Article 442-7 de l'urbanisme

Publié le 16/06/2021 Vu 404 fois 10 Par
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14/06/2021 16:26

Bonjour ,

Le propriétaire du lotissement où nous habitons , a signé en 2010 la création de notre lotissement en accéptant l'article 442-7 du code de l'urbanisme. A ce jour , notre lotissement devait passer à la gestion de la commune lors de la vente du dernier lot en 2018. La mairie a refusé ce passage. Avec le changement de municipalité , le village va passer à l'assainissement collectif et se soulève le problème que notre lotissement n'appartient toujours pas à la commune et que nous ne pourrons pas être raccordé au tout à l'égout. On nous reproche maintenant de ne pas avoir créé de syndicat , hors nous avons été mal informé de cela et je découvre , appartenant moi-même à la nouvelle municipalité , que le rejet de 2018 était dû à cela. Notre lotisseur est-il toujours le propriétaire ? Quelles sont les conséquences pour lui de ne pas avoir appliqué l'article 442-7 du code l'urbanisme ? Devons nous créer en urgence ce syndicat ?

En vous remerciant par avance et en espérant avoir été clair.

Cordialement.

14/06/2021 16:50

Bonjour,

Un article de loi peut être complété ou restreint par un autre !

Article R.442-7 du Code de l'rbanisme (version 2010) :


Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 442-8, complété par l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.


Article R.442-8 du Code de l'urbanisme (version 2010) :


Les dispositions de l'article R. 442-7 ne sont pas applicables : lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.


Il semblerait donc que le lotisseur ait conclut avec la précédente municipalité un accord prévoyant le transfert, dans son domaine public, de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés... ce qui aurait dû étre fait lors de la vente du dernier lot.

Ce que vous appelez le syndicat c'est l'organe qui administre et dirige une ASL ; mais comme il semblerait que c'est l'aricle R.442-8 qui s'applique, et non pas le R.442-7, il ne peut pas exiter de syndicat puisque l'article R.442-8 vous exonérait de la création d'une ASL.

Cdt.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

15/06/2021 09:50

Bonjour,

Un transfert après la fin des travaux ou après la vente du dernier lot, ce n'est pas du tout pareil. Il faut reprendre tous les documents pour savoir ce qui aurait dû être fait et comment régulariser la situation : autorisation d'aménager, conventions entre l'aménageur et la commune, actes de vente.

Mettre en place une ASL faciliterait très probablement les choses.

15/06/2021 10:47

Une convention peut très bien prévoir le transfert lors de la vente du dernier lot, ce qui est une pratique counnue influencée par l'ancien article R.421-7-1 du Code de l'urbanisme.

Que cela soit la fin des travaux ce qui inclut la construction et la vente du dernier lot (VEFA ou non) les terrains et équipements communs restent la propriété du lotisseur tant que les travaux ou la vente du dernier lot ne sont pas finalisés.

Tant que le dernire lot n'est pas construit, en particulier, la voirie peut être endommagée par les engins de chantiers, ce qui implique une remise en état (travaux) avant le transfert.

La question est un peu brouillonne :


... le lotissement devait passer à la gestion de la commune...

... notre lotissement n'appartient toujours pas à la commune...


Ce n'est pas le lotissement qui est géré par la Commune mais les terrains et équipements communs qui sont transférés dans le dommaine public de cette dernière !

Un lotissement n'appartient pas à une Commune mais est situé dans une Commune !

Sinon s'il n'appartient pas à la Commune à qui appartiendrait -t-il ?
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

15/06/2021 11:00


Que cela soit la fin des travaux ce qui inclut la construction et la vente du dernier lot (VEFA ou non) les terrains et équipements communs restent la propriété du lotisseur tant que les travaux ou la vente du dernier lot ne sont pas finalisés.


A vérifier dans les documents. On n'en sait rien.

Le dernier lot a été vendu en 2018. Nous sommes en 2021. Si le bénéficiaire du permis d'aménager était une société civile de construction, il est assez probable qu'elle ait été dissoute. Constituer une ASL serait la meilleure façon de remettre les choses en ordre, surtout si cette ASL était prévue à l'origine.

15/06/2021 11:40


surtout si cette ASL était prévue à l'origine


L'on n'en sait rien !

De plus :


A ce jour , notre lotissement devait passer à la gestion de la commune lors de la vente du dernier lot en 2018. La mairie a refusé ce passage.


L'article R.442-7 ne fait aucunement référence à un éventuel transfert d'une ASL vers le domaine public d'une personne morale de droit public.

En revanche l'ex article R.315-6 (abrogé par le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007) était rédigé comme suit :


Dans le cas où des équipements communs sont prévus, le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 315-7, complété par les pièces annexes suivantes :

a) L'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public ;

b) les statuts de l'association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l'article R. 315-8 ;

c) L'engagement du lotisseur de provoquer la réunion d'une assemblée de l'association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par cette assemblée.


Donc il faudrait savoir si l'ancienne municipalité n'en serait pas restée à la dernière partie (après la virgule) du a) de l'ex article R.315-6 abrogé et l'aurait interprétée d'une certaine façon.

Actuellement, cette clause n'existe plas car la seule possibilité d'opérer un tel transfert doit être prévu dans les statuts, et à quelle majorité, et si la personne morale de droit public l'accepte ; dans le cas où un tel transfert n'est pas prévu dans les statuts cela ne peut être décidé qu'à l'unanimité.

Les lotissements ont une existance ancienne et ils ont fait l'objet de plusieurs modifications législatives, et pour bien comprendre leur mécanisme il faut obligatoirement partir de l'origine et remonter progessivement en fonction des évolutions législatives.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

15/06/2021 12:08

Le lotissement date de 2010. Inutile de s’embrouiller l’esprit avec des dispositions qui étaient abrogées à cette date.

Sous réserve qu’elles soient confirmées par les actes dont nous ignorons la teneur, deux indications nous sont données :
1) le lotisseur a accepté l'article 442-7 du code de l'urbanisme ;
2) le lotissement devait passer à la gestion de la commune lors de la vente du dernier lot en 2018.

Avant d’affirmer que la clause portant sur la création d’une ASL est nulle et que la mairie est en tort, il faut envisager l’hypothèse qui serait cohérente avec ces deux indications et qui expliquerait pourquoi la mairie a refusé le transfert en 2018.
1) le lotisseur n’a pas voulu conserver jusqu'à la vente du dernier lot la propriété des espaces communs et la responsabilité d’entretien de la voirie qui s’ensuit ;
2) en conséquence une ASL a été constituée de droit par les actes dès la vente du premier lot.

Resterait alors à officialiser par une déclaration en préfecture la création de cette ASL.

Il est très probable que cette absence de déclaration justifie le refus de transfert de 2018.

15/06/2021 12:52

Accepter l'article R.442-7 et dire que le transfert des terrains et équipements communs devait se faire à la vente du dernier lot (article R.442-8) n'est pas compatible.

Ce qui compte ce n'est pas ce que vous pensez ou décidez (vous n'êtes pas un juge) mais les textes avec leurs évolutions et bien sûr la jurisprudence.

Je contate que vous ne faites aucune référence aux textes mais que vous donnez un avis personnel.


1) le lotisseur n’a pas voulu conserver jusqu'à la vente du dernier lot la propriété des espaces communs et la responsabilité d’entretien de la voirie qui s’ensuit ;

2) en conséquence une ASL a été constituée de droit par les actes dès la vente du premier lot.


L'on n'en sait rien.

Je vous conseille de prendre connaissance des articles R.424-10 à R.424-16 du Code de l'urbanisme.

Je ne cherche pas à embrouiller les esprits mais à aider à chercher de comprendre une question brouillonne.

Je vous laisse donc supputer sans références légales et juridiques.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

15/06/2021 13:23

Accepter l'article R.442-7 et dire que le transfert des terrains et équipements communs devait se faire à la vente du dernier lot (article R.442-8) n'est pas compatible.
C'est parfaitement compatible. Il s'est écoulé huit ans entre la fin des travaux d'aménagement et la dernière vente. Le lotisseur est-il resté propriétaire des espaces communs pendant tout ce temps ? Rien ne permet de l'affirmer. Il a peut-être préféré transférer immédiatement ces espaces à une ASL. A vérifier dans les actes.

Ce qui compte ce n'est pas ce que vous pensez ou décidez (vous n'êtes pas un juge) mais les textes avec leurs évolutions et bien sûr la jurisprudence.
Cela s'applique avant tout autant à Beatles.

Je contate que vous ne faites aucune référence aux textes mais que vous donnez un avis personnel.
Inutile de citer plusieurs fois le même texte. Il s'agit des R 442-7 et R 442-8 du code de l'urbanisme que Beatles-le-troll lit à tort et à travers comme d'habitude. Je ne donne pas un avis personnel, je donne l'explication la plus plausible que le troll refuse d'envisager parce que, d'une part, dans l'esprit du troll une explication venant de Yukiko est forcément fausse, et que, d'autre part, affirmer qu'un acte est nul et que la mairie a tort, dans l'esprit du troll toujours, est le plus valorisant pour son ego.

L'on n'en sait rien.
C'est ce que je ne cesse de répéter. J'ai bien précisé que je ne donnais qu'une hypothèse. Mais toutefois une hypothèse compatible avec les indications fournies dont je me garde bien, à l'inverse du troll, d'écarter d'un revers de la main celle qui ne me convient pas.

Les articles R.424-10 à R.424-16 du Code de l'urbanisme ne présentent aucun intérêt dans la présente discussion.

Je maintiens intégralement mes propos antérieurs et ne poursuivrai pas la polémique avec un troll.

16/06/2021 09:35

Il faut reprendre tous les documents pour savoir ce qui aurait dû être fait et comment régulariser la situation : autorisation d'aménager, conventions entre l'aménageur et la commune, actes de vente.
D'où l'utilité de connaitre les articles R.424-10 à R.424-16 concernant l'autorisation de lotir et son affichage auxquels il faut ajouter les articles R.424-17 à R.424-24 (voir cette section du Code de l'urbanisme).

Le lotissement date de 2010. Inutile de s’embrouiller l’esprit avec des dispositions qui étaient abrogées à cette date.
Cette ignorance péremptoire signifie que vous ne connaissez pas les règles d'urbanisme concernant les lotissements, surtout que Logam ne nous dit pas si l'on a à faire à des lots construits ou à construire, et dans le premier cas l'article R.442-7 n'a rien à y faire puisque cela concerne l'article R-431-24.

En revanche l'article R.421-7-1 (abrogé par le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 et remplacé par l'article R.431-24) était rédigé comme suit :


Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complèté par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (A) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6.

Dans le cas mentionné au premier alinéa, et lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable au terrain, la demande peut être accompagnée d'un plan de division du terrain précisant, le cas échéant, le terrain d'assiette de la demande d'autorisation et répartissant entre chacun des terrains issus de la division la surface hors oeuvre nette.


Mais je pense que cela devient trop complexe pour vous.

Resterait alors à officialiser par une déclaration en préfecture la création de cette ASL.
Mais dans votre logique y a qu'à faut qu'on vous oubliez de dire :

- Comment officialiser ?

- Comment rédiger les statuts ?

- Que doivent contenir les statuts ?

- Comment suite au transfert dissoudre l'ASL ?

- Par quel type d'acte devrait se faire le transfert ?

Dernière question : Faut-il rechercher dans le CG3P et le CGCT quel type d'acte utiliser ?

Pour terminer et de savoir que si la fin des travaux peut coincider avec le vente du dernier lot je vous donne le contenu de l'article R.442-13 du Code de l'urbanisme qu'évidemment vous ignorez :


Le permis d'aménager ou un arrêté ultérieur pris par l'autorité compétente pour délivrer le permis autorise sur sa demande le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots avant l'exécution de tout ou partie des travaux prescrits, dans l'une ou l'autre des hypothèses suivantes :

a) Le demandeur sollicite l'autorisation de différer, en vue d'éviter la dégradation des voies pendant la construction des bâtiments, la réalisation du revêtement définitif de ces voies, l'aménagement des trottoirs, la pose de leurs bordures, la mise en place des équipements dépendant de ces trottoirs ainsi que les plantations prescrites ;

Dans ce cas, cette autorisation est subordonnée à l'engagement du demandeur de terminer les travaux dans les délais que fixe l'arrêté et, si le lotisseur n'est pas une collectivité publique, à la consignation à cette fin, en compte bloqué, d'une somme équivalente à leur coût, fixé par ledit arrêté, ou à la production d'une garantie d'achèvement desdits travaux établie conformément à l'article R. 442-14 ; le déblocage de la somme représentative du montant des travaux peut être autorisé en fonction de leur degré d'avancement par l'autorité qui a accordé l'autorisation de lotir ;

b) Le lotisseur justifie d'une garantie d'achèvement des travaux établie conformément à l'article R. 442-14.

Dans ce cas, l'arrêté fixe la date à laquelle l'organisme garant prévu à l'article R. 442-14 devra mettre les sommes nécessaires au financement des travaux à la disposition de l'une des personnes visées à l'article R. 442-15.


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