demande de responsabilité notaire qui a omis de stipuler une servitude

Publié le 26/04/2020 Vu 571 fois 15 Par
logo Legavox
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

19/04/2020 19:51

Bonjour, notre maison achetée en 2010 qui ne mentionnait aucun droit de passage du voisin , est reconnue par la cour d'appel comme étant frappée d'une servitude de passage par destination du père de famille . Le notaire refuse de nos indemniser ( frais de justice , travaux , perte valeur )en précisant qu'il ne savait pas que la cour était le seul accès au garage du voisin !

mais la cour d'appel s'est basée sur les actes de vente précedents en dates de : 1978, 1938,1929,1924,sur lesquels figurent bien la notion de cour commune .

le notaire nous signale qu'il n'est pas obligé de se déplacer sur les lieux !

il faut noter que c'est me même notaire qui a rédigé l'acte de vente de la maison de notre voisin , donc , il connaissait l'existence de la porte du garage , et la cour commune sur laquelle donnait cette porte

le notaire ne doit-il pas vérifier les actes antérieurs , et vérifier les situations juridiques des actes qu'ils dressent ? Actuellement , cette maison devrait êtrec louée , mais ce n'est pas possible , le voisin doit disposer à tout instant de la cour d'entrée pour entrer et sortir du garage . doit-on aller autribunal ,afin de faire valoir nos droits . les pertes de loyers , les frais de géomètre , de justice , perte de valeur de notre maison s'évaluent a plus de 40000€.

et notre acte de vente de la maison est erroné .

qu'en pensez-vous ? merci

.

19/04/2020 20:55

Bonjour
Un notaire est tenu de rechercher pour mention dans l'acte, l'origine trentenaire..


Le rôle du notaire consiste donc à effectuer un contrôle de la chaîne complète sur une période d'au moins 30 ans. Il vérifie que le vendeur est bien propriétaire incommutable, c'est à dire que personne d'autre ne puisse lui revendiquer la propriété du bien vendu.
Pour cela, le notaire, à l'appui de ce contrôle, établit une origine de propriété "trentenaire".


Je vous préconise de prendre contact avec le doyen de la chambre départementale.
__________________________
"La femme est un homme comme les autres"

Modérateur

19/04/2020 20:58

bonjour,

toutes les servitudes ne s'établissent pas par un titre, les servitudes continues et apparentes s'acquièrent part titre ou par la possession de trente ans (art.690 du C.C.).

seules les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes et non apparentes n epeuvent s'établir que par un titre.

salutations

19/04/2020 21:17

Bonjour,

Le notaire est tenu de vérifier la régularité de la vente au vu des actes publiés au moins sur une trentaine d’années. Il est possible qu’une servitude de père de famille grèvant votre parcelle n’ait jamais été stipulée dans les actes de vente antérieurs. Il y a peut-être une responsabilité du notaire mais elle est loin d’être évidente. Le vendeur lui-même aurait dû connaître cette servitude et vous en informer avant la conclusion du compromis. Quant à vous-même, en visitant les lieux avant d’acheter, vous ne pouviez manquer de relever que l’accès du voisin passait par votre terrain.

Il serait très étonnant que votre acte de vente ne reprenne pas les mentions des servitudes qui figuraient dans l’acte de 1978. Quels sont les termes exacts de cet acte à propos de « cour commune » ? Il ne faut pas confondre une servitude sur une cour avec une « servitude de cour commune » qui est en fait une servitude non aedificandi.

Il faudrait beaucoup plus d'éléments sur votre affaire pour se faire une opinion sur la responsabilité du notaire.

20/04/2020 10:16

Bonjour,

Cour de cassation ; 14 février 1950 ; Bull. civ. I n° 44

Le notaire ne peut pas accepter un acte qui néglige « les intérêts d'une cliente occasionnelle pour favoriser des clients habituels »
Cour de cassation ; 22 janvier 2002 ; pourvoi n° 99-16875


Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que pour écarter la responsabilité du notaire, l'arrêt retient que les relations contractuelles entre les parties aux actes de prêt et de constitution d'hypothèque s'étaient nouées sans l'intervention du notaire qui avait été le simple rédacteur desdits actes, et qu'à ce titre il n'avait pas à informer M. Y... de l'insuffisance du gage et que celui-ci devait se renseigner plus avant sur l'étendue exacte des inscriptions hypothécaires préexistantes ;

Attendu qu'en statuant ainsi alors que le notaire ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait que donner la forme authentique aux opérations conclues par les parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


Cour de cassation ; 11 janvier 2017 ; pourvoi n° 15-22776


Mais attendu que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; que la faute intentionnelle ne prive pas le vendeur de tout recours contributif contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d'un acte dolosif, peut être tenu de le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle qu'il a commise ;

Et attendu qu'après avoir exactement énoncé que la faute intentionnelle d'une partie ne dispense pas le notaire des devoirs liés à sa fonction d'officier public, puis souverainement estimé qu'ayant son étude à quelques kilomètres de la commune de Saignon, à laquelle avait été reconnu l'état de catastrophe naturelle, le notaire ne pouvait ignorer la publication de l'arrêté interministériel portant constatation de cet état, relayée de surcroît dans la presse locale, la cour d'appel a retenu que le rédacteur de l'acte de vente ne pouvait, sans manquer à son obligation d'information, s'abstenir de renseigner les parties sur l'existence de cet arrêté, par une mention ou par une annexion, au même titre que l'état parasitaire de l'immeuble ou le diagnostic amiante ; que, de ces motifs, elle a pu, sans excéder les limites du devoir d'investigation du notaire, déduire que ce dernier avait commis une faute ;


Cour de cassation ; 3 mai 2018 ; pourvoi n° 16-20419


Mais sur le troisième moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu que, pour écarter la responsabilité du notaire et rejeter la demande indemnitaire de M. X..., l'arrêt retient qu'il ne peut être reproché à celui-ci de ne pas avoir conseillé la mention d'un bouquet, en sus des rentes mensuelles, dès lors que la possibilité de stipuler un bouquet est connue de tous et que le notaire avait pu légitimement considérer que les parties en avaient discuté et avaient décidé de ne pas en prévoir, les modalités de la vente étant leur affaire ;

Qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à écarter le manquement du notaire à son devoir de conseil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur la troisième branche du même moyen :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu que, pour statuer comme il le fait, après avoir relevé que M. X... reprochait au notaire de ne pas l'avoir informé que la donation était contraire aux intérêts de sa fille, qui, en cas de vente, aurait bénéficié d'un droit de préemption en application de l'article 815-14 du code civil, l'arrêt énonce que la décision de faire donation d'un bien à un ami, au détriment des enfants du donateur, relève d'un choix de ce dernier et qu'il n'appartient pas au notaire de s'immiscer dans les affaires de famille des parties ;

Qu'en se déterminant ainsi, par des motifs inopérants au regard des obligations du notaire, tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets des actes qu'il établit, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


Cour de cassation ; 13 mars 2019 ; pourvoi n° 18-12234 - 18-50019


Attendu que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par une promesse de vente notariée établie le 19 avril 2013 par M. I... (le notaire), MM. F... et B... T..., respectivement usufruitier et nu-propriétaire d'une maison, se sont engagés à la vendre à M. et Mme C... (les acquéreurs) ; que cette promesse mentionnait l'engagement des vendeurs de produire la facture des travaux de réfection de la toiture de la maison ; que, suivant acte authentique reçu par le notaire le 8 juillet 2013, M. F... T... (le vendeur) a vendu la maison aux acquéreurs, M. B... T... lui ayant précédemment fait donation de la nue-propriété ; que l'acte de vente comportait une déclaration du vendeur sur l'existence de travaux depuis moins de dix ans, en l'espèce ceux de réfection de la toiture ; qu'ayant subi des infiltrations importantes d'eau de pluie le 10 juillet 2013, les acquéreurs ont provoqué une réunion en l'étude du notaire, de laquelle il est résulté que les travaux mentionnés à l'acte de vente n'avaient pas été réalisés ; que les acquéreurs ont assigné le vendeur en garantie des vices cachés, le notaire et la société civile professionnelle D... I... et G... S... en responsabilité et indemnisation ; que le vendeur a été condamné à indemniser les acquéreurs ;

Attendu que, pour écarter la responsabilité du notaire, l'arrêt retient que ce dernier n'était tenu à aucune vérification particulière quant à la déclaration faite par le vendeur de la réalisation de travaux sur la toiture ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire devait attirer l'attention des acheteurs sur l'absence de production de la facture correspondant aux travaux que le vendeur déclarait avoir effectués, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


Le notaire doit se déplacer, tout vérifier et ne pas favoriser un client en particulier

Cdt

Modérateur

20/04/2020 10:23

bonjour,

je suis curieux de savoir combien de notaires se déplacent pour visiter le bien immobilier quand il doit établir un acte authentique de vente alors qu'il existe une promesse de vente ou un compromis de vente ou le notaire n'est pas intervenu.

salutations

20/04/2020 10:25

Re...

J'en avais oublié un concernant les indices...

Cour de cassation ; 30 mai 1995 ; pourvoi n° 93-13758


Sur le premier moyen, pris en ses trois branches :

Attendu que M. X... fait grief à la cour d'appel de l'avoir condamné à payer diverses sommes à Mme Y..., alors que, d'une part, le notaire ne peut refuser d'instrumenter un acte qu'à la condition que l'une des parties soit incapable et fasse l'objet d'une mesure de protection, de sorte qu'en reprochant au notaire d'avoir dressé cet acte de vente parfaitement valable sans avertir les parties d'un risque d'annulation ultérieure, l'arrêt aurait violé l'article 1382 du Code civil ; alors que, d'autre part, le notaire ne commet aucune faute lorsqu'il instrumente un acte de vente en présence d'une personne ayant toute compétence pour évaluer les facultés mentales de l'acquéreur, de telle manière qu'en considérant néanmoins qu'en dépit de la présence d'un membre de l'Adapei qui accompagnait Mlle Z..., le notaire avait commis une faute en n'avertissant pas la venderesse d'un risque d'annulation du contrat, l'arrêt aurait de nouveau violé l'article 1382 du Code civil ; et alors que, enfin, en reprochant au notaire de ne pas avoir émis de réserves sur la validité de la vente sans relever que l'altération des facultés mentales de Mlle Z... était manifeste ou pouvait être appréhendée par le profane qu'est le notaire, la cour d'appel aurait privé son arrêt de base légale au regard du même texte ;

Mais attendu que la cour d'appel, après avoir relevé que le notaire ne pouvait refuser d'instrumenter, a constaté qu'il existait différents indices, et notamment la présence de membres de l'Adapei, qui auraient dû alerter le notaire sur l'existence d'un risque d'annulation de la vente ; qu'elle a pu en déduire qu'il avait commis une faute en n'avertissant pas la venderesse de ce risque et légalement justifié sa décision ; que le moyen ne peut donc être accueilli ;

20/04/2020 10:31

Bonjour,

Suivant le sens que vous ne donnez pas à votre curiosité l'on est en droit de dire qu'elle n'est pas un critère pertinent pour la discussion.

Cdt.

20/04/2020 11:00

Re... re, enfin je pense que ce qui suit est du sur mesure !

Cour de cassation ; 23 novembre 1999 ; pourvoi n° 97-12595


Sur le premier moyen :

Attendu que M. Bruno X... et la SCP X... et autres font grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué alors, selon le moyen, que l'auteur d'une faute ne peut se voir garantir par un coresponsable de l'intégralité du préjudice qu'il a causé que si ce coauteur a commis une faute dolosive ; qu'il ne résulte pas des constatations des juges du fond que le notaire ait commis un dol ; qu'en le condamnant néanmoins à garantir la Caisse des dépôts de toutes les condamnations prononcées contre elle, tout en relevant que celle-ci avait commis une faute ayant concouru à la réalisation du dommage, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel a, d'une part, considéré que si la Caisse des dépôts et consignations avait omis de signaler l'existence sur sa propriété de l'acte constitutif de servitudes, cette omission procédait non d'une faute volontaire mais d'une erreur tenant à l'ancienneté de l'acte qui remontait à plus de trente ans ; que, d'autre part, elle a retenu que le notaire, tenu pour assurer l'efficacité de son acte de vérifier les origines de propriété, la situation hypothécaire ainsi que les déclarations du vendeur notamment celles relatives à l'absence de servitudes, s'était abstenu de demander à la conservation des hypothèques les renseignements figurant sur le fichier par propriétaire, pour la période antérieure au 1er janvier 1956 ; qu'elle a pu estimer que la faute commise par la Caisse était " entièrement absorbée " par celle de son notaire et qu'il n'y avait pas lieu, dès lors, d'opérer un partage de responsabilité, faute de lien de causalité entre le dommage et la faute de la Caisse ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et sur le second moyen, pris en ses deux branches : (sans intérêt) ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.

Publication : Bulletin 1999 I N° 320 p. 208

Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, du 27 février 1997

Titrages et résumés : OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation de vérifier - Définition - Recherche de l'efficacité de l'acte .

Le notaire qui instrumente une vente d'immeuble est tenu, pour assurer l'efficacité de son acte, de vérifier les origines de propriété, la situation hypothécaire ainsi que les déclarations du vendeur, notamment celles relatives à l'absence de servitude grevant le bien vendu.

OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation de vérifier - Vente - Immeuble - Servitudes - Déclarations du vendeur ; OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Faute - Vente - Immeuble - Servitudes - Déclarations du vendeur - Vérification - Omission ; OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation de vérifier - Vente - Immeuble - Situation hypothécaire ; OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Faute - Vente - Immeuble - Situation hypothécaire - Vérification - Omission ; OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation de vérifier - Vente - Immeuble - Origine de propriété - Nécessité ; OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Faute - Vente - Immeuble - Origine de propriété - Vérification - Omission

Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 1, 1995-03-07, Bulletin 1995, I, n° 116, p. 84 (rejet), et l'arrêt cité ; Chambre civile 1, 1999-11-09, Bulletin 1999, I, n° 299, p. 194 (rejet), et les arrêts cités.


Conclusion : le notaire est un margoulin !

20/04/2020 11:53

Le notaire doit se déplacer et tout vérifier mais l'internaute qui ne connaît rien ni des lieux ni du contenu des actes, peut se permettre d'affirmer péremptoirement que le notaire est un margoulin. Forcément. Le notaire est toujours coupable.

20/04/2020 12:45

L'internaute est souvent intervenu concernant le devoir absolu du conseil du notaire... bien sûr en tenant compte d'études faites par des professionnles du droit et par ses propres recherches de jurisprudences.

Je vous conseille donc d'éplucher la toile à ce propos et plus particulièrement l'avis éclairé de M. Pierre REDOUTEY, avocat à la retraite et ancien notaire, sur le combat d'une vie (http://actualite-immobilier.assurance-de-pret-online.com/pour-une-reforme-du-droit-notarial-le-combat-dune-vie-interview-de-pierre-redoutey/).

Enfin tapez tout simplement pierre redoutey dans le moteur de recherche.

Pour terminer en ce qui concerne les lieux et le contenu des actes je fais confance à la Cour d'appel citée par l'intervenant, qui elle a trouvé l'origine de la propriété pour statuer ; origine que le notaire était dans l'obligation de rechercher (en particulier dernier arrêt cité de la Cour de cassation).

Le notaire est un commerçant vu que sa tarification se trouve dans le Code du commerce, et pour le Larousse un margoulin c'est un commerçant peu scrupuleux, soit peu regardant.


La copropriété dite horizontale n’a pas de fondement légal. C’est une pratique de certains lotisseurs et aménageurs, aidés par des notaires souvent pas trop regardants, pour éviter l’application de règles d’urbanisme (lotissement, densité, prospect… (Pierre REDOUTEY)


Il semblerait que celui de l'intervenant fait partie de cette catégorie !

20/04/2020 13:15

Je n'ai que faire de vos conseils malavisés et de votre logorrhée. On me demande ce que je pense d'un cas sur lequel on ne me précise quasiment rien, je réponds simplement que je n'ai pas suffisamment d'éléments pour me faire une opinion.

20/04/2020 13:46

N'en dépaise à votre pédantisme grammatical, des citations de jurisprudences n'ont rien à voir avec un trouble du langage ni un flot de parole incoercible et rapide.

Les éléments fournis étant : que sur l'acte de vente ne figurait pas la servitude que la Cour d'appel, en faisant le boulot que le notaire aurait dû faire, a elle trouvée en épluchant les actes de ventes précédents ; de plus le notaire est impliqué dans certains de ces actes.

Pour une personne raisonable, et à la vue des jurisprudences, cela suffit pour en déduire que le notaire est un margoulin... et confirme, à nouveau, que vous êtes incompétent pour intervenir dans une nouvelle discussion.

20/04/2020 14:09


des citations de jurisprudences n'ont rien à voir avec un trouble du langage ni un flot de parole incoercible et rapide.


Des citations de jurisprudence à tort et à travers, révélatrices d'un état maniaque, peuvent être qualifiées de logorrhée.

20/04/2020 14:21

Vous divaguez ; encore une nouvelle fois votre pédantisme grammatical vous amène a donner des sens farfelus aux mots ; donc les jurisprudences seraient des détails !

Il serait plutôt pertinent de dire qu'utiliser les jurisprudences c'est faire preuve de pragmatisme (https://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/pragmatisme/63226)... ce qui est à l'opposé de vos élubrations (https://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/%C3%A9lucubration/28472).

21/04/2020 10:05

Bonjour tieble,

Vous avez pu constater que certaines interventions ont parasité la discussion qui consitait à savoir comment s'établissait une servitude du père de famille et la responsabilité du notaire qui ne vous en avait pas fait part.

La responsabilité du notaire ne peut être qu'établie au vu d'une jurisprudence constante, responsabilité dictée par le règlement national du notariat qui impose à tout notaire de se tenir informé de l'évolution du droit dont la jurisprudence est une source principale.

Il se peut que le notaire ait fait une mauvaise interprétation des articles 692 à 694 en considérant qu'une servitude par destination du père de famille ne concernait que les servitudes continues et apparentes alors qu'une servitude de passage qui est discontinue et apparente ne serait pas une servitude par destination du père de famille.

Raisonnement faux car l'article 694 complète les articles 692 et 693.

Les articles 693 (servitude continue) et 694 (servitude discontinue) concernent bien la destination du père de famille d'une servitude apparente. La différence c'est que celle qui est continue n'a pas besoin du titre qui a opéré la séparation, alors que pour celle qui est discontinue il faut produire le titre qui a opéré la séparation.

Je ne fais que reprendre cette étude de la Cour de cassation concernant les servitudes (https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2004_173/deuxieme_partie_tudes_documents_176/tudes_diverses_179/recente_cour_6400.html).

Il suffit d'aller au II (Les adaptations de la servitude à la vie moderne) puis au A (L’assouplissement des règles régissant l’acquisition et l’extinction des servitudes) enfin au 1 (L’acquisition des servitudes par destination du père de famille).

Vous constaterez que cette étude date de 2004, donc antérieure à votre acte de vente, fait référence à des arrêts de la Cour de cassation eux aussi antérieurs, que le notaire avait obligation d'avoir pris connaissance par les diférents documents ou revues auxquels tout notaire doit être abonné.

Il y a donc bien violation du devoir d'information et d'éfficacité de l'acte de la part du notaire.

Cdt.

Répondre
Image Banderole Conseil-juridique.net

Consultez un avocat

www.conseil-juridique.net
Me. GALLET

Droit de l'immobilier

11 avis

Me. Bloch-Fisch

Droit de l'immobilier

10 avis

Image Banderole Devenez bénévole sur Légavox

Devenez bénévole

Légavox

Participez à la communauté Légavox en devenant bénévole et en aidant les internautes dans leurs problématiques juridiques du quotidien.