Changer d'agence immobilière après une signature de promesse de vente

Publié le 17/06/2021 Vu 712 fois 21 Par
logo Legavox
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

15/06/2021 12:08

Bonjour,

Une agence immobilière nous a fait visiter un terrain. Suite à cela nous avons fait une proposition acceptée par les vendeurs. Nous avons signé une promesse de vente chez le notaire sur lequel est indiqué le montant des frais et les informations de l'agence.

Suite à cette signature, l'agent immobilier n'a absolument rien suivi du dossier, toutes les démarches administratives et les points de blocages ont du être prise en charge par nos soins, le notaire ou le maitre d'oeuvre, mais il n'a absolument rien fait.

Nous nous sentons clairement escroqué au vu du montant versé versus la prestation.

Après ce constat on voulait savoir si on pouvait avant de signer l'acte faire un avenant sur la promesse de vente afin de changer d'agence immobilière en accord avec les vendeurs ?

L'agence n'a pas de mandat d'exclusivité.

Cordialement.

15/06/2021 12:22

Bonjour,

La mission essentielle d'un agent immobilier est de rapprocher vendeur et acheteur. Les honoraires stipulés dans son mandat lui sont dus dès lors que l'acheteur a été présenté au vendeur par les soins de l'agent immobilier.

15/06/2021 14:16

Si aucune exclusivité, peut-on se rapprocher d'une autre agence pour effectuer la visite et ainsi servir d'intermédiaire ?

On souhaite passer par une autre agence pratiquant des tarifs moins abusif.

Superviseur

15/06/2021 14:24

Bonjour,

Vous dites que la promesse est signée, êtes-vous encore dans les temps pour vous rétracter ? Car sinon, vous ne pouvez plus rien faire...

15/06/2021 14:33

Dans le cadre d'une promesse de vente d'un terrain, il n'y a aucun délai de rétractation. Est-ce que quelqu'un sait si un avenant sur une promesse de vente existe ?

15/06/2021 14:47

L'article L 271-1 du code de l'urbanisme vise aussi les terrains à bâtir.

Vous pouvez proposer à l'acheteur un avenant au compromis mais il faudrait surtout un avenant au mandat de l'agent immobilier. S'il veut bien diminuer ses honoraires, pourquoi pas ? On peut rêver.

Le compromis signé, la mission de l'agent immobilier est normalement accomplie.

16/06/2021 13:32

Bonjour,

Article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation et non pas de l'urbanisme.

Il faut toujours contrôler ce que l'on écrit pour bien réciter ce que l'on a lu dans un lien !

Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

Modérateur

16/06/2021 14:00

bonjour,

si le prix indiquait "frais d'agence inclus" ce n'est pas l'acquéreur qui paie la commission de l'agence mais le vendeur donc c'est lui et non vous qui peut se sentir escroqué, le montant de la commission concerne le vendeur et l'agent immobilier et non l'acquéreur.

salutations

Superviseur

16/06/2021 16:18

Bonjour youris,

Au final, c'est toujours l'acheteur qui paie les frais d'agence, même s'il sont "officiellement" à la charge du vendeur.

Par exemple, bien vendu 100000€, frais d'agence 10000€, soit les frais sont à la charge de l'acheteur qui paie donc : 100000€ (bien) + 10000€ (FA), soit les frais sont à la charge du vendeur et l'acheteur paie 110000€ (bien).

16/06/2021 16:49

Le contrat qui donne mandat à l'agent immobilier ne lie que les deux signataires, d'une part le vendeur (sauf cas du mandat de recherche) et d'autre part l'agent immobilier, que les frais soient à la charge du vendeur ou de l'acheteur. L'acheteur n'est pas partie au contrat.

Dans les deux cas, l'agent doit présenter le bien à vendre aux acheteurs potentiels frais d'agence inclus. S'il est convenu que les honoraires sont à la charge de l'acheteur (ce qui est plus intéressant pour lui) il doit lui être clairement précisé quel est le prix de vente et quel est le montant des honoraires dus à l'intermédiaire de sorte que l'acheteur sache avant de se décider combien il aura à payer in fine.

Une fois l'acte de vente signé, le rôle d'intermédiaire de l'agent est en principe terminé. S'il continue à intervenir, c'est une sorte de service après-vente qui n'est pas du tout essentiel.

D'un point de vue commercial, on peut penser ce qu'on veut mais, juridiquement, une fois le compromis signé, tout est bouclé et il n'est plus possible d'exiger une révision des honoraires et encore moins une révocation de l'agent immobilier. Vouloir changer d'intermédiaire après la signature du compromis est juridiquement un non-sens.

Par ailleurs, le particulier qui achète un terrain à bâtir dispose d'un droit de rétractation.

16/06/2021 18:38

Il semblerait que la question serait de savoir si l'acquéreur peut changer d'agence si cette dernière n'a pas/plus l'exclusivité.

D'après cet arrêt de la Cour de cassation, publié au bulletin, la réponse serait OUI !
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

Superviseur

16/06/2021 20:31

Ce n'est pas le même cas, ici le compromis est signé, on n'est plus au niveau de l'offre d'achat.

Modérateur

16/06/2021 20:53

janus21,

le paiement de la commision à l'agent immobilier est de la seule responsabilité du vendeur, peu importe que ce soit avec l'argent du prix de vente payé par l'acquéreur.

16/06/2021 22:13

L'argument principal de la CC c'est que l'acquéreur est non lié contractuellement à l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel il a visité le bien et non pas de pouvoir modifier l'offre d'achat qui est subsidiaire (qui en découle)... et dans le cas présent la faute ne viendrait pas de l'acquéreur mais plutôt de l'agent immobilier initial.

Article 1382 du Code civil :


Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

Superviseur

17/06/2021 07:25


L'argument principal de la CC c'est que l'acquéreur est non lié contractuellement à l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel il a visité le bien


Oui, cela on le sait depuis toujours. Du moment qu'un bien est à vendre dans plusieurs agences, l'acheteur peut conclure la vente avec n'importe quelle agence et pas uniquement celle avec laquelle il a visité le bien (contrairement à ce que voudrait faire croire justement les agences). C'est l'application de la libre concurrence entre professionnels.

Le problème ici, c'est qu'on n'en est plus à ce stade. La vente est conclue, le compromis signé. Il n'est donc plus question de choisir une agence pour conclure la vente.

17/06/2021 10:01

La solution donnée par la cour de cassation dans l’arrêt mentionné n’est pas nouvelle. Il est acquis depuis une vingtaine d’années au moins que les honoraires sont dus à l’intermédiaire par l’entremise duquel la vente a été conclue et non à celui qui a mis en rapport l’acheteur et le vendeur pour la première fois comme on pourrait le penser non sans logique.

Ce qui se produit parfois est qu’un même bien ayant été mis en vente dans plusieurs agences, un même acheteur le visite deux fois avec deux agences différentes et que la deuxième emporte l’affaire simplement en faisant une concession sur le montant de ses honoraires alors qu’en fait l’essentiel du travail commercial a été accompli par la première.

Dans un contexte de concurrence acharnée où les agences se battent comme des chiffonniers, des comportements de voyous sont fréquents. Cependant la tendance est l’adoption du système de mandat semi-exclusif en pratique aux Etats-Unis. Dans ce système, le vendeur s’interdit de donner mandat à une autre agence mais l’agence mandataire donne délégation aux autres agences présentes sur le secteur et les honoraires sont partagés si l’agence ayant reçu mandat n’est pas celle ayant conclu la vente.

Dans le cas présent, on n’en est plus là. La vente est conclue, le travail commercial est terminé. Vouloir changer d’agence après la signature du compromis n’a pas de sens.

17/06/2021 12:36


La solution donnée par la cour de cassation dans l’arrêt mentionné n’est pas nouvelle.


Quels sont ces précédents jurisprudentiels non mentionnés dans l'arrêt ?
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

17/06/2021 13:15


Attendu que lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens du texte susvisé, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ;


Je vous laisse chercher.

17/06/2021 14:47

Cet arrêt miracle de 2002, ce qui ne fait pas une vingtaine d'années, ne concerne pas un changement d'agence.

Dans le cas présent l'on a à faire à une opération non encore finalisée (acte authentique de vente) et rien n'interdit d'annuler, à l'amiable (accord des deux parties), la vente dans les conditions non respectées de l'agence et ainsi de choisir une autre agence qui respectera les conditions initialement prévues.

Même passé le délai de rétractation le vendeur peut accepter l'annulation de la vente ; il n'est pas tenu de forcer la vente ; l'agent immobilier ne peut pas forcer la vente.

L'opération n'est pas finalisée et l'acquéreur n'a aucun compte à rendre à l'agence fautive.


Sachez donc qu’aucun acompte ne doit être versé à l’agence avant la réalisation effective de la vente. C’est-à-dire une fois que les fonds afférents à la vente seront réceptionnés.


Je pense qu'il faut tenir ce raisonnement devant le notaire qui avisera de la marche à suivre.


La mission essentielle d'un agent immobilier est de rapprocher vendeur et acheteur. Les honoraires stipulés dans son mandat lui sont dus dès lors que l'acheteur a été présenté au vendeur par les soins de l'agent immobilier.


Grosse évolution depuis votre première intervention qui attribue le simple rôle d'entremetteur à l'agent immobilier.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

17/06/2021 15:17


Cet arrêt miracle de 2002, ce qui ne fait pas une vingtaine d'années, ne concerne pas un changement d'agence.


Mais bien sûr ! Et deux plus deux ne font pas quatre !

Terminé.

Je ne discute pas avec un troll.

Superviseur

17/06/2021 16:22


et rien n'interdit d'annuler, à l'amiable (accord des deux parties), la vente




Oui, bien entendu !

Par accord entre toutes les parties, tout est possible...

Mais si le vendeur n'y consent pas, l'acheteur n'a aucun moyen de l'y forcer. Le compromis est un contrat et, passé le délai de rétractation, l'acheteur doit s'y tenir.

Je ne suis pas certain, d'ailleurs, que si le vendeur consentait à annuler la vente pour la reprendre avec une autre agence, celle évincée à ce stade, se laisserait faire sans bouger. Elle pourrait demander à être dédommagée par le dit vendeur...

17/06/2021 17:17

Certes mais la question initiale est :


Après ce constat on voulait savoir si on pouvait avant de signer l'acte faire un avenant sur la promesse de vente afin de changer d'agence immobilière en accord avec les vendeurs ?


D'où l'évocation d'un accord amiable.

Ils peuvent toujours proposer le même prix net vendeur et la nouvelle agence des frais inférieurs... ou égaux où l'agent s'interdit de ne pas respecter certaines conditions sous peine d'une clause pénale égale à la moitié des honoraires demandés.

Pour que l'agent substitué puisse réclamer une indemnité il aurait fallu que le mandat stipule une clause pénale dans laquelle le mandant s'interdisait de traiter expressément autrement qu'avec lui.

C'est ce qui ressortirait d'une jurisprudence fournie en consultant : Changer d'agence en cours de vente.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

Répondre

Avez-vous déjà un compte sur le site ?

Si oui, veuillez compléter les champs email et mot de passe sur le formulaire en haut de page pour vous connecter.

Sinon, complétez le formulaire d'inscription express ci-dessous pour créer votre compte.

Inscription express :

Le présent formulaire d’inscription vous permet de vous inscrire sur le site. La base légale de ce traitement est l’exécution d’une relation contractuelle (article 6.1.b du RGPD). Les destinataires des données sont le responsable de traitement, le service client et le service technique en charge de l’administration du service, le sous-traitant Scalingo gérant le serveur web, ainsi que toute personne légalement autorisée. Le formulaire d’inscription est hébergé sur un serveur hébergé par Scalingo, basé en France et offrant des clauses de protection conformes au RGPD. Les données collectées sont conservées jusqu’à ce que l’Internaute en sollicite la suppression, étant entendu que vous pouvez demander la suppression de vos données et retirer votre consentement à tout moment. Vous disposez également d’un droit d’accès, de rectification ou de limitation du traitement relatif à vos données à caractère personnel, ainsi que d’un droit à la portabilité de vos données. Vous pouvez exercer ces droits auprès du délégué à la protection des données de LÉGAVOX qui exerce au siège social de LÉGAVOX et est joignable à l’adresse mail suivante : donneespersonnelles@legavox.fr. Le responsable de traitement est la société LÉGAVOX, sis 9 rue Léopold Sédar Senghor, joignable à l’adresse mail : responsabledetraitement@legavox.fr. Vous avez également le droit d’introduire une réclamation auprès d’une autorité de contrôle.


Image Banderole Conseil-juridique.net

Consultez un avocat

www.conseil-juridique.net
Me. MADIOT

Droit de l'immobilier

13 avis

Me. Bloch-Fisch

Droit de l'immobilier

11 avis

Image Banderole Devenez bénévole sur Légavox

Devenez bénévole

Légavox

Participez à la communauté Légavox en devenant bénévole et en aidant les internautes dans leurs problématiques juridiques du quotidien.