Une pièce de ma maison sous le toit de mes voisins mitoyens.

Publié le 08/10/2020 Vu 1050 fois 38 Par
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05/10/2020 14:06

Bonjour,

Nous nous apprêtons à acheter une maison qui a une mitoyenneté avec une autre, voire même plus. Effectivement la salle de bain de bain de ma future maison se situe sous le toit de mes voisins. Je me demandais donc dans quelle mesure j'allais être copropriétaire de leur toiture.

Dans l attente de vos réponses, merci d'avance. Dernière modification : 07/10/2020 - par Tisuisse Superviseur

05/10/2020 14:34

Bonjour,

Cour de cassation ; 22 septembre 2009 ; pourvoi n° 08-18350 :


Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l'imbrication des locaux quant aux greniers ne résultait que d'une configuration particulière de l'immeuble doté d'un fronton central triangulaire à hauteur des greniers et d'un mur de refend déporté pour tenir compte de l'implantation de la cheminée, sans suffire à créer des parties communes ayant vocation à être attribuées par quote part, qu'au contraire les actes de propriété établis après la division initiale de l'immeuble avaient soigneusement partagé en deux éléments distincts chacune des deux parties de la maison d'origine sans prévoir de lot indivis et que l'état apparent de l'immeuble accréditait cette volonté que tout soit distinctement partagé sans laisser subsister d'éléments communs, et retenu, que le fait que les époux X... aient fait établir un état descriptif de division destiné aux seuls besoins de la publicité foncière, ne constituait pas l'aveu de l'existence de lots, la cour d'appel en a exactement déduit que l'immeuble n'était pas soumis au statut de la copropriété ;


Cdt.

05/10/2020 15:12

Merci beaucoup pour cet élément de réponse !
Les formulations ne me semblent pourtant pas très claires. De ce que je comprends c'est qu' à priori il n'y a pas lieu d'établir une copropriété, mais comme cette salle de bain se situe directement sous leur charpente si il y a un problème de toiture, de fuite par exemple, qui se déverse dans ma salle de bain, eux seuls devraient s acquitter des travaux ? Ou suis je responsable de la petite partie de toit au dessus de ma tête ?
Merci encore pour votre réponse.

05/10/2020 15:28

C'est l'article 653 du Code civil qui s'applique concernant la mitoyenneté.

La toiture au-dessus de la salle de bain vous appartient et elle est mitoyenne à l'applomb des murs mitoyens avec le reste de la toiture côté voisin.

Modérateur

05/10/2020 15:34

bonjour,

je vous conseille d'être méfiant et de demander conseil au notaire.

imaginez que la salle de bain soit construite sur le terrain voisin, dont le propriétaire vous demande de supprimer cet empiètement.

je vous conseille de signer le compromis de vente chez un notaire qui es tun professionnel du droit, ce que n'est pas (toujours) un agent immobilier qui est d'abord un vendeur.

dans votre cas, il peut s'agir d'un empiètement de l'une ou l'autre des maisons sur l'autre.

il faudrait savoir depuis combien de temps, cette configuration est existante et si les 2 maisons ont appartenu dans le passé au même propriétaire.

salutations

05/10/2020 15:37

Bonjour,

Dans la situation que vous décrivez, il ne peut y avoir mitoyenneté de la toiture au sens propre du terme.

Il faut regarder de près l'acte de copropriété de la maison que vous vous apprêtez à acquérir pour savoir si la salle de bains est un lot de copropriété de la maison voisine.

S'il n'y a pas de copropriété, il y a division en volume. Celle-ci devrait être définie dans les actes et la salle de bain devrait faire l'objet d'une servitude obligeant le propriétaire de la maison dans laquelle elle est imbriquée à assurer le couvert.

Si vous ne trouvez rien dans les actes, la situation serait juridiquement incertaine. Vous devriez prendre l'avis du notaire. Il serait utile de vous renseigner sur l'historique des deux maisons.

05/10/2020 15:46

Merci beaucoup, et pour pousser une dernière fois la curseur, cette salle de bain est sous leur toit mais aussi au dessus de leur 1er étage (oui c est une sorte de verue dans leur maison) cela ne les rend pas aussi un peu propriétaire de ce toit ?
Bien à vous.

05/10/2020 15:55

Non, pas forcément.

05/10/2020 16:08

Avant de demander à un notaire qui prèchera pour sa paroisse mettez les choses à plat avec le vendeur et l'agent immobilier avec ce que je vous ai fourni.

Les notaires, qui sont surtout des commerçants (voir ci-après et en conclusion), ont permis à l'illégale méthode Stemmer d'exister et ils perdurent dans l'illégalité dans les actes de vente des lots d'un lotissement type copropriété horizontale.

Ils n'ont aucun scrupule jusqu'à plaider contre l'acte en la forme administrative en prétendant qu'il n'a pas la même valeur juridique qu'un acte notarié (https://www.notaires.fr/fr/collectivit%C3%A9s-territoriales/propri%C3%A9t%C3%A9s-immobili%C3%A8res/l%E2%80%99acte-authentique-notari%C3%A9-ou-administratif) alors que pour l'article L.1212-1 du Code général de la propriété des personnes publique l'acte administratif est la règle et l'acte notarié n'est que supplétif (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070299/LEGISCTA000006180806/#LEGISCTA000006180806) :


Les personnes publiques mentionnées à l'article L. 1 ont qualité pour passer en la forme administrative leurs actes d'acquisition d'immeubles et de droits réels immobiliers ou de fonds de commerce.

Ces personnes publiques peuvent également procéder à ces acquisitions par acte notarié.


Donc, pour conclure, je me méfie, à juste titre, de l'objectivité des notaires, qui ne peut être que supplétive, et dont leur tarification, qui fait l'objet d'une section du Code du commerce, aurait dû subir une baisse de 2,5% qui a été repoussée, suite à leurs lamentations, au 1er janvier 2021 à cause du COVID.

05/10/2020 16:09

Merci beaucoup pour votre réactivité et vos réponses. Je me renseigne auprès du notaire.
Bien à vous.

05/10/2020 16:45

La limite de mitoyenneté découle explicitement d'arrêts du Conseil d'État dans le sens de l'article L.231-1 du Code de la construction et de l'habitation :


Toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2.


Pour le Conseil d'État le nombre d'unité d'habitats individuels n'est pas limitatif pour une maison individuelle !

Conseil d'État ; 22 juillet 1992 ; n° 78196 - 119205 :


... qu'il ressort des pièces du dossier que la construction autorisée par l'arrêté du 30 avril 1985 se compose de trois maisons d'un étage et de leurs annexes, d'une surface hors oeuvre nette totale de 332 m2 agencées autour d'une cour commune ; qu'elle constitue, par son architecture et sa faible superficie et alors même qu'elle comporte cinq logements distincts, une construction à usage d'habitation individuelle et non une construction à usage d'habitation collective ;


Conseil d'État ; 20 novembre 2002 ; n° 211042 :


Considérant qu'en jugeant que la construction projetée, qui comprend deux habitations distinctes mitoyennes, doit être regardée, eu égard à son architecture et à sa superficie, comme une construction à usage d'habitation individuelle, autorisée par le règlement du plan d'occupation des sols de Saintry-sur-Seine, et non comme une construction à usage d'habitation collective, la cour, qui n'a pas commis d'erreur de droit, s'est livrée à une appréciation souveraine des faits de la cause qui, en l'absence de dénaturation, n'est pas susceptible d'être discutée devant le juge de cassation ;


Conseil d'État ; 12 novembre 2012 ; n° 344365 :


Considérant, par suite, que si le nombre de logement que comporte une construction est au nombre des critères qui permettent de la caractériser comme " maison individuelle " au sens de l'article UG 5 A cité ci-dessus du règlement du plan d'occupation des sols de Louveciennes, la cour a cependant entaché son arrêt d'erreur de droit en jugeant qu'une " maison individuelle " au sens de cet article ne pouvait comporter qu'une seule unité d'habitation, et en assimilant en conséquence une demande de permis de construire pour une maison individuelle comportant trois logements à une demande de permis de construire pour trois maisons individuelles au sens de cet article ; que, par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête, son arrêt doit être annulé ;


Je me permet de rappeler que l'arrêt de la Cour de cassation, que j'ai cité, constate que l'imbrication des locaux résultait d'une configuration particulière de l'immeuble... ce qui est le cas dans le cas présent.

De plus : « un état descriptif de division destiné aux seuls besoins de la publicité foncière, ne constituait pas l'aveu de l'existence de lots. »

Je ne vois pas ce qu'un notaire qui se veut probe, qui a obligation de se conformer à la jurisprudence, peut dire d'autre.

05/10/2020 17:00

Vous avez bien raison, j'avais commencé à rédiger mon dernier message avant de recevoir le votre qui mettait en doute l'idée d'interroger le notaire sachant que la jurisprudence faisait loi.
Merci.

05/10/2020 17:12

Je vous conseille ce lien qui confirme la configuration particulière de votre immeuble ancien (http://web.lexisnexis.fr/fb/JCPN/SJN1511/files/assets/basic-html/page47.html).

05/10/2020 17:25

... sachant que la jurisprudence faisait loi.
Non, la jurisprudence ne fait pas loi. Elle permet d'y voir plus clair à condition de l'utiliser à bon escient. Le notaire la connaît probablement mieux que vous et il n'est pas sûr que ses explications soient à rejeter d'emblée.

Commencez par vous faire remettre par le vendeur une copie de son acte de propriété.

Modérateur

05/10/2020 17:55

même avis que yukiko, la jurisprudence ne fait pas la loi en droit français.

dans les pays de common lax, un solution antérieurement donnée dans un litige (précédent) peut être invoquée comme référence, dotée d'un caractère obligatoire.

sans oublier que les revirements de jurisprudence, cela existe.

05/10/2020 18:44

La jurisprudence ne fait pas la loi (et encore...) mais dit comment elle doit être lue, et lorsque la loi est poreuse elle bouche les trous.

Donc si la jurisprudence dit comment il faut lire la loi il faut la lire comme elle le dit (https://www.courdecassation.fr/institution_1/presentation_2845/jurisprudence_cour_cassation_30995.html).

Donc si je vous suis (#youris) il ne faudrait pas se fier à la jurisprudence parce qu'elle serait fluctuante (théorie notariale pour nous embrouiller), alors que les revirements seraient exeptionnels dixit la CC :


L’évolution de la jurisprudence passe par des infléchissements.

Mais elle peut aussi se traduire par des revirements. Ils sont par nature exceptionnels.

Les magistrats de la Cour de cassation sont soucieux de définir une jurisprudence stable qui soit ainsi une référence pour les juridictions du fond comme pour les plaideurs et leurs conseils. La construction du droit ne peut se faire que dans la continuité. Il en va au surplus de l’autorité même de la juridiction. Mais, pour autant, comme des arrêts l’ont affirmé à diverses reprises, la jurisprudence ne saurait être figée. Et la logique de l’évolution peut ainsi conduire, sur tel ou tel point, à une révolution qui est le plus souvent le fruit d’un travail de maturation interne, auquel s’ajoutent d’autres éléments comme les réactions de la doctrine ou la résistance des juridictions du fond. Ce n’est en tout cas qu’après mûre réflexion qu’un revirement est décidé, car il a des effets non seulement dans l’affaire à propos de laquelle il a été prononcé, mais aussi, par voie de réaction en chaîne, dans tous les dossiers pendants concernés par la même question. Autrement dit, il a un effet rétroactif, et est ainsi appelé à remettre en cause les pratiques qu’il condamne.


Un loi s'applique toujours en tenant compte des décision des juridictions.

Je pense qu'avant d'affirmer que la jurisprudence ne fait pas la loi il serait prudent de prendre connaissance de ce lien concernant le Principes Généraux de Droit (https://cours-de-droit.net/les-principes-generaux-du-droit-pgd-a121608860/).

Rien ne vous empêche de consulter d'autres liens sur les PGD.

PS. La jurisprudence ne ferait pas la loi... !

Cour de cassation ; 4 juillet 2007 ; pourvoi n° 06-11015 :


Qu'en statuant ainsi, alors que la réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


Article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 (Modifié par Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 – art. 39) :


La réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation, laquelle n'est pas soumise aux dispositions de la présente loi.


… tourner sept fois sa langue dans sa bouche avant de parler !

Superviseur

05/10/2020 18:52

Bonjour
Ce lien est celui que j'ai indiqué récemment ici...
https://www.legavox.fr/forum/droit-general/jurisprudence_135717_1.htm

ET POUR ne pas diverger sur le fil de "krokooro", je vous propose d'y continuer vos échanges.
__________________________
Les contributions n’engagent que leurs auteurs et les liens ou signatures doivent envoyer vers des sites ou blogs reconnus, sans racolage concurrent... Bien à vous .

05/10/2020 19:01

La question posée est : qui fait quoi en cas de fuite en toiture ?

Si la jurisprudence y a répondu, alors très bien, problème résolu, je n'ai pas tout compris mais peu importe.

Sinon, la réponse se trouve peut-être tout simplement dans le titre de propriété qu'on devrait commencer par lire. Ensuite, il n'est pas certain que le notaire soit un mafieux qu'il ne faut surtout pas consulter.

06/10/2020 18:54

Bonsoir,

Un conseil,mais ce n'est qu'un conseil.Vu ce que nous vous décrivez,je pense sincèrement qu'il vaut mieux renoncer purement et simplement à cet achat.

1/certains notaires sont des affairistes,surtout si c'est celui de l'agence .

2/les jurisprudences n'étant pas des lois,elles peuvent évoluées et vous pouvez vous retrouvez "gros-jean comme devant" avec d'énormes problèmes par la suite.

3/Est ce que tout cela a été construit avec des permis de construire ,cela ma paraît très surprenant ?? et pourquoi le propriètaire actuel vend??. Dans quel état d'esprit se trouve le voisin??En cas d'achat,il est impératf d'obtenir des éclaircissements du voisin et de les faire acter dans l'acte . Que dit l'acte de proprièté du voisin? .Ce genre de mitoyenneté est franchement une source de conflits futurs.Si vous faites un co-proprèté ,il faut que le voisin soit d'accord .attention aux frais !

Amicalement vôtre

suji KENZO

06/10/2020 21:41

Est ce que tout cela a été construit avec des permis de construire ,cela ma paraît très surprenant ?
Peu importe. Les bâtiments construits avant 1943 l'étaient sans permis de construire.

07/10/2020 01:12

Bonjour et merci encore pour toute vos réponses. J ai eu des éclaircissements sur cette maison. Il s'agit donc de 2 maisons mitoyennes qui ont appartenu à un seul propriétaire et qui pendant un temps n'avait fait qu'une maison des 2, puis les a redivisé physiquement pour les vendre indépendamment. Les réseaux ont été faits pour chaque maison, et les compteurs posés. Mais je ne sais pas encore comment il a matérialisé les biens "légalement ", puisque elles sont fraîchement en vente.

07/10/2020 09:38

Vous êtes en train de décrire une situation identique à l'arrêt de la Cour de cassation que j'ai évoqué dans mon message initial (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000021081463?tab_selection=juri&searchField=ALL&query=+08-18350&page=1&init=true&juridictionJudiciaire=Cour+de+cassation&dateDecision=) :

Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l'imbrication des locaux quant aux greniers ne résultait que d'une configuration particulière de l'immeuble doté d'un fronton central triangulaire à hauteur des greniers et d'un mur de refend déporté pour tenir compte de l'implantation de la cheminée, sans suffire à créer des parties communes ayant vocation à être attribuées par quote part, qu'au contraire les actes de propriété établis après la division initiale de l'immeuble avaient soigneusement partagé en deux éléments distincts chacune des deux parties de la maison d'origine sans prévoir de lot indivis et que l'état apparent de l'immeuble accréditait cette volonté que tout soit distinctement partagé sans laisser subsister d'éléments communs, et retenu, que le fait que les époux X... aient fait établir un état descriptif de division destiné aux seuls besoins de la publicité foncière, ne constituait pas l'aveu de l'existence de lots, la cour d'appel en a exactement déduit que l'immeuble n'était pas soumis au statut de la copropriété ;
Pour vous la configuration particulière de l'immeuble c'est que la salle de bain est déportée ; qu'il avait été soigneuseent partagé en deux éléments (logements) distincts et qu'il n'est pas soumis au statut de la copropriété.

Et ce lien que je vous ai déjà donné montre que votre cas est courant concernant des immeubles anciens configurés par le propriétaire initial (http://web.lexisnexis.fr/fb/JCPN/SJN1511/files/assets/basic-html/page47.html).

De plus je vous ai donné trois liens concernant trois arrêts du Conseil d'État qui précisent qu'un immeuble comprenant plusieurs unités d'habitation dans le sens horizontal, soit des maisons mitoyennes, n'est pas un immeuble collectif et qui n'est donc pas soumis au statut de la copropriété.

Conseil d'État ; 22 juillet 1992 ; n° 78196 - 119205 :

... qu'il ressort des pièces du dossier que la construction autorisée par l'arrêté du 30 avril 1985 se compose de trois maisons d'un étage et de leurs annexes, d'une surface hors oeuvre nette totale de 332 m2 agencées autour d'une cour commune ; qu'elle constitue, par son architecture et sa faible superficie et alors même qu'elle comporte cinq logements distincts, une construction à usage d'habitation individuelle et non une construction à usage d'habitation collective ;
Conseil d'État ; 20 novembre 2002 ; n° 211042 :

Considérant qu'en jugeant que la construction projetée, qui comprend deux habitations distinctes mitoyennes, doit être regardée, eu égard à son architecture et à sa superficie, comme une construction à usage d'habitation individuelle, autorisée par le règlement du plan
d'occupation des sols de Saintry-sur-Seine, et non comme une construction à usage d'habitation collective, la cour, qui n'a pas commis d'erreur de droit, s'est livrée à une appréciation souveraine des faits de la cause qui, en l'absence de dénaturation, n'est pas susceptible d'être discutée devant le juge de cassation ;

Conseil d'État ; 12 novembre 2012 ; n° 344365 :

Considérant, par suite, que si le nombre de logement que comporte une construction est au nombre des critères qui permettent de la caractériser comme " maison individuelle " au sens de l'article UG 5 A cité ci-dessus du règlement du plan d'occupation des sols de Louveciennes, la cour a cependant entaché son arrêt d'erreur de droit en jugeant qu'une " maison individuelle " au sens de cet article ne pouvait comporter qu'une seule unité d'habitation, et en assimilant en conséquence une demande de permis de construire pour une maison individuelle comportant trois logements à une demande de permis de construire pour trois maisons individuelles au sens de cet article ; que, par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête, son arrêt doit être annulé ;
En fait vous donnez l'impression de ne pas savoir regrouper les informations qui correspondent exactement à votre cas vous permettant de régler votre problème.

Dans mon message du 05/10/2020 à 18:44 je vous fourni en premier lien ce qu'est la jurisprudence de la Cour de cassation où il est question de l'évolution du droit positif (le droit n'est pas figé il évolu en fonction de la société) dont la jurisprudence est la source principale ; et un notaire a l'obligation de suivre son évolution comme lui impose l'article 1.2 du règement noational des notaires (https://www.notaires.fr/sites/default/files/reglement_national_-_reglement_intercours_-_arrete_du_22_07_2014_-_jo_du_01_08_2014.pdf) :

Chaque notaire, par son comportement, doit s’attacher à donner la meilleure image de saprofession.Il a le devoir de se tenir informé de l’évolution du droit, de l’économie et de la société. Il al’obligation d’entretenir et renouveler ses connaissances en participant aux actions deformation organisées notamment par ses instances professionnelles, conformément au décretn°73-609 du 5 juillet 1973 et aux circulaires du Conseil supérieur du notariat. Il doitégalement renforcer ses compétences en matière de gestion de l’office.
Donc il me semble que l'ensemble de ces « éléments » fournis à votre agent immobilier et surtout à votre notaire sont suffisants pour que ce dernier s'exécute pour ne pas créer une fausse copropriété qui serait plus lucrative pour lui mais plus onéreuse pour vous ; il n'est donc pas inutile de rappeler l'article 3.2.1 du règlement national des notaires :


Le notaire doit à sa clientèle sa conscience professionnelle, ses égards, l’impartialité, laprobité et l’information la plus complète.

L’intérêt du client prime toujours le sien.

Il doit choisir les moyens les plus appropriés pour parvenir au résultat désiré par le client, enconformité avec la loi.

07/10/2020 10:02

La logique, pour ne pas dire un bon sens élémentaire, voudrait au contraire qu'il y ait copropriété. Le statut de la copropriété serait en effet la meilleure solution à la question : qui fait quoi en cas de fuite en toiture ?

Dans un premier temps il convient de rechercher dans l'acte de propriété à quel statut est soumise la salle de bain imbriquée. Il y a trois possibilités : une copropriété, une division en volume sans parties communes actée par un état descriptif de division, une absence de mention de l'imbrication.

Ensuite on avise sans lire dans la jurisprudence ce qui n'y est pas écrit.

07/10/2020 10:45

Je constate une nouvelle fois que ce genre d'intervention ne recherche que la polémique.

Après avoir fourni tous les éléments juridiques et autres démontrant que l'on a pas à faire à une copropriété, par bravade vous invoquez une logique et un bon sens élémentaire que vous vous attribuez.

Devant des faits plus qu'avérés et incontournables vous donnez un avis toxique qui se permet de contrdire les plus hautes juridictions administrative et judiciaire de notre pays.

Il ressort que lorsque vous ne pouvez rien opposer à la réalité vous avancer vos soi-disant logique et bon sens élémentaire qui n'ont aucune valeur.

Tenez-vous en à cet aveu du 05/10/2020 à 19:01 :

Si la jurisprudence y a répondu, alors très bien, problème résolu, je n'ai pas tout compris mais peu importe.

Effectivement votre dernière intervention démontre que vous n'avez pas tout compris.

07/10/2020 10:55


Après avoir fourni tous les éléments juridiques et autres démontrant que l'on a pas à faire à une copropriété, par bravade vous invoquez une logique et un bon sens élémentaire que vous vous attribuez.


Le fatras que vous avez fourni ne sert qu'à embrouiller l'esprit. Arrêtez votre logorrhée.

Réfléchissez deux minutes à ce qu'est une copropriété et quelle en est la finalité : c'est de mettre en commun le gros oeuvre et la toiture qui sont d'utilité commune à tous les propriétaires d'une fraction de l'immeuble.

Avez-vous lu le titre de propriété ? Non. Vous ne savez donc pas ce qu'il contient.

A supposer qu'il y ait division en volume sans partie commune comme vous l'affirmez péremptoirement, votre Science daignerait-elle enfin répondre à la question posée : qui fait quoi en cas de fuite en toiture ?

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