Droits apres sortie d'indivision (STEMMER)

Publié le Vu 667 fois 8 Par mimipatk
08/02/2019 14:58

Bonjour, et par avance, merci a ceux qui prendront le temps de lire ce message et de nous apporter des elements de reponse.

Nous avons signe un compromis d achat en Octobre 2017. Cet achat n'est toujours pas finalise (ce sujet fera certainement l objet d un autre message).

Le bien etait situe sur un terrain en indivision, dit montage STEMMER.
Nous avons donc une condition suspensive liee a cette sortie d indivision, et nous avons demande a ce que suite a la division, aucun des proprietaires ne puisse se retourner contre l autre parce qu un batiment ne respecterait pas les distances par rapport a la limite par exemple.
En effet, les voisins ont un garage construit un peu pres de la limite, mais pas sur la limite, et nous avons egalement un abri construit pres de la limite.
Tout cela est bien mentionne sur le compromis.

Mais apres des mois d'attente, nous recevons le document (signe par les vendeurs et leurs voisins) et la seule mention indiquee est la suivante:
"Les copartageants prendront les biens et droits immobiliers qui leur ont été attribués dans l'état où ils se trouvent à ce jour, sans aucun recours contre leur copartageant pour quelque cause que ce soit."
Je n'ai pas l impression que cette phrase corresponde a ce que nous avons demande. Il me semble que cette clause indique seulement que personne ne peut se retourner contre l autre en ce qui concerne la partie qui lui est attribuee. Par exemple, je ne pourrai pas me retourner contre mon voisin car mon abri de jardin ou ma partie de terrain a un probleme.
Qu en pensez vous?

Un autre probleme apparait egalement.
Le partage ne s est finalement pas fait en respectant les limites existantes des terrains. Nous nous retrouvons avec un portail qui n accede la route qu en passant par un petit bout du terrain des voisins. Je precise que ce portail n est pas le seul acces au terrain, mais il avait l avantage de donner un acces a plat (l autre, l entree principale, est en pente). Notre notaire n a pas realise ce "detail", et se renseigne maintenant aupres de sa consoeur sur les possibilites...
Je sais qu il va etre difficile de forcer les voisins a accepter une servitude. Mais je me demande si il y a vraiment besoin d une servitude au final, vu que ce portail est la depuis longtemps (au moins 25 ans).
Qu en pensez vous?

A nouveau, merci encore pour vos reponses! Nous sommes vraiment dans une situation delicate, et notre notaire ne nous est pas d'une grande utilite malheureusement...

Bien cordialement.

08/02/2019 18:38

Bonsoir,

Laissez tomber et dites au notaire, diplomatiquement, que c'est un xxxxxx qui participe à une action illégale, et ne respecte pas les ordres du Conseil Supérieur du Notariat.

Mettez lui ce qui suit sous le nez !


Cour d'appel d'Aix-en-Provence ; chambre civile 1 ; Audience publique du jeudi 24 janvier 2008 ; N° de RG : 06/19835
Mme X... expose qu'elle n'a pas eu conscience d'acquérir de simples droits indivis et non une maison en pleine propriété. Elle affirme qu'elle ignorait que cette construction n'avait pu être réalisée qu'au prix d'un véritable détournement des règles du lotissement.

Elle fait remarquer que le lot décrit dans l'état descriptif de " division " ne comporte aucune partie privative et que sa maison individuelle consiste en fait en des droits indivis sur une construction.

Mme X... se prévaut de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 3 juillet 1999 qui a confirmé un jugement du tribunal administratif de Nice du 4 juin 1997 annulant un permis de construire obtenu dans le cadre d'un tel montage.

Elle estime que M. Z... a manqué à son devoir de conseil en ne l'éclairant pas sur le sens de l'acte passé et ses conséquences.

Elle note que la chambre des notaire a d'ailleurs écrit à ses membres de ne plus passer de tels actes.

Elle considère être victime d'une décote de la valeur de son bien, de l'ordre de 50 à 60 %.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Réforme le jugement rendu le 12 septembre 2006 par le tribunal de grande instance de Grasse, sauf en ce qu'il met hors de cause la chambre départementale des notaires des Alpes maritimes,

Statuant à nouveau,

Dit que Mme Colette X... divorcée Y... a eu son consentement vicié par une erreur sur la nature des droits acquis lors de l'acte passé le 15 mars 1999 avec M. Georges B... et Mme Irène A... épouse B... devant MoAndré Z..., notaire à Nice,

Dit que cette erreur est la conséquence du manquement à son obligation de conseil par MoAndré Z..., notaire à Nice,

Condamne en conséquence in solidum Mme Irène A... veuve B... et MoAndré Z..., notaire, à indemniser Mme Colette X... divorcée Y... du préjudice en résultant, soit vingt mille euros (20. 000 €),

Dit que, dans leurs rapports entre eux, MoAndré Z..., notaire, garantira Mme Irène A... veuve B... des conséquences de cette condamnation,

Dit que chaque partie conservera ses frais irrépétibles de première instance et d'appel,

Dit que la chambre départementale des notaires des Alpes maritimes conservera les dépens qu'elle aura exposés,

Condamne

MoAndré Z..., notaire, à supporter les dépens exposés pour Mme Colette X... divorcée Y... et autorise la SCP de SAINT-FERREOL & TOUBOUL, avoués à recouvrer directement sur lui, par application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, les dépens dont ces avoués affirment avoir fait l'avance sans avoir reçu provision.

Cour d'appel d'Aix-en-Provence ; chambre civile 1 A ; Audience publique du mardi 14 décembre 2010 ; N° de RG 09/08794

Sur le fond, après avoir minutieusement exposé dans ses conclusions d'appel en quoi la technique utilisée par son père et lui-même pour valoriser leur parcelle de 3.575 m² en construisant trois bâtiments sur un unique permis de construire et en vendant ensuite trois lots suivant règlement de copropriété et état descriptif de division ne faisait pas appel aux règles de la copropriété horizontale, mais consistait à céder des droits à bâtir selon la méthode dite 'STEMMER' à l'époque tolérée,

Christian R. conclut pour échapper à sa responsabilité de vendeur retenue par le premier juge sur le fondement de l'article 1602 du Code civil que la méthode utilisée est 'un montage complexe qu'il ne pouvait connaître en tant que vendeur profane'.

Ayant avec son père, déposé et obtenu avec l'aide de son architecte un permis de construire le 18 novembre 1997, sur ses parcelles, deux maisons individuelles jumelées et une maison individuelle, avant de procéder au montage juridique à l'aide du règlement de copropriété déposé au rang des minutes de maître Me M, notaire, le 9 avril 1998, Christian R. savait parfaitement, à la seule lecture du certificat d'urbanisme délivré le 20 juin 1996 que les terrains constructibles devaient provenir de la division en deux terrains A et B et qu'en cas de copropriété, une clause de règlement devait prévoir l'entretien des
parties communes (page 3, 1er et 2e paragraphes de l'arrêté de permis de construire), de sorte qu'en cédant pour la suite des 'droits à construire' une maison individuelle déjà achevée il ne pouvait ignorer la précarité des droits cédés, ce qui ressort notamment de l'information ainsi délivrée dans les actes de vente.

D'une part, nonobstant d'anciens avis ou décisions publiés entre 1977 et 1989, maître M. ne peut occulter les nombreuses décisions et recommandations postérieures que le premier juge a parfaitement rappelées alertant le notariat sur le risque juridique encouru par la méthode 'STEMMER'.

De surcroît qu'en soutenant à tort que les actes de ventes plaçaient réellement les divers 'acquéreurs des lots' encore qualifiés de co-indivisaires ({sic}) sous le régime de la copropriété, alors qu'il ne pouvait ignorer en tant que professionnel du droit que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose l'existence de parties de bâtiments et de terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminée, maître M. a personnellement manqué à son obligation de conseil et de sécurité juridique qui s'impose à tout officier ministériel, et engagé sa responsabilité comme justement retenu par le premier juge, dans le cadre du partage contractuellement prévu dans chaque acte de vente.


Cour de cassation ; chambre civile 2 ; Audience publique du mercredi 18 décembre 2002 ; N° de pourvoi : 00-14397

Attendu que MM. X... et Y... Z..., notaires, ont fait paraître dans la presse au cours de l'année 1999, sans solliciter l'agrément préalable du Président de la chambre des notaires, contrairement à une directive rappelée lors de l'assemblée générale de novembre 1997 trois articles relatifs à une méthode dite "Stemmer" consistant à créer des droits à bâtir censés être divis pour chaque acquéreur sur un terrain indivis, technique qui s'était beaucoup développée dans les Alpes-Maritimes ; que la chambre de discipline leur a infligé la sanction de la "censure devant la chambre assemblée" au motif qu'ils avaient agi en violation de l'article 13 du règlement national des notaires qui prévoit que toute publicité à caractère personnel est interdite au notaire ; que, par arrêt du 25 février 2000, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a infirmé cette décision en ce qui concerne un article paru le 16 juillet 1999 et a, en revanche, confirmé la décision en ce qui concerne deux articles publiés les 27 juillet et 26 août 1999 ;

Attendu que MM. X... et Y... Z... reprochent à la cour d'appel, en premier lieu, de n'avoir pas donné de base légale à sa décision, d'une part, en s'abstenant d'indiquer le ou les services dont MM. X... et Y... Z... auraient entendu assurer la promotion par le biais des articles de presse litigieux alors qu'est une publicité toute forme de communication faite dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale dans le but de promouvoir la fourniture de biens ou de services ; d'autre part, en s'abstenant de préciser le caractère objectif ou non des informations fournies par MM. X... et Y... Z... et reprises dans les articles litigieux alors que, destinée à convaincre plus qu'à informer, la publicité ne peut être parfaitement objective ; enfin, en concluant à l'existence d'une publicité personnelle en présence d'articles signés par des journalistes professionnels et publiés à leur initiative, sans avoir au préalable établi que MM. X... et Y... Z... avaient eu l'intention de faire leur publicité alors que la sanction de la violation de l'article 13 du règlement national suppose nécessairement que soit établie l'intention du notaire à travers le ou les messages analysés , de faire sa publicité personnelle ; en second lieu, d'avoir dénaturé les articles de presse en cause et violé l'article 1134 du Code civil : d'une part, en concluant à l'existence d'une publicité à caractère personnel au profit de MM. X... et Y... Z... alors qu'à aucun moment il n'est indiqué dans l'article inséré dans la rubrique "annonces immobilières", que les indivisaires concernés cherchent auprès de MM. X... et Y... Z... une solution, ni que ces derniers ont intenté une action pour leur
compte ; d'autre part, en prêtant à MM. X... et Y... Z... dans l'article du 26 août 1999, l'affirmation selon laquelle il va falloir en assumer les conséquences, en l'occurence indemniser les acquéreurs alors que celle-ci provenait du journaliste ; enfin, en concluant à l'existence d'une publicité personnelle en ce que l'article du 26 août 1999 venait comme un complément de l'article du 27 juillet 1999 alors que, à aucun moment , dans l'article intitulé "l'indivision organisée condamnée à mort", n'est opéré le moindre renvoi à l'édition du 27 juillet ;

Mais attendu que la cour d'appel (Aix-en-Provence, 25 février 2000), qui a relevé que selon les articles en question dont le rapprochement rendait nécessaire leur interprétation exclusive de dénaturation, les indivisaires floués étaient conseillés par MM. X... et Y... Z..., notaires, lesquels se faisaient connaître tant par photographie qu'en présentant leur activité de conseil sur la méthode dite "Stemmer", a pu en déduire, alors même que les articles en cause n'étaient signés que par des journalistes, que ces notaires s'étaient, en utilisant un tel procédé volontairement, fait connaître et apprécier du public, pratiquant ainsi une publicité à caractère personnel interdite par l'article 13 du règlement national des notaires ; que la cour d'appel a, par ces motifs, légalement justifié sa décision ;


Ainsi que ce lien (https://blogavocat.fr/space/odp.tomasi-garcia-associes/content/bj---banque---responsabilite---refus---credit-immobilier---lotissement-stemmer_3a011595-8641-4d78-ad64-2b743797e553).

Cdt.

11/02/2019 15:52

Bonjour Beatles, et merci pour votre reponse.

Je me suis bien renseignee sur la methode STEMMER, et vous avez raison, cela aurait ete complique, et pas tres possible d'acheter dans cet etat la.

Mais pas d inquietude, la sortie de l indivision se fera AVANT notre achat (5 minutes avant). C est une condition suspensive figurant dans notre compromis.

Notre probleme est plutot la consequence pour nous, futurs proprietaires, de cette sortie d indivision faite juste avant la vente. Si cette sortie d indivision avait ete faite bien avant notre achat, nous n aurions rien a dire, ce serait a prendre ou a laisser. Mais la en l occurence, notre compromis indique qu apres la division, les voisins ne pourront pas se retourner contre nous pour un batiment ne respectant plus la limite de propriete par exemple. Et cela devrait etre clairement expose dans le projet de sortie d indivision entre nos vendeurs et leurs voisins, mais ca ne l est pas, me semble t il.

De plus, un portail "nous" appartenant n a plus acces a la route directement, mais en passant sur quelques metres de la propriete des voisins...

Tout cela aurait du etre observe par les differents profesionnels (agence, geometres, notaires), mais cela ne l a pas ete. Et le notaire vendeur a indique a notre notaire que la remarque arrivait trop tard, qu il faudrait refaire les procurations... Or, on ne nous a pas demande de valider le projet de sortie d indivision...

Cordialement.

11/02/2019 16:53

Surtout que...


Cour de cassation ; chambre civile 3 ; Audience publique du mercredi 30 juin 2004 ; N° de pourvoi : 03-11562


Mais attendu que le titulaire d'un lot de copropriété disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote part de partie commune attachée à ce lot, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts.


Votre lot aurait été enclavé et il devait bénéficier d'une servitude légale de passage (articles 682 à 685-1 du Code civil).

En effet des notaires vraiment nuls !

11/02/2019 17:17

Oui, nos notaires sont vraiment nuls

Notre lot n est pas enclave, ce portail est un portail secondaire, mais l avantage, c est qu il a un acces a la route plat, alors que le portail principal donne sur une pente.

Nous pourrions aussi "simplement" bouger le portail un peu plus loin. Mais c est tout de meme dommage de faire un decoupage pareil, et surtout de ne pas faire les choses proprement et de mettre en place un droit de passage ou servitude.... Car derriere le portail, cela ressemble a la route...

Je me demandais tout de meme si cela etait necessaire. Ce portail etant la depuis certainement 30 ans, a t on vraiment besoin de definir les modalites de passage?

11/02/2019 18:34

Votre compromis était incomplet et ne correspond pas à l'acte de vente proposé ce qui est un dol (https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/dol.php).

Avant signature de l'acte exigez qu'il soit établi une servitude de passage sur le terrain du lot sur lequel débouche votre portail enclavé.

Le notaire n'a qu'à s'arranger avec le vendeur car cette exigence est suspensive ; lorsque vous avez visité le bien l'on vous a bien dit, et vous avez déduit de bonne foi, que vous pouviez accéder à votre lot par ce portail objet du litige.

Enfin c'est vous qui avez alerté, diplomatiquement, le notaire qu'il était xxx et condamnable ; le monde à l'envers puisque c'est vous qui l'avez conseillé ; alors que le devoir de conseil pour un notaire est absolu ; il a obligation d'être au courant de la jurisprudence publiée ; les trois jurisprudences que je vous ai citées ont été publiées sur Légifrance ou le Jurisclasseur.

11/02/2019 19:25

Merci pour cette reponse!

Je ne connaissais pas le dol.

Cela dit, initialement, le compromis nous donnait proprietaire de la petite partie derriere le portail.

3 mois apres, alors que nous etions censes signer l acte definitif, on nous a annonce que les voisins n etaient pas d accord avec la division... Ils ont a ce moment la recupere une parcelle en plus de 85 m2, et il se trouve que ces quelques metres derriere le portail font partie de ces 85m2.

Nous avons alors signe un avenant fin aout 2018 (alors qu il y avait un accord des mars/avril 2018 mais passons), mais a ce moment la, il n y avait pas de projet de sortie d indivision, ni le plan modifie.

Quand nous avons finalement eu acces au plan (communique fin decembre par email car nous commencions a nous agacer, mais que nous n avons vu que debut janvier, car l email nous avait echappe...), nous nous sommes rendu compte de la situation et l avons signale a notre notaire, en l urgeant de parler a sa consoeur avant que les vendeurs et leurs voisins aient signe la procuration pour la sortie d indivision.

Celui ci a pris son temps, en nous affirmant que ce n etait qu une procuration, pas le projet complet. Or (et nous lui avons dit), la procuration contient le projet complet... Conclusion, sa consoeur est revenue vers lui debut fevrier en lui disant que nos remarques etaient arrivees trop tard, et qu il fallait refaire les procurations (sous entendu, ils n allaient pas perdre du temps sur ce detail)...

Une histoire tres tordue, ou les regles ne sont pas respectees par les notaires, les retards s accumulent des qu il s agit de signer un avenant, aucune visibilite ne nous est donnee, aucun soutien lors de la negociation du prix suite a la perte de la parcelle a ete faite, aucun conseil face a cette situation... Un bon exemple est la purge du delai SRU que la notaire vendeuse se rappelle qu elle doit faire au dernier moment... Nous n avons recu le recommande du compromis signe en octobre 2017 qu en Janvier 2018, et nous n avons pas encore pas recu le recommande de l avenant de fin Aout 2018 (modifications de prix + consistance du bien)...

Alors bien sur, nous aurions pu quitter le compromis, et recuperer notre depot de garantie. Mais nous n'avons pas trouve d autre maison sur le marche depuis que nous avons repris nos recherches, donc pour l instant, cela n avait pas d interet...

En resume:
- au compromis de depart (Octobre 2017), l'acces a la route nous appartenait

- a l avenant (Aout 2018), l acces ne nous appartenait plus, mais nous n etions meme plus surs d avoir le portail: la situation etait floue

- ce n est qu a reception du plan (decembre 2018) que nous avons realise que le portail etait chez nous mais plus l acces a la route

Qu en pensez vous?

PS: merci beaucoup pour vos reponses, cela fait un bien fou de se sentir compris et aide!

12/02/2019 10:27

Article 57 du décret 73-609 du 5 juillet 1973 relatif à la formation professionnelle dans le notariat et aux conditions d'accès aux fonctions de notaire

Je jure de loyalement remplir mes fonctions avec exactitude et probité et d'observer en tout les devoirs qu'elles m'imposent

Vos notaires se sont donc parjurés !

De plus si vous tenez compte du règlement national du CSN (https://www.notaires.fr/sites/default/files/reglement_national_-_reglement_intercours_-_arrete_du_22_07_2014_-_jo_du_01_08_2014.pdf) ils ont allègrement violé plusieurs articles.

Pour compléter voir ce lien (https://www.legavox.fr/blog/maitre-claudia-canini/devoir-conseil-notaire-absolu-23020.htm).

Donc vous vous engagez à ne faire aucune poursuite à leur encontre, ni dedénonciation à la chambre départementale ou régionale des notaires sur leur conduite, à la condition que le vendeur dépace le portail à un endroit plus convenable en terrain plat.

14/02/2019 18:44

Merci pour cette reponse, tres encourageante.

Pour l instant, nous n avons pas de retour sur la situation.

Je vais devoir les relancer...

Je ne manquerai pas de vous tenir au courant.

(Entre temps, un autre probleme est apparu car nous avons constate que la maison n avait pas ete maintenue depuis le depart de la proprietaire il y a plus d un an. Je viens d ouvrir un autre sujet a ce propos.)

Répondre

Consultez un avocat

www.conseil-juridique.net
Me. GALLET

Droit de l'immobilier

9 avis

Me. Bloch-Fisch

Droit de l'immobilier

8 avis

Me. DEVYNCK

Droit de l'immobilier

5 avis

Devenez bénévole

Légavox

Participez à la communauté Légavox en devenant bénévole et en aidant les internautes dans leurs problématiques juridiques du quotidien.