Puis-je me retourner contre l'agent immobilier ?

Publié le 18/12/2021 Vu 1712 fois 19 Par
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17/11/2021 23:20

Bonjour,

Avec ma compagne, nous avons signé une offre d'achat au prix dans une agence immobilière, offre qui a été contresignée par le vendeur.

Peu de temps avant le compromis, j'apprends par mon notaire que la vente ne peut pas se faire car le vendeur était en fait usufruitier et que sa mère était donatrice. La dame est âgé de 90 ans et se trouve actuellement dans un EHPAD, elle refuse la vente.

Ai-je la possibilité de me retourner soit contre le vendeur qui a proposé un bien à la vente alors qu'il n'était pas propriétaire ? Ai-je la possibilité de me retourner contre l'agence qui n'a pas vérifier l'acte de propriété avant de prendre le mandat ?

Nous sommes désemparés.

Par avance je vous remercie. Dernière modification : 18/11/2021 - par Tisuisse Superviseur

Superviseur

18/11/2021 06:41

Bonjour

Il est étonnant que votre "vendeur" soit usufruitier, c'est en général l'inverse, le donataire recevant la nue-propriété (ce qui ne l'autorise pas non plus à vendre l'intégralité du bien).

Pour une action en dommages et intérêts, il faut voir avec un avocat, mais autant vous dire de suite que la procédure sera longue (et incertaine)...
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Superviseur

18/11/2021 07:16


Ai-je la possibilité de me retourner soit contre le vendeur qui a proposé un bien à la vente alors qu'il n'était pas propriétaire ? Ai-je la possibilité de me retourner contre l'agence qui n'a pas vérifier l'acte de propriété avant de prendre le mandat ?


Bonjour,

Qu'entendez-vous par "vous retourner" ? Vous espérez quoi ? Des dommages et intérêts ?

Si j'ai bien suivi, vous n'en étiez qu'au stade de l'offre d'achat, même pas du compromis, votre préjudice ne doit donc pas être bien élevé ?

Superviseur

18/11/2021 08:46

Bonjour,

Seul le compromis signé des 2 parties les engage formellement l'une envers l'autre.

Un conseil pour Mannarini : laissez tomber cette proposition d'achat et cherchez vite un autre bien. vous gagnerez du temps et évitererz de dépenser vos sous dans une procédure plus qu'aléatoire.

18/11/2021 09:14

Bonjour à tous,

En effet, le vendeur n'est qu'usufruitier et sa est fille qui était nu-propriétaire.
La grand-mère est donatrice avec une réserve de droit de retour.

Au début, j'ai suspecté le vendeur de vouloir faire affaire avec quelqu'un d'autre pour un prix plus élevé mais c'est une hypothèse qui me paraît de plus en plus que improbable.

J'ai bien conscience que je vais au devant d'un conflit judiciaire et hasardeux.

Ce qui me paraît choquant, c'est que l'agent immobilier ( bien que très sympathique ) n'ai pas pris la peine de vérifier l'acte de propriétaire pour savoir si le bien était en vente. Sa responsabilité me semble engagée.

Il me semble qu'il y a une réelle faute professionnelle quand bien même nous n'étions qu'au stade de l'offre d'achat signée au prix et contresignée.
Cela signifie qu'il n'a même pas vérifier l'acte de propriété.

Je me demande si une mise en demeure envers l'agence pourrait d'une manière ou d'une autre, faire bouger les choses.

Après que nous ayons signés l'offre d'achat, le vendeur avait été extrêmement réactif pour faire venir un géomètre afin de rassembler deux lots, faire venir le diagnostiqueur, vider l'appartement etc mais là, d'un coup d'un seul, il nous fait savoir par le biais de l'agent immobilier qu'il va falloir faire une croix sur l'acquisition, du moins pour le moment.

Il est possible qu'il soit prit dans le tourment d'une crise familiale,
Mais ce monsieur et cette fille ne nous donne aucune visibilité sur une potentielle future acquisition ( peut-être que sa mère peut changer d'avis, c'est une dame très âgée qui n'a plus tout à fait toute sa tête et qui veut que le bien reste dans la famille ) car je tiens à préciser que des biens comme le sien sont extrêmement rare sur le marché.

J'aimerais, si c'est possible mettre les protagonistes fautifs face à leurs responsabilités.

Merci pour les réponses antérieurs et potentiellement futurs.

Superviseur

18/11/2021 10:17

Comme déjà dit, en matière civile, il faut faire état d'un préjudice (chiffré) pour intenter une action. D'où ma question précédente, comment estimez-vous ce préjudice ?

18/11/2021 10:22

Je n'ai pas les compétences pour chiffrer et la compensation financière n'était pas dans ma question initiale.

Je pense qu'un avocat le fera mieux que moi concernant une estimation par rapport au temps perdu, à l'énergie perdue, le fait que nous n'ayons pas visités d'autres biens à la vente et que le prix du marché monte et qu'indirectement nous avons perdu de l'argent sans parler de l'Impact de direct sur ma compagne et moi-même etc

Nous avons signé l'offre d'achat au mois de septembre.

Modérateur

18/11/2021 11:00

bonjour,

avec le verbe pouvoir, la réponse est souvent positive, donc oui, vous pouvez vous "retourner" contre l'agent immobilier et/ou le vendeur.

vous devez savoir qu'une procédure judiciaire, qui devra être précédée obligatoirement d'une tentative de conciliation ou de médiation, sera longue, coûteuse et au résultat aléatoire surtout que la promesse de vente n'est pas signée.

salutations

18/11/2021 11:33

Bonjour,

Article 1128 du Code civil :


Sont nécessaires à la validité d'un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.


L'une des parties n'avait pas la capacité de contracter (offre d'achat contresignée).

Cdt.
__________________________
Par respect pour ceux qui posent correctement une question (alinéa 6 du point 4.2.2 des CGU concernant la participation au forum juridique) notre engagement nous impose (alinéas 1 et 3) de répondre, dans la mesure du possible, légalement en indiquant les fondements juridiques ; ce qui implique que de simples avis opposés et contraires, à ce qui précède, non étayés peuvent être constatés et dénoncés (alinéa 4) et ne peuvent être que les œuvres de trolls.

18/11/2021 11:38

Merci infiniment à tous pour vos réponses clairvoyantes.

Il apparaît évident que l'agence/vendeur ont commis une faute mais de là à engager les procédures longues et coûteuses, c'est une autre histoire...

Superviseur

19/11/2021 08:33

Bonjour,

Il est indéniable que l'agence immobilière a commis une faute car l'un des documents que cette agence DEVAIT exiger de son mandant est l'acte notarié de propriété. En l'absence de cet acte, l'agence ne DEVAIT pas mettre en vente ce bien. L'agence engage donc sa responsabilité civile professionnelle.

19/11/2021 09:35

D'autant plus vrai que cet arrêt de la Cour de cassation (14 novembre 2019 pourvoi n° 18-21.971) rappelle cette obligation :

Mais attendu qu'ayant exactement énoncé qu'il appartenait à l'agent immobilier de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d'informer les acquéreurs de l'existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule, la cour d'appel en a justement déduit que l'agent immobilier avait commis une faute en s'en étant abstenu ; que le moyen n'est pas fondé ;
Donc la procédure ne serait pas si longue ni incertaine que cela vu que dans l'arrêt cité (publié au bulletin) l'agence a été condamnée aux dépens (frais de justice) et à 3 000 euros de dommages et intérêts.

Texte appliqué : Article 1240 du Code civil ex article 1382 :

Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
__________________________
Par respect pour ceux qui posent correctement une question (alinéa 6 du point 4.2.2 des CGU concernant la participation au forum juridique) notre engagement nous impose (alinéas 1 et 3) de répondre, dans la mesure du possible, légalement en indiquant les fondements juridiques ; ce qui implique que de simples avis opposés et contraires, à ce qui précède, non étayés peuvent être constatés et dénoncés (alinéa 4) et ne peuvent être que les œuvres de trolls.

Superviseur

19/11/2021 10:03

Bonjour beatles,

L'action de l'agent immobilier ici n'est pas contredite par cette jurisprudence :


Mais attendu qu'ayant exactement énoncé qu'il appartenait à l'agent immobilier de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente,


Dans le cas présent, la promesse de vente n'a pas été signée et justement, l'agent s'est aperçu du problème avant la signature...

19/11/2021 14:11

Bonjour janus,

Vous sortez une partie de l'attendu de son contexte pour un arrêt certes publié au bulletin mais qui ne serait pas de principe car ne commençant pas par un visa :

Vu l'article 1382 du Code civil
Mais avec Légifrance il faut tout lire en particulier les précédents jurisprudentiels s'ils existent... et ils existent dans l'arrêt cité :


1re Civ., 25 novembre 1997, pourvoi n° 96-12.325, Bull. 1997, I, n° 321 (cassation)

1re Civ., 24 janvier 2016, pourvoi n° 14-26.474, Bull. 2016, I, n° 10 (cassation)


25 novembre 1997, pourvoi n° 96-12.325 :


Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention même à l'égard de l'autre partie ;

Attendu que le Cabinet Mayeux et Hue a reçu des époux X... mandat de rechercher un fonds de commerce aux fins d'acquisition ; que suivant acte sous seing privé du 29 juin 1990 la société Atmosphère a cédé un fonds de commerce à la société Dis-Tribue dont M. X... était le gérant ; que le chèque de 283 000 francs, tiré sur le compte de ce dernier, en règlement du premier paiement le jour de la signature de l'acte, a été impayé ; que par arrêt du 21 mars 1991 la vente a été résolue ; qu'invoquant le préjudice en résultant pour elles la société Atmosphère et sa gérante, Mme Y..., ont recherché la responsabilité contractuelle du cabinet Mayeux et Hue, rédacteur de l'acte, lui reprochant de ne s'être pas assuré de la solvabilité de l'acquéreur ; que cet intermédiaire a opposé n'avoir reçu mandat que du cessionnaire ;

Attendu que, pour débouter Mme Y... et la société Atmosphère, l'arrêt attaqué retient que celles-ci, qui ne rapportent pas la preuve du mandat qu'elles prétendaient avoir donné, ne peuvent se prévaloir d'une obligation contractuelle de l'agent immobilier à leur égard quant à la vérification de la solvabilité de l'acquéreur et a fortiori d'une violation de cette obligation ; qu'il ajoute que l'intermédiaire professionnel, qui reçoit des deux parties contractantes mission de rédiger l'acte et de procéder aux formalités a pour seule obligation d'éclairer les parties sur la portée de l'acte et de s'assurer que sont observées les formalités requises pour donner à celui-ci toute son efficacité ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


24 janvier 2016, pourvoi n° 14-26.474 :


Sur le deuxième moyen, pris en ses quatre premières branches :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie ;

Attendu que, pour rejeter la demande en dommages-intérêts formée par les acquéreurs, en réparation de la révélation tardive de la servitude non aedificandi, l'arrêt retient qu'en l'absence de mandat conclu avec l'agent immobilier, il ne peut y avoir de manquement contractuel de sa part et que, faute d'avoir exigé l'insertion, dans la promesse synallagmatique de vente, d'une condition suspensive supplémentaire, subordonnant la vente à la délivrance d'un certificat d'urbanisme révélant la possibilité de construire une autre maison, les acquéreurs ne peuvent se prévaloir d'aucun manquement délictuel ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors que l'interdiction de construire résultait, non de contraintes d'urbanisme mais d'une servitude conventionnelle, et qu'elle devait rechercher, comme elle y était invitée, si les vérifications auxquelles l'agent immobilier était tenu de procéder pour assurer l'efficacité juridique de la convention, telle que la consultation du titre de propriété du vendeur, auraient révélé l'existence de cette servitude, et, dans l'affirmative, si cette charge réelle grevant l'immeuble était de nature à affecter l'usage normalement attendu, ou annoncé, de son acquisition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;


Tous deux étant de principe avec le même chapeau :

Attendu que l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie ;

Mais le second est plus précis puisque citant l'acte de vente ; de plus vous remarquerez que ce qui compte dans l'attendu de l'arrêt du 14 novembre 2019 c'est une reprise partielle du chapeau des deux arrêts de principe :

Mais attendu qu'ayant exactement énoncé qu'il appartenait à l'agent immobilier de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire...
Donc avant d'accepter le mandat un agent immobilier doit, en premier, s'assurer que le vendeur est bien propriétaire du bien proposé à la vente ; la convention étant l'offre d'achat signée et contresignée.

Dernière remarque c'est le notaire qui s'est apperçu de l'irrégularité et non pas l'agent :

Peu de temps avant le compromis, j'apprends par mon notaire que la vente ne peut pas se faire car le vendeur était en fait usufruitier et que sa mère était donatrice. La dame est âgé de 90 ans et se trouve actuellement dans un EHPAD, elle refuse la vente.
Pour 2019 c'est la mérule ; pour 2016 c'est une servitude ; pour 1997 c'est une solvabilité ; pour Mannarini c'est quelqu'un qui tente de mettre en vente un bien d'autrui.

Cdt.
__________________________
Par respect pour ceux qui posent correctement une question (alinéa 6 du point 4.2.2 des CGU concernant la participation au forum juridique) notre engagement nous impose (alinéas 1 et 3) de répondre, dans la mesure du possible, légalement en indiquant les fondements juridiques ; ce qui implique que de simples avis opposés et contraires, à ce qui précède, non étayés peuvent être constatés et dénoncés (alinéa 4) et ne peuvent être que les œuvres de trolls.

19/11/2021 14:17

Après avoir contacté les propriétaires, c'est bien ce que je pensais au départ : ce n'est pas nécessairement la mamie qui est au cœur du problème.

La nue-propriétaire qui est la petite fille de la donatrice va partir habiter ailleurs, elle a convaincu son père qui est usufruitier de le mettre en vente.

Problème : en cours de route l'usufruiter veux le garder pour lui et sa femme, il joue sur le fait que la mamie ne veut pas vendre pour rendre caduque l'offre d'achat.

Nous sommes coincés n'est-il pas ?

Superviseur

19/11/2021 14:30


Vous sortez une partie de l'attendu de son contexte




Non, je ne fais que commenter votre citation, si quelqu'un a sorti une partie de l'attendu, c'est vous, non ?

19/11/2021 14:58

Bonjour,

Il vaut mieux laisser tomber que d'essayer de mettre en cause l'agent immobilier car il semblerait que ce soit lié à un problème familial.

Faire une procédure envers qui ? pourquoi ? pour quel préjudice ? Trop d'interrogations et aucun arguments juridiques.

Je me demande même si un avocat sérieux accepterait un tel dossier impossible à défendre.

Cordialement.

19/11/2021 15:24

Il me semble que vous avez raison.

Un grand merci à tous pour votre réactivité et vos réponses.

Tendresse et sopalin

19/11/2021 16:46

C'est bien vous qui sortez quelques mots du contexte.

Le contexte c'est le rappel du chapeau des deux arrêt précédents qui rappellent ce principe :

Attendu que l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie ;
Vu l'article 1382 du Code civil ! et l'article appliqué pour les trois arrêts c'est bien l'article 1382 (devenu article 1240).

Vous faites une lecture plus que simpliste sur l'obligation d'information nécessaire pour mettre en vente en tant que mandataire professionnel.

Donc d'après vous un agent immobilier n'a l'obligation de vérifier si le vendeur est bien le propriétaire que lors de la signature du compromis ou de la promesse, un agent immobilier peut donc mettre en vente n'importe quel bien sans se soucier de savoir qui est le propriétaire.

Donc d'après vous pour la justice un agent immobilier peut faire ce qu'il veut, sans vérification, pour prêter son concours à une vente jusqu'au compromis ou à la promesse surtout si c'est un notaire qui rédige, en fait il n'a même pas à s'en soucier puisque le notaire sera bien obligé de s'en apercevoir.

Donc les arrêts ne servent à rien.

Enfin reproduire in extenso un attendu (alors que vous ce n'est qu'une partie pour sortir du contexte) mérite mieux que d'être affublé du terme citation.

Vous êtes en train de me faire le même coup que dans ce sujet, que vous avez toiletté, pour l'arrêt du 25 février 1997 (pourvoi n° 94-19.685) dit revirement de la preuve, dont je vous rappelle, en particulier, le visa et le chapeau :


Vu l'article 1315 du Code civil ;

Attendu que celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ;

Attendu qu'à l'occasion d'une coloscopie avec ablation d'un polype réalisée par le docteur X..., M. Y... a subi une perforation intestinale ; qu'au soutien de son action contre ce médecin, M. Y... a fait valoir qu'il ne l'avait pas informé du risque de perforation au cours d'une telle intervention ; que la cour d'appel a écarté ce moyen et débouté M. Y... de son action au motif qu'il lui appartenait de rapporter la preuve de ce que le praticien ne l'avait pas averti de ce risque, ce qu'il ne faisait pas dès lors qu'il ne produisait aux débats aucun élément accréditant sa thèse ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le médecin est tenu d'une obligation particulière d'information vis-à-vis de son patient et qu'il lui incombe de prouver qu'il a exécuté cette obligation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


Où vous m'avez répondu, en tant que « certain » (voir 27/02/2017 09:37), que ça ne concernait qu'une coloscopie, alors que la même année (le 25 novembre, soit neuf mois après jour pour jour) concernant un agent immobilier, un arrêt que vous ne devez plus ignorer avait comme visa et chapeau :


Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention même à l'égard de l'autre partie ;


Vous allez encore me dire qu'il n'y a aucune similitude sur l'obligation d'information.

Si l'on rebondit sur la coloscopie, d'après vous à quel moment le chirurgien doit informer des risques : Au moment de la consultation ou bien lors de l'admission ?

Je suis désolé de devoir faire cette intervention mais votre attitude insistante et répétitive m'oblige de la faire.
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Par respect pour ceux qui posent correctement une question (alinéa 6 du point 4.2.2 des CGU concernant la participation au forum juridique) notre engagement nous impose (alinéas 1 et 3) de répondre, dans la mesure du possible, légalement en indiquant les fondements juridiques ; ce qui implique que de simples avis opposés et contraires, à ce qui précède, non étayés peuvent être constatés et dénoncés (alinéa 4) et ne peuvent être que les œuvres de trolls.

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