bien secondaire et que vous déclarez (sur l'acte de cession) remployer la totalité du prix de vente pour acquérir votre RP, la plus-value sera totalement exonérée.
Il n'est pas regardé le mode de financement de votre RP, seule la comparaison des prix de cession et d'achat est prise en compte."
Autre exemple (pour une situation différente de la mienne portant sur un ancien emprunt) le site de impôts indique que "L'exonération s'applique également dans le cas de la cession d'un logement dont l'emprunt n'est pas totalement remboursé, même si le prix de cession est utilisé au remboursement de l'emprunt initial et non à l'acquisition de la résidence principale ; en effet, l'exonération est totale si le remploi porte sur un logement dont le prix d'acquisition est au moins égal au prix de cession du logement pour lequel elle est demandée." ( https://www.impots.gouv.fr/particulier/plus-values-exonerees). Serait-ce également possible dans mon cas avec l'emprunt qui est nouveau, pour l'achat de la nouvelle résidence principale ?
Enfin, peut-être le plus simple est de faire un post-financement comme certaines banques le proposent ; cependant je ne suis pas familier avec cette démarche, les taux risquent d'augmenter un peu d'ici là et que je ne suis pas sûr que l'une des banques qui le proposent me suivent.
En vous remerciant par avance pour vos avis

10/07/2022 15:47

Bjr
Normalement, le crédit lié au bien vendu devait être remboursé, à moins que votre banque accepte de le reporter soir le nouveau.
Pour la notion d'exonération d'inpot plus-value, l'important est que le solde restant soit réinvesti dans l'achat d'un nouveau, pour lequel vous pouvez contracter un nouveau crédit.

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-PVI-10-40-30-20210707

10/07/2022 16:09

Bonjour,
Merci pour votre réponse ; cependant ma situation n'est pas celle d'un ancien emprunt que je rembourse (l'ancien bien locatif cédé n'ayant pas d'emprunt) mais c'est un nouvel emprunt pour l'achat de ma nouvelle RP ; est-ce toujours possible dans cette circonstance ?

10/07/2022 22:09

Rien n'oblige à acheter un bien de la valeur de la vente précédente
Vous pouvez emprunter.

10/07/2022 22:20

Bonsoir,

Je ne suis pas vraiment persuadé que vous puissiez bénéficier de l'exonération, en l'absence de remploi du prix de cession à l'acquisition de la résidence principale, ce qui est bien le cas, si vous financez l'achat de la résidence principale avec un emprunt, comme vous envisagez de le faire.

Je note que la réponse de l'administateur du site "impotsurlerevenu.org" que vous invoquez n'est appuyée d'aucun justificatif (documentation administrative, jurisprudence).

L'article 150U-II-1° bis du CGI précise bien que "L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement ; "

La disposition fiscale accordant l'exonération vise à favoriser l'achat de la résidence principale, via le remploi du prix de cession. Si la résidence principale est financée par emprunt, je ne vois pas comment on pourrait considérer que le prix de cession a été réemployé dans l'achat de la résidence principale. Les exonérations fiscales sont d'application stricte et il me semble risqué de vouloir adapter la législation, afin d'étendre les conditions d'exonération.

Sur le principe, ma position est celle-ci.

Sur les conditions de justification du remploi, l'administration pourra demander copie de l'acte d'achat de la résidence principale. Si l'acte d'achat de la résidence principale ne fait pas état de la souscription d'un emprunt, il ne devrait pas y avoir de problème, dans la mesure où le prix d'achat est supérieur ou égal au montant de l'engagement de remploi. Par contre si l'acte d'achat fait état d'un prêt, (avec condition suspensive d'obtention du prêt, lors de la signature du compromis, notamment), mon avis est qu'il pourrait y avoir un problème et que l'administration pourrait considérer que l'engagement de remploi n'a pas été respecté.

Bien sûr, il s'agit juste d'un avis. Je n'ai pas trouvé de réponse administrative ou jurisprudentielle à cette interrogation.

Si vous trouvez un texte qui valide l'exonération, dans votre schéma, j'apprécierais que vous en informiez la communauté.

Bonne fin de soirée

10/07/2022 22:33

Tout à fait d'accord avec cela, quand je disais que vous pouvez emprunter, c'est bien entendu en plus du montant réinvesti.

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