Se séparer d’un locataire

Publié le Vu 409 fois 15 Par Vds
04/02/2019 18:04

Bonjour. Je loue un studio non meublé depuis le 5/12/2018 à un locataire dont je voudrais me séparer au plus tôt. Le FSL devait l’aider (caution etc). Mais comme il ne donne pas les documents nécessaires, la mission locale ne peut déposer le dossier en commission. Il ne se rend à aucun rdv. De plus, Il ne s’est pas rendu à sa formation rémunérée. Il ment sans arrêt. Pas de revenus = loyers impayés, pas d’assurance du logement etc. Les voisins s’en plaignent (bruit, violation de propriété privée). Sa compagne m’a dit qu’ils « niqueront » le studio qd ils partiront... il me ment sans arrêt. Bref, je « paie » ma gentillesse. Seule chose positive, la CAF me virera un tiers du loyer à partir de février. La solution serait de mandater un huissier afin qu’il parte dans 2 mois. Mais y aurait-il une solution plus rapide ? Merci pour vos conseils. Cordialement.

04/02/2019 18:35

Bonjour,

Vous n'avez pas besoin d'un huissier pour lui donner congé pour non paiement des loyers par lettre recommandée avec AR...
__________________________
Cordialement.
P.M.

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04/02/2019 18:46

Merci pour votre réponse. La date de présentation de la LR/AR vaut-elle date de réception ? Car je crains fort qu’il n’aille pas la retirer.

04/02/2019 19:16

C'est le problème car si le locataire ne réceptionne pas la lettre recommandée, il faut qu'il soit signifié par Huissier...
__________________________
Cordialement.
P.M.

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04/02/2019 19:18

Merci. Bonne soirée.

Superviseur

05/02/2019 08:04


Vous n'avez pas besoin d'un huissier pour lui donner congé pour non paiement des loyers par lettre recommandée avec AR...


Bonjour,

Attention, un tel congé ne peut être délivré que pour l'échéance du bail, donc ici pas avant le 05/12/2021 !

Si vous ne voulez pas attendre jusque là, il va falloir viser la clause résolutoire du bail, soit pour non paiement des loyers, soit pour non présentation de l'attestation d'assurance.

05/02/2019 08:19

Bonjour. C’est effectivement ce que je pensais faire, en passant par un huissier. Merci. Bonne journee.

05/02/2019 09:01

Bonjour,

Il me semble qu'en parlant de congé pour non-paiement des loyers c'est la clause résolutoire qui est visée...
__________________________
Cordialement.
P.M.

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Superviseur

05/02/2019 11:26


Il me semble qu'en parlant de congé pour non-paiement des loyers c'est la clause résolutoire qui est visée...


Non, ce sont 2 choses très différentes !

Et pour viser la clause résolutoire, il y a une procédure bien précise, commandement d'huissier puis saisie du tribunal d'instance si pas d'effet. Or, comme vous parliez d'une procédure sans appel à huissier...


Vous n'avez pas besoin d'un huissier pour lui donner congé pour non paiement des loyers par lettre recommandée avec AR...

05/02/2019 11:59

A chacun sa terminologie, moi je me réfère à l'art. 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

Extrait :


I. ― Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.


Il s'agit bien donc de donner aussi congé lorsque le locataire ne remplit pas ses obligations citées à l'art. 7 et en l'occurrence le non-paiement du loyer...

Une lettre recommandée avec AR suffit, sauf si le locataire ne la réceptionne pas comme je l'ai indiqué, il faut effectivement que le congé soit donné par Huissier...

C'est pour l'expulsion éventuelle qu'il conviendrait de saisir le Tribunal d'Instance si le locataire ne s'exécute pas mais nous n'en sommes pas là...
__________________________
Cordialement.
P.M.

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09/02/2019 22:32

@P.M. sauf que pour donner congé au locataire il faut être à échéance du bail.

"le congé délivré ne peut prendre effet qu'au terme du bail"

Il faudra donc obligatoirement une décision en justice pour expulser le locataire.

Le bailleur ne pourra donc pas donner congé avant 2021 et devra passer par la justice s'il veut expulser le locataire avant.

09/02/2019 23:16

Bonjour,

Je répète que le congé peut être donné pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, en l'occurrence le non-paiement des loyers (art. 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)...

La demande d'expulsion viendrait après par la voie judiciaire éventuellement si le locataire ne s'exécute pas...
__________________________
Cordialement.
P.M.

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Superviseur

10/02/2019 09:24

Bonjour PM,

Et nous vous répétons qu'un congé donné par le bailleur, quel qu'en soit le motif, reprise, vente, motif légitime et sérieux, ne peut être donné qu'à l'échéance du bail avec préavis de 6 mois.

Nous connaissons parfaitement l'article 15 de la loi 89-462, merci !

Si le bailleur veut résilier le bail avant cette échéance, comme déjà dit, le passage par le juge, après un commandement d'huissier resté sans effet, est obligatoire. Seul le juge peut prononcer la résiliation définitive du bail en cours.

Il ne peut y avoir de demande d'expulsion qu'une fois le bail résilié par le juge d'instance...



Je vous propose ce dossier https://www.dossierfamilial.com/immobilier/locataire/locataire-proprietaire-les-conditions-de-la-rupture-du-bail-57313

Où vous pourrez lire :


Gare aux clauses résolutoires !
Le non-respect de vos engagements est le seul motif pour lequel votre propriétaire peut vous donner congé en cours de bail. Il dispose pour cela de deux moyens d’action :

activer la clause résolutoire figurant dans votre bail (présente dans la quasi-totalité des contrats). Avant de la mettre en œuvre, il doit néanmoins vous adresser un commandement de payer délivré par huissier. Vous disposez alors de deux mois pour régler votre dette ou demander des délais de paiement au juge d’instance ;
demander au tribunal la résiliation du contrat. Le juge apprécie alors la gravité de la faute.

10/02/2019 10:48

Ce que je n'avais pas mentionné, c'est que suivant l'art. 24 de la Loi n° 89-462, le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer pour résilier le bail au titre de la clause exécutoire mais il n'y a encore une fois aucune obligation de saisir le Juge avant comme votre phrase ambigüe pourrait le faire penser...

Il me semble qu'il vaut toujours mieux citer des textes, ce que j'ai fait même si pour ce qui vous concerne vous les connaissez déjà sans que vous ayez besoin de m'en remercier...

La procédure suivant ce dossier est la suivante :


Commandement de payer
Si le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire doit prendre contact avec un huissier pour qu'il envoie au locataire (et à la personne qui s'est portée caution) un commandement de payer précisant les sommes réclamées.
Si le locataire conteste les sommes réclamées, il peut contacter le propriétaire et, à défaut d'accord, doit saisir le tribunal d'instance de son domicile.
Délais de paiement
Le locataire a 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais d'huissier. S'il ne peut pas les payer, il peut durant ce délai :
demander des délais de paiement au juge en saisissant le tribunal d'instance de son domicile,
demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL).
À l'issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge) :
si le locataire a payé les sommes dues, il peut rester dans le logement,
si le locataire n'a pas payé les sommes dues, le propriétaire doit saisir le tribunal d'instance pour qu'il constate que le bail est résilié et qu'il prononce l'expulsion. Le propriétaire peut saisir le juge en référé.
Le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire qui est en capacité de régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.




__________________________
Cordialement.
P.M.

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10/02/2019 14:22

@P.M.

"si le locataire n'a pas payé les sommes dues, le propriétaire doit saisir le tribunal d'instance pour qu'il constate que le bail est résilié et qu'il prononce l'expulsion. "

Cela contredit ce que vous dites "le congé peut être donné pour un motif légitime et sérieux"

Le bailleur ne pourra donc pas donner congé en cas de loyers impayés, uniquement envoyer un commandement de payer, mais si le locataire refuse toujours de payer il devra "saisir le tribunal d'instance".



Donc en aucun cas il ne peut donner congé sans décision de justice avant échéance du bail.



Il y a une grosse différence entre un congé et un commandement de payer.

10/02/2019 15:07

Le bailleur peut envoyer un commandement de payer pour résilier le bail avant son échéance sans décision de Justice...
__________________________
Cordialement.
P.M.

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