Calcul de récompense

Publié le 09/08/2022 Vu 602 fois 4 Par
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25/07/2022 20:45

Bonjour,

Mon ex a hérité d'un terrain, sur lequel nous avons fait construire une maison. et l'avons mise en location. Les échéances bancaires ont toujours été réglées grâce aux loyers. Mais un divorce est intervenu entre temps et c'est l'heure de la liquidation.

1. La communauté doit-elle rembourser les échéances à monsieur?

2. Monsieur doit-il verser les loyers perçus à la communauté?

3. Comment calculer la récompense dûe à la communauté, sachant que les loyers ont financé un bien propre?

Cordialement.

Modérateur

26/07/2022 10:42

bonjour,

en principe, la maison appartient à Monsieur propriétaire du terrain.

si la communauté a financé la construction de la maison, Monsieur doit une récompense à la communauté qui a financé un bien propre de Monsieur.

le calcul de la récompense est toujours un peu complexe, les avocats de chaque époux pour le divorce pouvaient vous aider à calculer cette récompense.

de quel type de divorce s'agit -il ?

voir ce lien (il y en a d'autres) sur le calcul de récompenses :

calcul des récompenses

salutations

28/07/2022 09:32

Merci Youris,

Il s'agit d'un divorce pour faute (torts de l'époux).

Les avocats et notaires ne sont pas d'accord sur ce point : Qui paye les échéances bancaires? Qui touche les loyers? Jusqu"au divorce ou jusqu'au partage?

Merci

04/08/2022 14:11

Bonjour Oz,

Voici ci-après mes réponses détaillées à vos interrogations relatives au régime légal de la communauté réduite aux acquêts (si j'ai bien compris), outre quelques précisions à titre liminaire :

0. À titre liminaire

0.1> Sur la qualification des biens

Il convient en premier lieu de qualifier les biens en cause, en l'occurence le terrain et la maison.

En principe, tout bien acquis pendant le mariage, même par un époux seul, est un bien commun (article 1401 du code civil).

Ce principe connaît toutefois des exceptions ; en particulier, l'article 1405 du code civil dispose que les biens acquis par succession, donation ou legs, restent des biens propres, peu important qu'ils aient été acquis pendant le mariage ou non.

En l'espèce, votre ex-époux a acquis le terrain dans le cadre d'une succession, de sorte qu'il s'agit d'un bien qui lui est propre.

Ensuite, selon la théorie de l'accession, l'accessoire suit le principal (article 546 du code civil) ; les articles 551 et 552 du code civil précisent à cet égard que le propriétaire du sol acquiert la propriété de tout ce qui y est construit : l'article 1406 du code civil vise ainsi les biens propres par accesoire.

En l'espèce, le terrain appartenant à votre ex-époux, la maison construite sur ce terrain lui appartient également par le jeu de l'accession.

> Sur la présomption d'acquêt

L'article 1402 du code civil pose une présomption simple d'acquêt de communauté : tout bien est réputé commun, sauf la preuve de sa propriété rapportée par l'un des époux.

En l'espèce, au-delà des biens qui font l'objet de vos questions, il peut être intéressant de savoir que vous pouvez intégrer à l'actif de la communauté tous les biens pour lesquels votre ex-époux ne peut rapporter la preuve du caractère propre (et inversement).

1. Sur le remboursement des échéances du prêt par la communauté

L'acquisition de la maison a été entièrement financée par les loyers tirés de cette maison : la question est celle de la nature des loyers.

Selon l'article 1401 du code civil, les fruits et revenus des biens propres sont communs et ce, même s'ils n'ont pas été économisés (Civ. 1re, 31 mars 1992, arrêt Authier, n° 90-17.212) : ils sont donc communs dès leur perception.

En l'espèce, la maison ayant été intégralement financée par les loyers générés, c'est la communauté qui a financé l'acquisition, de sorte qu'elle n'a pas à rembourser le capital du prêt puisque cela reviendrait à exiger que la communauté rembourse ce qu'elle a elle-même payé.

2. Sur le remboursement des loyers par votre ex-époux

La maison ayant été financée par des biens communs (les loyers), la question est celle du droit à récompense.

Selon l'article 1437 du code civil, l'époux qui a tiré un profit personnel de biens communs doit récompénse à la communauté ; le texte vise notamment l'hypothèse de l'acquittement des dettes relatives à l'acquisition de biens propres.

En l'espèce, votre ex-époux a tiré un profit personnel dans l'acquisition d'un bien propre financé par la communauté, les loyers de la maison ainsi acquise étant des biens communs : il doit donc récompense à la communauté (et non pas "verser les loyers perçus à la communauté").

3. Sur le calcul de la récompense

Selon l'article 1469-alinéa 1 du code civil, le montant de la récompense est en principe égal à la plus faible des 2 sommes entre la dépense faite (la valeur nominale de la somme dont le patrimoine créancier de la récompense s'est appauvri, appréciée au jour où elle a été faite) et la profit subsistant (la valeur de l'enrichissement du patrimoine débiteur de la récompense).

Ce principe connaît toutefois des exceptions : s'agissant notamment des dépenses d'acquisition, la récompense doit en revanche être au moins égale au profit subsistant (alinéa 3) ; le texte précise que, lorsque le bien acquis est toujours dans le patrimoine débiteur de la récompense, la valeur dudit bien s'apprécie au jour de la liquidation.

Pour reprendre une formulation claire de la Cour de cassation dans un arrêt récent (Civ. 1re, 22 juin 2022, n° 20-20.202) : le calcul du profit subsistant dû au créancier de la récompense s'effectue


en établissant la proportion de sa contribution au paiement du coût global de l'acquisition puis en l'appliquant à la valeur du bien au jour de la liquidation de la créance selon son état lors de l'acquisition


En l'espèce, la proportion de la contribution de la communauté au financement de l'acquisition de la maison est nécessairement égale à 1, dès lors qu'elle a intégralement financé ce bien propre ; voici néanmoins pour information la formule à appliquer :

Proportion = valeur de la participation / coût global

À noter que la valeur de la participation comprend, si le patrimoine créancier de la récompense y a participé, les frais d'acquisition inclus dans le coût global (Civ. 1re, 19 octobre 2016, n° 15-27.387) ; par exemple les honoraires du notaire.

Aussi, dans l'hypothèse du financement d'une construction sur un terrain propre, il convient d'appliquer la proportion, non pas à la valeur du bien, mais à la plus-value procurée par la construction ; la plus-value se calculant ainsi : valeur actuelle de l'immeuble - valeur du terrain nu (Civ. 1re, 13 février 2013, n° 11-24.825), étant précisé que l'immeuble s'entend du tout (terrain + construction).

En outre, les intérêts d'emprunt doivent être exclus du calcul (Civ. 1re, 31 mars 1992, arrêt Authier précité, n° 90-17.212) ; ils sont en effet considérés comme étant à la charge de la communauté, compte tenu de ce qu'elle a la jouissance des fruits et revenus des biens propres.

Pour finir, voici le calcul avec des données fictives :
- La maison a été acquise pour un montant de 200.000 €
- Les frais de notaire étaient de 6.000 €

- Le financement de la maison a été intégralement réalisé à l'aide de biens communs (les loyers perçus), les frais de notaire ayant été intégralement payés par l'ex-époux à l'aide d'un bien propre (un don par exemple)
- Au jour de la liquidation, l'immeuble (terrain + maison) est estimée à 470.000 €, et le terrain nu (l'immeuble sans la maison construite) est estimé à 150.000 €

Calcul de la proportion de la contribution de la communauté : P = valeur de la participation / coût global = 200.000 (maison) / 206.000 (maison 200.000, frais de notaire 6.000) *Si la communauté avait également payé les frais de notaire, la proportion serait égale à 1.

Calcul de la plus-value : PV = valeur actuelle de l'immeuble - valeur du terrain nu = 470.000 - 150.000 = 320.000 €

Calcul du profit subsistant (in fine de la récompense due à la communauté) : P x PV = [200.000 / 206.000] x 320.000 = 310.679,61 €

Dans cet exemple, l'époux devra donc une récompense d'un montant de 310.679,61 € à la communauté.



En vous souhaitant un bel après-midi,
Cordialement.
__________________________
Plus d'informations juridiques sur mon Twitter

04/08/2022 20:41

Just-ice,

Merci pour ces explications très intéressantes. Donc si j'ai bien compris :

Monsieur doit récompense à la communauté car il tire profit personnel dans l'acquisition d'un bien propre financé par la communauté.

Il ne doit pas réclamer les échéances bancaires car cela reviendrait à exiger que la communauté rembourse ce qu'elle a elle-même payé.

Petite précision : le divorce a été prononcé en 2014, le prêt bancaire est arrivé à échéance en 2016. Les opérations de partage sont toujours en cours. Cela ne change rien ?

Cordialement.

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