Modification d'un droit de passage au dernier moment

Publié le 23/07/2021 Vu 229 fois 5 Par
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22/07/2021 17:55

Bonjour,

Je suis acheteur d'une parcelle qui comporte un droit de passage (servitude) vers mon futur terrain que je partage avec un autre acheteur d'une parcelle contiguë. Lors de la signature de la promesse, acheteur et vendeur se sont basés sur un projet de plan de bornage (géomètre). Mais à la signature de la Promesse, il a été décidé de modifier (d'agrandir) légèrement la zone sur laquelle s'étend le droit de passage. La modification a été dessinée directement sur le document.

J'ai signé. La Promesse fait explicitement référence à cette modification au paragraphe "Fonds Dominant et Servant".

Alors que le rendez-vous a été pris pour la signature définitive de l'acte de vente qui est imminent, je reçois le plan de bornage "définitif" dont je constate avec surprise que le droit de passage a été de nouveau modifié, sans mon accord, ni même en ayant été prévenu. Et ce changement, de plus, me pénalise en termes de facilité d'accès.

Si je mets de côté le fait de ne pas avoir été prévenu, peut-on me faire observer que tout projet de plan de bornage, n'est pas définitif et qu'il peut se produire des modifications à la marge ? D'autant que cela ne modifie ni la surface totale du terrain ni le prix de vente.

Qu'en pensez-vous ?

Merci. Dernière modification : 22/07/2021 - par blade20

22/07/2021 19:12

Bonjour,

Promesse de vente vaut vente. L'acte authentique est normalement une réitération de l'avant-contrat. L'une des parties ne peut entre-temps imposer une modification à ce qui a déjà été convenu. Si le voisin n'a pas accepté le projet de bornage, c'est que le vendeur s'est imprudemment porté fort pour son voisin. Vous pouvez alors annuler la vente et demander des dommages et intérêts ou négocier un arrangement.

22/07/2021 20:14

merci beaucoup

23/07/2021 09:51

Bonjour,

En fait il y a vice de consentement.

N'étant ni juge ni professionnel du droit nos avis ne sont pas autorisés et il vaut mieux les étayer par des références légales et/ou juridiques comme le prévoie la charte du site.

Tout le monde ne sait pas ce que signifie porte-fort ; il faut donc être explicite.

Article 1130 du Code civil :



L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.


Article 1131 du Code civil :


Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.


Article 1132 du Code civil :


L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.


Article 1133 du Code civil :


Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.


Article 1178 du Code civil :


Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.

Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.


Une promesse de vente est un contrat !

Cdt.


__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

23/07/2021 16:09

Beatles ferait mieux de garder pour lui ses leçons de morale sur le respect de la charte.
L’expression se porter fort pour quelqu’un appartient au langage courant.
Il n’y a aucun vice du consentement.

Reprenons.

A vend un terrain avec droit de passage sur le terrain 2 propriété de B. Il n’y a aucune ambiguïté ni sur la consistance du terrain ni sur la servitude. Le souci est que A s’est engagé à ce que le passage soit élargi ce qui ne dépend pas de lui mais de B : il s’est porté fort pour B au sujet de la servitude. Sur le projet d’acte authentique, la modification de la servitude n’est pas reprise. A ne respecte donc pas le contrat par lequel il s’est lié.

Si B n’accepte pas la modification de la servitude, la promesse de vente conclue ne peut être respectée. Dans cette situation, l’acheteur peut renoncer à l’achat, donc refuser de signer l’acte authentique et exiger des dommages et intérêts de la part de A. C’est ce que prévoit le code civil à l’article 1204 : On peut se porter fort en promettant le fait d'un tiers.
Le promettant est libéré de toute obligation si le tiers accomplit le fait promis. Dans le cas contraire, il peut être condamné à des dommages et intérêts.

Cela dit, s’il s’agit d’un droit de passage légal dû à une situation d’enclave, l’élargissement du passage peut être de droit s’il est indispensable à une exploitation normale du fonds dominant. Mais cela doit être acté soit par une acceptation explicite du propriétaire du fonds servant soit par une décision judiciaire. La signature du projet d’acte ne peut être imposée en l’état.

23/07/2021 17:13

Potre-fort (dictionnaire juridique) !

Effectivement terme employé courammant de part sa simplicité !

Je rappelle ensemble les articles 1132 et 1133 du Code civil :


L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

...

Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.


Dans la promesse de vente (contrat) il a été convenu d'un agrandissement d'assiette de servitude et le projet de bornage définitif prévoie un agrandissement non convenu dans le contrat.

Cela revient au même... mais plus concis... et plus précis !

Le fait promis c'est un projet de bornage : ce qui est fait ; mais une clause ne correspond pas aux conditions convenues pour lesquelle les parties ont contracté (promesse de vente).

Pour une éventuelle servitude légale votre explication me fait sourire si l'on se remémore votre performance dans cette discussion.
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