Prescription acquisition vente immobilière

Publié le 29/11/2020 Vu 786 fois 20 Par
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27/11/2020 12:38

Bonjour.

La sœur de ma grand-mère a vendu un terrain dont ses frère et sœur sont également propriétaires. A l'époque ces derniers étaient mineurs. Dans l'acte de vente le notaire a précisé l'irrégularité de cette vente puisqu'ils étaient mineurs et absents lors de cette vente. A ce jour après des recherches, les petits enfants ont découvert cette vente et souhaiteraient donc savoir si une action peut-être intentée . Y aurait il prescription ?

Merci. Dernière modification : 28/11/2020 - par Tisuisse Superviseur

27/11/2020 13:06

Bonjour,

Il y a très probablement prescription parce que cette vente date vraisemblablement de plus de trente ans. L'acquéreur et ses successeurs s'étant depuis, on peut le supposer, comportés sans équivoque en propriétaires, de façon continue et ininterrompue, paisiblement et publiquement, la propriété ne peut plus leur être contestée.

On peut aussi supposer qu'à l'époque de cette vente, le prix a été équitablement partagé. Aussi, dans l'hypothèse peu probable où les frère et soeur de la grand-mère alors mineurs pourraient encore utilement revendiquer leur part de propriété du terrain, ils devraient rembourser le prix qu'ils en ont perçu actualisé à la valeur actuelle de ce terrain.

27/11/2020 13:39

Bonjour,

Est-ce que c'est vous qui considérez que c'est une irrégularité ou bien est-ce que c'est le notaire qui a relevé explicitement dans l'acte que c'était une irrégularité, ce qui signifierait que le notaire aurait rédigé un acte illégal.

Pour qu'un mineur puisse vendre un bien il faut que le juge de tutelle autorise le tuteur de le faire ; ne pouvant pas signer le mineur n'a pas à être présent.

Si votre grand-mère qui était mineur à l'époque des fait n'a pas contesté cette vente c'est qu'elle a du être parfaite, à savoir que la soeur ainée aurait été autorisée, par le juge des tutelle, de le faire seule, ce que le notaire a dû constater au vu de l'autorisation judiciaire.

Cdt.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

27/11/2020 16:22

L'acte de vente est affecté d'un vice rédhibitoire. Mais s'il date de plus de trente ans, la prescription a purgé le vice.

27/11/2020 17:10

Un mineur n'a pas de capacité juridique et pour les actes concernant les biens immobiliers il doit être représenté par un tuteur désigné pas le juge des tutelles (https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/vendre/un-mineur-peut-il-vendre-un-logement-article-7963.html) !

Le vice ne peut exister que si le juge n'avait pas désigné de tuteur.

Donc avant de parler d'irrégularité et de soi-disant vice purgé il vaudrait mieux se renseigner pour savoir si la soeur aînée n'avait pas été désignée par le juge des tutelles... et pourquoi la partie de la fratrie mineure n'a jamais contesté cette vente.
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27/11/2020 17:20

Non.

La question est : prescription acquisitive ?

Quand la soeur de la grand-mère a-t-elle vendu le terrain ? Il y a plus de trente ans ? A vérifier, mais c'est probable . En ce cas, inutile d'examiner comment la vente s'est passée. L'acheteur du terrain, ou son successeur si le dit terrain a été revendu entretemps, opposera la prescription si l'on cherche à l'évincer. Il est devenu définitivement propriétaire.

27/11/2020 19:36

C'est vous qui prétendez qu'il existe un vice rédhibitoire, ce qui signifierait que vous validez qu'il y a irrégularité d'un acte rédigé par un notaire, donc illégal, parce que la partie de la fratrie mineure, qui n'avait pas de capacité juridique, n'était pas présente.

Le seul vice qui pourrait exister serait que le notaire aurait seulement recueilli la signature de la soeur majeure sans autorisation du juge des tutelles.

Donc sans preuves vous accusez un notaire d'avoir rédigé un acte illégal qui passerait à l'as parce que les les propriétaires actuels pourraient usucaper.

Arrêtez de raconter n'importe quoi pour retomber sur vos pattes.

Donc avant de délirer il faudrait prouver que la soeur ainée n'avait pas eu l'autorisation du juge des tutelles pour représenter la partie de la fratrie mineure.
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27/11/2020 20:05

Oui, je prétends, je valide, je délire et je maintiens et j'ajoute qu'il est grand temps que vous arrêtiez.

Si la soeur aînée n'avait pas reçu l'autorisation du juge des tutelles, un notaire n'aurait pas précisé dans un acte ultérieur l'irrégularité de cette vente puisqu'ils étaient mineurs et absents lors de cette vente. Lorsqu'un notaire mentionne explicitement une irrégularité commise par un confrère, c'est qu'il y a réellement irrégularité.

Mais ce n'est pas le sujet. Le sujet est la prescription.

28/11/2020 07:27

Ma grand-mère était orpheline de père et mère et a été placée, nourrisson, chez une dame. Sa sœur n'avait donc pas la tutelle. I'acte ne dit pas que la sœur représente les héritiers mais ne dit pas qu'elle avait la tutelle. Dans l'acte le notaire précise que la personne acquiert le terrain à ses risques et périls, soulignant que les 2 autres héritiers étaient mineurs lors de l'acquisition et y dénonce ainsi une irrégularité. Ma grand-mère ne sait donc pas qu'il y a eu vente ni qu'elle possédait ce terrain. C'est en faisant des recherches sur dautres propriétés que nous avons eu connaissance de ce terrain.

28/11/2020 09:46

Lorsque vous posez une question il faut donner clairement tous les éléments pour éviter toute ambiguité.

Si je n'ai pas fait état de l'usucapion c'est parce qu'il est normal que des mineurs ne soient pas présent lors de la signature d'un acte et que l'irrégularité n'était pas explicite.

Donc le notaire a sciemment rédigé en acte illégal et les acquéreurs était de mauvaise foi car au courrant de l'illégalité.

Même dans cette situation irrégulière il y a délire car il ne peut pas avoir usucapion ni prescription trentenaire vu que le titre n'a pas été obtenu de bonne foi.

Lorsqu'il y a titre (juste titre) ce rapport annuel de la Cour de cassation est très explicite pour qui dit s'interresser à l'usucapion (https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2003_37/troisieme_partie_jurisprudence_cour_44/droit_immobilier_urbanisme_163/copropriete_6288.html).

D'abord si bonne foi avec un juste titre la prescription est de dix ans (le lieu du domicile n'entrant plus en ligne de compte).

Extrait du rapport annuel 2003 de la CC :


La troisième chambre a décidé que ces droits pouvaient faire l’objet d’une prescription abrégée, sous réserve que les conditions posées par l’article 2265 du Code civil soient remplies, à savoir :
- acquisition d’une personne qui n’était pas le propriétaire exclusif des parcelles vendues, assimilables à une acquisition "a non domino" (Civ. 3ème, 7 avril 1994, Bull. n° 80 ; Civ. 3ème, 27 mai 1998, Bull. n° 113 ; Civ. 3ème, 13 décembre 2000, Bull. n° 192 ; Civ. 3ème, 19 décembre 2001, Bull. n° 159 ; Civ. 3ème, 18 décembre 2002, pourvoi n° 01-10.983) ;
- juste titre, c’est à dire "un titre qui considéré en soi serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription" (Civ. 3ème, 13 janvier 1998, pourvoi n° 06-19-735 ; Civ. 3ème, 30 avril 2002, Bull. n° 89) et qui concerne "exactement dans sa totalité le bien dont le possesseur entend prescrire la propriété" (Civ. 3ème, 21 janvier 1998, pourvoi n° 95-18.146) ;
- bonne foi.


La soeur ainée n'était pas la propriétaire exclusive !

Pour retouver les arrêts évoqués voici les numéros des pourvois :

- 7 avril 1994 ; 92-13048

- 27 mai 1998 ; 96-17801

- 13 décembre 2000 ; 97-18.678

- 19 décembre 2001 ; 00-10702

- 18 décembre 2002 ; 01-10983

Attendus compatibles, entre-eux, des arrêts cités en référence dans le rapport :


Attendu que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé ;

Attendu que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite ledit ressort de la cour d'appel dans laquelle l'immeuble est situé et par vingt ans s'il est domicilié hors dudit ressort ;

Attendu que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel, dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé, et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort ;

Attendu que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé, et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort ;

Attendu que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé, et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort ;


Alors que l'on prétend :


Quand la soeur de la grand-mère a-t-elle vendu le terrain ? Il y a plus de trente ans ? A vérifier, mais c'est probable . En ce cas, inutile d'examiner comment la vente s'est passée. L'acheteur du terrain, ou son successeur si le dit terrain a été revendu entretemps, opposera la prescription si l'on cherche à l'évincer. Il est devenu définitivement propriétaire.


Donc irrégularité ou pas on a tout faux.
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28/11/2020 10:29


Même dans cette situation irrégulière il y a délire car il ne peut pas avoir usucapion ni prescription trentenaire vu que le titre n'a pas été obtenu de bonne foi.

FAUX.


Quand la soeur de la grand-mère a-t-elle vendu le terrain ? Il y a plus de trente ans ? A vérifier, mais c'est probable . En ce cas, inutile d'examiner comment la vente s'est passée. L'acheteur du terrain, ou son successeur si le dit terrain a été revendu entretemps, opposera la prescription si l'on cherche à l'évincer. Il est devenu définitivement propriétaire.

Je maintiens et c'est tellement basique que je ne prends même pas la peine d'argumenter.

Il suffit de saisir "prescription acquisitive" sur un moteur de recherche pour apprendre en cinq minutes en quoi cela consiste.

28/11/2020 11:01

Parce que vous n'avez pas d'argument ; car pour préscrire il faut être de bonne foi et qu'il n'y ait pas d'équivoque.

Donc consultez le dictionnaire pour voir ce que cela signifie et surtout de lire les articles 2219 à 2278 du Code civil et non pas simplement taper dans le moteur de recherche.

Titre : Oui !

Bonne foi : Non !

Pas de prescription acquisitive possible !

Lisez bien les arrêts auxquels fait référence la Cour de cassation.

Ce n'est pas un site quelconque qui vous dira comment doit être interprétée l'usucapion telle que définie dans le Code civil, c'est la jurisprudence et les explications données par la Cour de cassation et non pas, s'il en est, les vôtres.

Enfin je vous rappelle l'extrait du rapport annuel de la Cour de cassation que vous n'avez pas lu :


La troisième chambre a décidé que ces droits pouvaient faire l’objet d’une prescription abrégée, sous réserve que les conditions posées par l’article 2265 du Code civil soient remplies, à savoir :
- acquisition d’une personne qui n’était pas le propriétaire exclusif des parcelles vendues, assimilables à une acquisition "a non domino" (Civ. 3ème, 7 avril 1994, Bull. n° 80 ; Civ. 3ème, 27 mai 1998, Bull. n° 113 ; Civ. 3ème, 13 décembre 2000, Bull. n° 192 ; Civ. 3ème, 19 décembre 2001, Bull. n° 159 ; Civ. 3ème, 18 décembre 2002, pourvoi n° 01-10.983) ;
- juste titre, c’est à dire "un titre qui considéré en soi serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription" (Civ. 3ème, 13 janvier 1998, pourvoi n° 06-19-735 ; Civ.
3ème, 30 avril 2002, Bull. n° 89) et qui concerne "exactement dans sa totalité le bien dont le possesseur entend prescrire la propriété" (Civ. 3ème, 21 janvier 1998, pourvoi n° 95-18.146) ;
- bonne foi.


Sachant que pour pouvoir prescrire sans titre (30 ans) il faut un possession non équivoque et être de bonne foi : ce qui n'est pas le cas (le titre existe et l'irrégularité est reconnue de l'acte).

Sachant que s'il y a titre, il faut que la personne ne soit pas le propriétaire exclusif et que l'acquéreur soit de bonne foi : ce qui n'est pas le cas (irrégularité reconnue de l'acte).
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

28/11/2020 11:23

Article 2261 du code civil : Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

La bonne foi n'est pas requise. La raison d'être de ces dispositions est que le législateur estime qu'au bout de trente ans l'état de fait doit devenir l'état de droit pour un motif évident de sécurité juridique.

Un de mes ancêtres s'est fait illégalement déposséder il y a trois cents ans . Etant son légiltime hétier, puis-je rentrer en possession du bien acquis de mauvaise foi par un tiers il y a trois cents ans ? Vous saisissez quel est le problème ? Non, manifestement. Il y a pourtant nécessairement un délai au-delà duquel les vices du droit de propriété doivent être purgés. Ce délai a été fixé à trente ans.

En l'espèce il y a probablement même prescription abrégée de dix ans, mais, dans le doute, mieux vaut en rester à trente ans.

Il ne suffit pas de chercher frénétiquement des documents disponibles en ligne, encore faut-il savoir les lire, en faire la synthèse et s'assurer que ce qu'on a trouvé correspond bien à ce qu'on cherche : ce n'est pas le cas.

Les documents mentionnés ne parlent que de la prescription abrégée de dix ans. Dans le doute je n'ai envisagé que la prescription trentenaire. Continuez vos recherches sur la prescription trentenaire, vous finirez peut-être par comprendre ce que c'est.

28/11/2020 11:53

Comme à votre habitude lorsque vous n'avez plus d'argument crédible vous faites appel à la mauvaise foi.

Article 2258 du Code civil :


La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.


Je vous rappelle que c'est la Cour de cassation qui dit comment lire la loi et pour l'usucapion elle rappelle qu'il faut être de bonne foi.

Est-ce que l'acquéreur se trouve dans une situation conforme au droit, et qu'il a la conscience d'agir sans léser les droits d'autrui ?

Alors arrêtez de mettre en avant un article qui est complété par un autre antérieur ; ce qui revient à le sortir de son contexte en faisant preuve de mauvaise foi sinon d'ignorance.
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28/11/2020 12:18

Intéressant l'article 2258. Il dit que la mauvaise foi n'empêche pas de prescrire. Mais vous ne savez pas lire et vous comprenez l'inverse de ce qui est écrit.

La cour de cassation n'a évidemment jamais prétendu que la bonne foi était nécessaire à la prescription.

28/11/2020 14:28

L'article 2258 s'applique lorsqu'il n'exite pas de titre de propriété.

En revanche si un acte est vicié (affecté d'un vice) comme vous l'écrivez vous même, c'est à dire que l'acquéreur est de mauvaise foi puisqu'il sait se trouver dans une situation non conforme à la loi, la prescription ne peut pas s'appliquer comme le rappelle cet arrêt de la Cour de cassation ; dans le cas traité la prescription s'applique mais parce que les acquéreurs étaient entrés en possession, sans que le vice de celle-ci soit établi dans le titre... ce qui n'est pas le cas dans la situation de #Pyt.


Mais attendu que la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que l'article 2265 ancien du code civil était applicable en Polynésie française et qui n'était pas tenue de suivre les consorts X... Y... dans le détail de leur argumentation relative aux déclarations de terre faites antérieurement à 1865, en a exactement déduit, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à une décision juridictionnelle antérieure, que la société du Matavai et M. A..., dont les auteurs étaient entrés en possession, sans que le vice de celle-ci soit établi ni même allégué, en vertu d'un juste titre, étaient fondés à invoquer la prescription acquisitive abrégée pour être déclarés propriétaires des parcelles litigieuses ;


Précisions de #Pyt :


Ma grand-mère était orpheline de père et mère et a été placée, nourrisson, chez une dame. Sa sœur n'avait donc pas la tutelle. I'acte ne dit pas que la sœur représente les héritiers mais ne dit pas qu'elle avait la tutelle. Dans l'acte le notaire précise que la personne acquiert le terrain à ses risques et périls, soulignant que les 2 autres héritiers étaient mineurs lors de l'acquisition et y dénonce ainsi une irrégularité. Ma grand-mère ne sait donc pas qu'il y a eu vente ni qu'elle possédait ce terrain. C'est en faisant des recherches sur dautres propriétés que nous avons eu connaissance de ce terrain.


Je rappelle votre intervention n° 2 :


L'acte de vente est affecté d'un vice rédhibitoire. Mais s'il date de plus de trente ans, la prescription a purgé le vice.


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28/11/2020 14:32

Vous n'avez rien compris à ce qu'est la prescription acquisitive.

29/11/2020 14:49

Je me fie simplement au fait que le propriétaire doit être conscient de l'être.

Pour les conditions voir ceci !

Et en particulier :


L'usucapion ne joue que si, au départ, le bien fait partie de ceux qui entrent dans la sphère prescriptiblle.

La condition essentielle de la prescription acquisitive est ensuite la possession du bien. Pour être constatée, la possession doit comporter un corpus (s'appréciant au niveau des actes visés) et un animus (qui relève de l'intention du possesseur de se comporter en propriétaire).

Ensuite, il faut que la possession soit utile, c'est-à-dire non frappée de l'un des vices suivants : l'équivoque, la violence, la clandestinité et la discontinuité.

Cette possession doit enfin s'être poursuivie pendant un délai de trente ans.

En revanche, la loi ne réclame pas, pour usucaper, la bonne foi du possesseur ; on ne saurait, dit l'article 2258 du code civil, opposer à celui qui invoque la prescription « l'exception déduite de la mauvaise foi ».…


La grand -mère de #Pyt n'était pas consciente d'être propriétaire ainsi que le reste de la fratie, si elle existe, mineure à la date de l'acte.
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29/11/2020 15:06


Je me fie simplement au fait que le propriétaire doit être conscient de l'être.


Faux. Il peut y avoir prescription alors même que le vrai propriétaire n'a pas conscience de l'être. C'est d'ailleurs une des raisons les plus courantes d'un changement de propriété par prescription : le vrai propriétaire était dans l'ignorance.

29/11/2020 15:49

L'on ne peut pas imputer à une mineure orpheline placée en tant que nourrisson, personne vulnérable et qui n'a pas de capacité juridique, le fait de pouvoir être insconciente ce qui signifirait qu'elle peut être consciente juridiquement.

Si l'on vous suit l'on peut faire voter les morts ou un foetus !
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29/11/2020 15:56

Il y a un terrain qui est possédé par quelqu'un. Si cette personne possède ce terrain dans les conditions de l'article 2261 du code civil, il n'est plus possible de lui contester la propriété du terrain quelles que soient les circonstances de l'entrée en possession.

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