Héritage et apport personnel lors d'une vente

Publié le 15/01/2025 Vu 689 fois 7 Par
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15/01/2025 10:45

Bonjour,

J'ai une amie qui a acheté un appartement avec son compagnon (PACS). Ils ont acheté cet appartement 160 000 euros.
Cette amie a mis un apport de 30 000 euros (venant d'un héritage) pour acheter le bien.
L'appartement (propriété) a été du coup mis à 59% pour elle et 41% pour son compagnon.

Aujourd'hui mon amie est séparée de son compagnon.
Elle souhaite racheter l'appartement à son ex-compagnon (soulte).
Elle pensait que dans le calcul lui serait restitué ses 30 000 euros.


Notons qu'il reste actuellement 80 000 euros de crédit (30 000 euros d'apport et 50 000 euros remboursés du crédit).

En regardant sur internet les modes de calcul ont l'air différents.

Ce qui me parait étrange ça serait un mode de calcul seulement basé sur le prorata 41% et 59% (sans tenir compte de la restitution de l'apport).


Car en raisonnant comme ça, cela voudrait dire que actuellement si le bien est vendu à 160 000 euros (valeur du bien actuellement), mon amie pourrait espérer récupérer 47 200 euros (son ex compagnon 32 800 euros) soit une différence de 14 400 euros par rapport à son ex-compagnon (on est donc loin des 30 000 euros de l'apport).
Si mon amie attendait la fin du crédit, elle récupérerait 94 400 euros(son ex compagnon 65 600) soit une différence de 28 800 euros. Or là encore cela ne correspondrait même pas à son apport.

Je vous remercie d'avance pour l'aide.
Bonne journée,

Superviseur

15/01/2025 11:09

Bonjour,

Puisqu'elle rachète la part de son ex, le juste prix sera celui que son ex demandera. En matière de vente, le vendeur propose le prix qu'il veut, l'acheteur accepte, ou pas...

15/01/2025 11:17

Merci pour la réponse mais pour moi cela ne marche pas comme ça.

Dans ce cas si le vendeur demande 100 000 euros elle doit payer 100 000 euros ?

Non ils sont en invidision et le prix est celui déterminé par le marché. Ce n'est pas le vendeur qui détermine tout seul le montant d'une soulte.

Il ne veut pas vendre, dans ce cas décision judiciaire car on ne peut forcer un indivisionnaire à rester en indivision.

Et là le juge se basera sur le prix du marché.

Superviseur

15/01/2025 11:23


Merci pour la réponse mais pour moi cela ne marche pas comme ça.


C'est pourtant bien le cas.

Quand vous êtes vendeur, vous demandez le prix que vous voulez. Ensuite, vous trouvez un acheteur ou pas...

Modérateur

15/01/2025 11:37

bonjour,

ça ne marche pas comme vous l'indiquez.

l'article 1583 du code civil indique:

Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

l'apport personnel de votre amie de 30000 € est-il mentionné sur l'acte de vente ?

votre amie et son compagnon ont accepté la répartition 51/49 des droits indivis dans le bien acquis pour quelles raisons.

je ne comprends pas votre phrase " il reste actuellement 80 000 euros de crédit (30 000 euros d'apport et 50 000 euros remboursés du crédit).".

votre amie et son compagnon sont coemprunteurs solidaire du crédit, s'il reste 80000 € à rembourser , ils doivent rembourseer chacun la moitié.

comme il existe un crédit en cours, il faut l'accord de l'organisme de crédit pour modifier la propriété du bien.

salutations

15/01/2025 15:39

Bonjour.


votre amie et son compagnon ont accepté la répartition 51/49 des droits indivis dans le bien acquis pour quelles raisons.

A cause de l'apport !

Si le coût d'acquisition est de 166000, avec un apport de 30000, et un emprunt de 136000, supposé 50/50 :

- l'un a financé 30000 + 136000/2 = 98000 soit 98000/166000 = 59%,

- l'autre a financé 136000/2 = 68000 soit 68000/166000 = 41%.

Calcul classique des % de propriété lors de financement inégal.


Si mon amie attendait la fin du crédit, elle récupérerait 94 400 euros(son ex compagnon 65 600) soit une différence de 28 800 euros. Or là encore cela ne correspondrait même pas à son apport.


Non, on ne sait pas quelle serait la valeur du bien à la fin du crédit, lors du partage.

Il n'existe pas de droit à récupérer son apport au nominal. L'apport n'existe plus. L'apport s'est transformé (subrogé) en une fraction du bien. La valeur au moment du partage de cette fraction du bien est ce qu'elle est, en fonction de la plus-value ou de la moins-value du bien.

Ici, l'apport de 30000 correspond à 18% du bien lors de l'acquisition (votre amie et son compagnon ont chacun acquis 41% par une moitié d'emprunt, votre amie a acquis le surplus 18% par son apport), et donc 18% de la valeur actuelle 160000 = 28800.

Notez aussi qu'une partie du financement a servi, non pas à payer le vendeur, mais à payer des frais de notaire et d'agence. Pour que la fraction du bien associée à l'apport soit au moins égale à l'apport, il faut une plus-value de revente au moins égales aux frais.

Si la valeur du bien était actuellement de 166000, la valeur associée à son apport serait de 30000 (ne pas oublier que 59, 41 et 18 sont des arrondis, si on prend toutes les décimales, on arrive pile à 30000).

Modérateur

15/01/2025 16:18

Bonjour,


Il ne veut pas vendre, dans ce cas décision judiciaire car on ne peut forcer un indivisionnaire à rester en indivision.

Et là le juge se basera sur le prix du marché.


Le juge se fondera sur le prix du marché... pour fixer un prix de mise aux enchères assez attrayant pour attirer des enchérisseurs, donc généralement entre 1/3 et 2/3 du prix du bien sur le marché.

Le prix auquel le bien est vendu en cas de partage judiciaire est fixé par les enchères, et en général les acquéreurs sont des gens qui veulent faire une bonne affaire, donc acheter en-dessous du marché.

Le partage judiciaire, c'est division du bien en deux lots de valeur égales si c'est possible, avec atrribution par tirage au sort, à défaut mise aux enchères judiciaires.

15/01/2025 17:53


Puisqu'elle rachète la part de son ex, le juste prix sera celui que son ex demandera. En matière de vente, le vendeur propose le prix qu'il veut, l'acheteur accepte, ou pas...


Ici, ce n'est pas une vente classique avec un vendeur propriétaire et un acquéreur non propriétaires, mais une vente dite par les notaires "à titre de licitation", qui est en réalité "à titre de partage", car opérant un partage faisant cesser l'indivision.

Si un indivisaire cédant exige de recevoir une soulte d'une certaine valeur, cela signifie en fait qu'il estime indirectement le bien à une certaine valeur, telle que les calculs du partage conduisent à cette soulte.

Si un indivisaire preneur exige de ne payer qu'une soulte d'une certaine valeur, cela signifie en fait qu'il estime indirectement le bien à une certaine valeur, telle que les calculs du partage conduisent à cette soulte.

Bref, le désaccord sur la soulte à payer est un désaccord sur le partage, les parties ne se mettant pas d'accord sur la valeur à donner au bien dans les calculs du partage.

Mais si les parties se mettent d'accord sur la valorisation du bien, la soulte résulte de la logique des calculs du partage : tout élément, tant actif que passif, est partagé au prorata des droits dans l'élément (pour un élément au passif, on parle plutôt d'engagement que de droit).

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