Cloison/mur mitoyen entre 2 appart de la même copropriété

Publié le 20/08/2020 Vu 457 fois 7 Par
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Légavox

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18/08/2020 20:44

Bonjour,

Quelle loi/règle est applicable à une cloison/mur peu épais entre 2 appart de la même copropriété ?

Le syndic confirme que le mur n'est pas une partie commune. Le règlement interne dit "Les séparations entre les appartements, quand elles ne font pas partie du gros oeuvre, sont mitoyennes entre les copropriétaires voisins".

Je n'ai trouvé qu'un seul site qui parle de ça (il y avait un autre mais impossible de le retrouver) qui dit: "L’article 7 de la loi du 10 juillet 1965 précise que ces cloisons ou murs sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent. Il faut donc leur appliquer les règles applicables aux murs mitoyens (articles 653 et suivants du Code civil)."

On a consulté 2 protections juridiques: la première confirme, la deuxième dit que non, l'article 653 concerne uniquement les séparations entre bâtiments et maisons.

Laquelle a raison ? Si c'est la deuxième quelle loi est applicable alors ?

Merci d'avance et portez-vous bien. Dernière modification : 18/08/2020 - par Elfadi

18/08/2020 21:22

Bonjour,

L'article 7 de la loi du 10 juillet 1965 me semble bien suffisant.

Concrètement, quel est le problème ?

19/08/2020 09:56

Bonjour,

Le voisin y a installé un tableau électrique et le mur est tellement peu épais qu'une des vices a fait une bosse chez moi.

Aussi on entend tout ce qui se passe de l'autre côté; chez moi c'est une chambre, de l'autre côté une cuisine et le mur c'est celui du couloir de leur entrée de service.

Ils activent les interrupteurs à longueur de journée et aussi bizarrement la nuit : 1h, 3h, 5h, etc. Notre tête de lit est collé à ce mur.

L'article 7 ne dit rien sur les droit précis sur ce mur à ce que je sache. Le 653 m'aurait été plus favorable je pense.

Cdt

19/08/2020 18:35

Bonsoir,

L'article 653 et suivants ont été rédigés en 1804 et les bâtiments collectifs actuels n'existaient pas.

Cette section du Code civil qui traîte du mur et du fossé mitoyen pose le principe de la mitoyenneté entre deux voisins, et comme nous sommes en droit positif (évolutif en fonction de l'époque) dans votre cas c'est le principe de l'article 667 qui s'applique :


Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.


Dans votre cas les poutres et solives sont les chevilles et les vis que votre voisin a utilisées pour fixer son tableau électrique.

En fait comme l'a rappelé la Cour de cassation (https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2004_173/troisieme_partie_jurisprudence_cour_180/droit_immobilier_urbanisme_193/copropriete_194/etablissement_servitude_6450.html) un lot de copropriété est un héritage, c'est à dire une propriété immobilière quelconque, et qu' au même titre que deux terrains ou deux maisons séparés par un mur mitoyen, la cloison séparant deux héritages, que sont deux lots de comproipriété, est mitoyennne.

Comme pour l'article 637 concernant les servitudes, dans le cas d'une cloison entre deux lots de copropriété il faut reprendre la terminologie de l'article 653 du Code civil.

Cdt.

19/08/2020 19:38

Bonsoir,

J'avoue que je ne comprends pas bien ce que ça veut dire concrêtement l'article 657: on peut creuser dans le mur pour y mettre une poutre ? Et il faut s'arrêter à 5,4 cm du bout ? Et si je décide de faire la même chose ?

Sinon qu'en est-il de l'article 662: "L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre."

En gros, puis-je contraindre le voisin d'enlever ce tableau avec ces articles ou bien suis-je obligé d'entrer dans un procès beaucoup moin sûr se basant sur les nuisances ?

Cordialement

19/08/2020 20:43

Je vous parle de terminologie et du sens de cet article du Code civil, vieux de 216 ans, en tenant compte de l'évolution de la société (droit positif).

Cela veut simplement dire que l'on peut utiliser son côté d'un mur mitoyen à condition de ne pas détériorer le côté du voisin.

En 1804 il n'exitait pas de cloison faite avec les matériaux actuels et l'on était rarement si ce n'est jamais copropriétaire dans un bâtiment divisé par lots à usage d'habitation.

Pour vous donner un ordre d'idée sur l'évolution de la copropriété qui implique obligatoirement une mitoyenneté.

Article 664 du Code civil (1804) :


Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit :

Les gros murs et le toit sont à la charge de tousles propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui luiappartient ;

Le propriétaire de chaque étage fait le plancher surlequel il marche ;

Le propriétaire du premier étage fait l'escalier quiy conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite.


Le chapitre II de la loi du 28 juin 1938, tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement, a abrogé l'article 664 du Code civil ; lui même abrogé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (les deux textes abrogés étant supplétif contrairement à la loi qui les a abrogés (http://archives.assemblee-nationale.fr/2/cri/1964-1965-ordinaire2/009.pdf).

19/08/2020 22:27

Merci pour ces réponses.

L'histoire me paraît compliquée. Je vais continuer avec les lettres recommandées, en attendant le retour des conciliateurs à la mairie en septembre. Et si les tentatives de conciliations ne marchent pas j'irais en procès... sans Napoléon pour me guider, mais probablement avec un avocat.

20/08/2020 09:30

C'est peut-être la bonne solution.

Mais enfin comme il vous a été dit :


L'article 7 de la loi du 10 juillet 1965 me semble bien suffisant.


Et effectivement il n'y a pas de problème !

Pour la jurisprudence, qui dit comment doit être lue la loi, un lot de copropriété est une propriété immobilière au même titre qu'un bâtiment qu'est une maison.

Donc le mur (cloison) qui sépare deux lots de copropriété est mitoyen au sens de l'article 653 du Code civil.

Sachant que l'article 7 de la loi du 10 juillet 1965 est d'ordre public et que la cloison séparative ne fait pas partie du gros oeuvre, qui est une partie commuine générale (article 3), et n'est pas définie comme partie commune spéciale dans le règlement de copropriété (articles 6-2 et 6-4), ce n'est pas non plus une partie privative (article 2) ; elle ne peut être que mitoyenne.

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