Changement de régime de gestion des charges d'un bailleur en fin de bail

Publié le Vu 412 fois 12 Par Loulouzia
22/10/2019 08:32

Bonjour à tous,

Un propriétaire bailleur en copropriété a-t-il le droit, alors qu'il n'a pas répondu aux obligations lui incombant pour une gestion de charges au réel, de revenir sur son mode de gestion initial au forfait pour faire des régularisations sur 3 ans et conserver un dépôt de garantie ? (avec, au coeur de cette pirouette une histoire de surcommation d'eau).

Je vous remercie pour votre aide.

Superviseur

22/10/2019 09:51

Bonjour,

Un peu difficile à comprendre...

Vous avez un bail meublé avec charges forfaitaires ? C'est bien ça ?

Si oui, le bailleur ne peut absolument pas procéder à une régularisation de charges, tant pis si le forfait a mal été calculé...

22/10/2019 11:44

Bonjour,

Non ce n 'est pas un meublé. Pendant plus de 3 ans mon fils payait 500,00 euros/ mois et basta :-)

Le proprietaire n'a rien annexé au contrat, pas d'extrait de reglement de copropriété ni sur les modalités de régularisations de charges. Aucune information sur l'eau que mon fils pensait donc comprise dans les 70,00 euros de charges.

Le propriétaire n'a pas fait le relevé d'eau à l'entrée dans les lieux. Il n'a pas pu le récupérer sur l'etat des lieux de sortie de la précédent locataire non plus. Il fonctionnait donc au forfait sans que ce soit indiqué quelque part sur le contrat.

Aucune régularisation n'a été faite.

Avec ce problème d'eau, il s'est mis à faire une régularisation rétroactive sur 3 ans disant que la Loi lui permettait.

Si effectivement la Loi l'autorise et ne sanctionne pas les bailleurs qui agissent ainsi, je voudrais savoir si sans avoir posé les bases juridiques (contrat de bail) pour le loyer il peut revenir sur un forfait de charges au réel.

Le fait de demander un forfait qui dépassait les charges lui permettait de récupérer des sous ... une fois 283,00 euros quand même !

Et tant que ça roulait...

Merci pour votre attention,

Superviseur

22/10/2019 13:00


Non ce n 'est pas un meublé.


Donc pas de charges forfaitaires !

Les charges forfaitaires ne sont possible qu'en meublé (et depuis peu pour les baux spéciaux en colocation "vide").

Si votre fils louait un logement vide, les charges sont obligatoirement au réel.

Le bailleur ne fait donc que respecter la loi en procédant à la régularisation des charges, régularisation qui aurait du être annuelle mais qui reste possible, si elle n'a pas été faite, tant qu'il n'y a pas prescription, c'est à dire sur les 3 dernières années (5 avant 2014).

22/10/2019 13:06

Bonjour,

Vous indiquez : "Le proprietaire n'a rien annexé au contrat" puis "si sans avoir posé les bases juridiques (contrat de bail) pour le loyer" mais le contrat de location devrait préciser certaines dispositions concernant le prix du loyer et la provision des charges ainsi que leur régularisation même si la prescription est de 3 ans ...

Je vous conseillerais de vous rapprocher de l'ADIL...
__________________________
Cordialement.
P.M.

Infos en Droit du Travail du privé : tedforum.com

22/10/2019 13:20

Merci à vous pour votre aide.


janus2fr, j'avais lu effectivement que les forfaits ne sont que pour les meublés. Mais un proprietaire bailleur indélicat ne pourrait-il pas se servir de cette option puisque les 70,00 euros couvrent largement les charges locatives ? Il fait une sorte de bénéfice :-). Et c'est très lucratif s'il agit ainsi avec tous ses locataires.
P.M.
Il n'y a rien du tout concernant les régularisations. c'est bien là la question. Il n'a rien coché sur le contrat de bail.
Comment mon fils pouvait-il savoir qu'il y avait de tels ajustements ?
S'il l'avait lu ou si on lui avait dit il aurait fait le nécessaire pour récupérer ses trop perçus.
Est-ce donc légal de faire ces régularisations si rien n'indique sur le bail que c'est possible ?
Cordialement,
Loulouzia

22/10/2019 13:47

Je vous ai conseillé de vous rapprocher de l'ADIL, il semble qu'il y ait des anomalies dans la rédaction du contrat de location et de l'état des lieux, d'autre part, la régularisation des charges implique qu'elle soit détaillée...
__________________________
Cordialement.
P.M.

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Superviseur

22/10/2019 15:20


j'avais lu effectivement que les forfaits ne sont que pour les meublés. Mais un proprietaire bailleur indélicat ne pourrait-il pas se servir de cette option puisque les 70,00 euros couvrent largement les charges locatives ? Il fait une sorte de bénéfice :-). Et c'est très lucratif s'il agit ainsi avec tous ses locataires.


En location vide traditionnelle, les charges sont obligatoirement au réel.

2 possibilités :

- Paiement des charges sur justificatifs (très rarement utilisé).

- Versement mensuel de provisions et régularisation annuelle (cas général).

C'est au locataire, si le bailleur faillit, d'exiger la régularisation annuelle. Lorsque le bailleur refuse de procéder à la régularisation, le locataire est fondé à réclamer le remboursement de la totalité des provisions versées et qui ne sont alors pas justifiées.

Dans votre cas, puisque le bailleur procède bien à la régularisation, certes en retard, le locataire ne subit pas de préjudice puisque s'il a trop versé de provisions, il sera remboursé du trop perçu.

22/10/2019 15:48

Si je comprends bien, le bailleur n'a pas du tout l'intention de rembourser un trop perçu mais veut au contraire : "faire des régularisations sur 3 ans et conserver un dépôt de garantie"...
__________________________
Cordialement.
P.M.

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Superviseur

22/10/2019 16:54

En fait, je répondais à ce passage :


puisque les 70,00 euros couvrent largement les charges locatives ? Il fait une sorte de bénéfice :-). Et c'est très lucratif s'il agit ainsi avec tous ses locataires.


Si les provisions couvrent largement les charges locatives, la régularisation ne peut être qu'en faveur du locataire. Sinon, c'est qu'au contraire, elles ne suffisent pas...

22/10/2019 18:10

C'est ou l'un ou l'autre, car il est rare que ça tombe sur le montant exact...

C'est pourquoi, j'ai conseillé de se rapprocher de l'ADIL qui pourrait appuyer le locataire déjà dans sa demande de justificatifs et examiner le contrat de location pour détecter les différentes anomalies...

Il n'est pas prévu un remboursement des provisions de charges locatives si le propriétaire tarde à la régularisation annuelle mais légalement un étalement sur 12 mois suivant l'art. 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et/ou par la Jurisprudence éventuellement la possibilité d'obtenir des dommages-intérêts car le contrat n'a pas été exécuté de bonne foi suivant l'Arrêt 11-14174 de la Cour de Cassation...
__________________________
Cordialement.
P.M.

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06/11/2019 08:16

Bonjour et merci pour vos réponses. Je vais effectivement me tourner vers l'Adil afin de présenter le contrat de bail et les états des lieux d'entrée et de sortie et de détecter d'éventuelles anomalies.

J'ai toutefois d'autres questions à poser afin d'avoir votre avis éclairé concernant les relevés d'index d'eau. Faut-il que j'entame une autre discussion sur le forum pour plus de lisibilité ? Ou puis-je la poser ici car elle concerne cette régularisation : le relevé d'index d'eau sur l'état des lieux d'entrée n'ayant pas été fait par le propriétaire et aucun relevé annuel n'ayant été fait en présence ou par mon fils, quelle fiabilité apporter aux chiffres notés sur le document de répartition des charges du syndic ?

Le compteur se trouvait à l'extérieur de son domicile dans un placard, dans le hall, et mon fils n'a jamais été averti de quoi que ce soit et n'a jamais validé aucun chiffre. Est-ce "normal" ?

Comme il n'a pas reçu les extraits de réglement de la copropriété qui auraient pu lui expliquer la procèdure, est-il en mesure de les contester ?

Merci de me dire si je dois créer une autre discussion ou de m'aider à avancer dans mon questionnement.

Cordialement,

Loulouzia

06/11/2019 08:27

Bonjour,

C'est déjà je pense l'intention du locataire de contester les relevés d'eau et dans ce cas le bailleur devrait apporter des éléments fiables sur les relevés d'indices qui pourraient aussi être comparés à une consommation moyenne mais il n'est certainement pas resté 3 ans sans être facturé d'une manière ou d'une autre et cela pourrait entrer en ligne de compte...
__________________________
Cordialement.
P.M.

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