qualité de membre d'une ASL

Publié le 04/05/2020 Vu 415 fois 7 Par
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Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

30/04/2020 18:03

Bonjour,

Nous sommes 10 propriétaires dans un lotissement ancien (qui n'a pas été prolongé au bout de 10 ans).

A chaque lot privé est adossée la propriété indivise d'espaces verts, répartie en 12 èmes et précisés sur les actes de vente.

Certaines propriétés sont elles-mêmes en indivision (donations ou succesions).

Nous pensons créer uneASL pour gérer la partie commune des espaces verts.

1 - le règlement initial du lotissement, communiqué avec l'acte d'achat, s'applique-til encore ?

2 - qui sera membre de l'ASL ? Un représentant par lot, un représentant par 12ème, tous les propriétaires indivis du lot quand il est en indivision ?

3 - quelle distinction entre usufruitier et nu-propriétaire dans le cas de ces lots en donation partage ?

4- un conjoint qui n'est pas sur l'acte d'achat peut-il être membre ?

Merci de votre réponse -

30/04/2020 22:11

Bonjour,

1. Cela dépend.

Deux articles à lire :
https://www.village-justice.com/articles/reforme-reglementation-des,20158.html

et : http://www.droitnot.fr/01_c5_22_caducite_des_documents_du_lotissement.html

A côté du règlement, il peut y avoir un cahier des charges à valeur contractuelle qui reste toujours en vigueur. Si le lotissement n’est pas postérieur à 1978, il peut n’y avoir qu’un règlement où sont confondues dispositions réglementaires et clauses contractuelles ce qui complique les choses.

2. et 3. Les membres sont obligatoirement les propriétaires des lots. Il peut y avoir plusieurs propriétaires sur un lot. Le lot peut aussi être démembré entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Les statuts ne peuvent rien imposer en ce qui concerne les droits de propriété, ils peuvent seulement imposer des règles de représentation et stipuler une solidarité entre indivisaires et entre usufruitier et nu-propriétaires. Il serait souhaitable que les statuts imposent que les indivisaires, ainsi que les usufruitier et nu-propriétaire d’un lot désignent un mandataire unique habilité à les représenter auprès de l’ASL.

4. C’est le régime matrimonial qui définit les droits de propriété respectifs des époux et donc la qualité de membre de l'ASL.

01/05/2020 15:11

Bonjour,

Il n'existe pas de règlement et cahier des charges dans une ASL, mais des statuts et si besoin est un cahier des charges.

Les ASL sont régies par l'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 et du décret, pris pour son application, 2006-504 du 3 mai 2016.

En plus des statuts et du cahier des charges un règlement était une dérive de la loi 65-557 sur la copropriété avec un mix de la loi du 21 juin 1865 (abrogée par l'ordonnance 2004-632) et de son décret du 18 décemebre 1927 (abrogé par le décret 2006-504) qui ont été mélangés à toutes les sauces (!!!).

L'ordonnance 2004-632 et la loi 65-557 sont exclusives l'une de l'autre, car l'une est un groupement de propriétés foncières, dont la divison peut être en propriété ou en jouissance, et l'autre un groupement de personnes que sont les copropriétaires (syndicat des copropriétaires).

La personnalité morale est dévolue à l'ASL, pour l'une, et dévolue au syndicat des copropriétaires pour l'autre.

Je vous conseille de prendre connaissance du troisième alinéa de l'article 60 de l'ordonnance 2004-632.

Cdt.

01/05/2020 19:11

La première question était tout à fait pertinente et la réponse n'est pas évidente.

Quand il y a un lotissement, il y a presque toujours un règlement du lotissement imposé par l'autorité ayant accordé l'autorisation d'aménager. Ce règlement, comme le mot l'indique, a valeur réglementaire. Il cesse de s'appliquer au bout de dix ans à la condition que le lotissement soit couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Voir l'article 442-9 du code de l'urbanisme. Cela n'a rien à voir avec une supposée dérive des dispositions relatives à la copropriété ou aux associations syndicales.

A côté du règlement du lotissement, s'applique généralement un cahier des charges à valeur contractuelle auquel chaque coloti a adhéré lors de l'achat de son lot.

Je suppose que l'initiateur de la présente discussion, qui envisage la création d'une ASL, connaît les dispositions législatives et réglementaires auxquelles se conformer et qu'il est inutile de les lui rappeler.


Je vous conseille de prendre connaissance du troisième alinéa de l'article 60 de l'ordonnance 2004-632.


Pourquoi ?

01/05/2020 21:35

J'ai omis de préciser que c'était en fonction de la nature contractuelle.

Un règlement de lotissement, étant un document administratif rédigé par le lotisseur, permet d'ajouter des contraintes supplémentaires aux règles d'urbanisme déjà en vigueur, il doit obligatoiremnt être approuvé par l'autorité administrative, alors que le cahier des charges et les statuts sont des documents contractuels.

Le règlement et le cahier des charges ne sont pas obligatoires contrairement aux statuts.

Il peut exister un règlement et/ou un cahier des charges.

Le règlement peut continuer à exister au delà de dix ans suite à une décision des colotis prise en assemblée générale aux règles de majorité prévues à l'article L.442-10 du Code de l'urbanisme, à condition qu'il ne déroge pas aux règles d'urbanisme en vigeur.

Donc un coloti ne peut poursuivre un autre coloti pour non respect du règlement qu'en cas de préjudice.

Le règlement n'a pas de valeur contractuelle même s'il est intégré à l'acte de vente.

Pour l'article 60 de l'ordonnance c'est simplement pour démontrer l'importance du respect des dispositions de l'article 5 et les conséquence de leur non respect.

Les questions posées montrent que l'initiateur n'est pas au courant des dispositions législatives et règlementaires, sinon il ne les aurait pas posées.

01/05/2020 23:07


Le règlement peut continuer à exister au delà de dix ans suite à une décision des colotis prise en assemblée générale aux règles de majorité prévues à l'article L.442-10 du Code de l'urbanisme, à condition qu'il ne déroge pas aux règles d'urbanisme en vigeur.


Non, la loi ALUR a mis fin à cette possibilité.


Le règlement et le cahier des charges ne sont pas obligatoires contrairement aux statuts.


Statuts obligatoires s'il y a ASL. S'il n'y a pas de parties communes, il n'y a pas d'ASL, donc pas de statuts. Il peut très bien y avoir un règlement et un cahier des charges sans qu'il y ait d'ASL.

02/05/2020 10:07

Certes mais à condition que le lotissement soit couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

Mais comme l'initiateur parle de créer une ASL votre dernière phrase est inutile.

De plus il n'y a pas besoin qu'il existe d'élément commun pour que soit créée une ASL ; l'article 1 de l'ordonnance n'impose pas une telle obligation.

Au vu de cet article l'objet d'une ASL peut être de mettre en valeur des propriétés soit uniquement les fonds compris dans son périmètre ; il ne fait pas obligation de l'existance de biens communs (équipement et terrain).

« L’objet de toute ASL est strictement limité à la définition de l’article 1er de cette ordonnance, toutefois le point d) ne limite pas la mise en valeur des propriétés aux parties communes et éléments d’équipement commun » (http://vivaldi-chronos.com/immobilier/administration-de-biens/objet-des-asl/).

03/05/2020 12:56

Correction à ma réponse à la question 3.


3 - quelle distinction entre usufruitier et nu-propriétaire dans le cas de ces lots en donation partage ?


L'article 3 de l'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 dispose : En cas d'usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l'association. Il informe l'usufruitier de la création ou de l'existence de l'association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir avec l'usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l'association et l'informera des décisions prises par celle-ci.

Donc, en cas de démembrement de propriété, le nu-propriétaire est seul membre de l'ASL à moins qu'ils ne s'accordent pour que le membre de l'ASL soit l'usufruitier. En ce cas il faut que cela soit notifié au représentant de l'ASL, normalement le président.

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